|
||||
餘杭區的住宅用地在沉寂了半年後,終於有一塊較爲優質的土地進入了待嫁期。據餘杭區國土資源局公告顯示,餘政儲出〔2014〕39號地塊將於下個月中旬進行出讓,但是出讓條件非常嚴格,尤其規定:“該項目地上總建築面積的10%可預售,其餘建成後可現房銷售。”這意味着,該項目90%的房源要現房銷售。
有業內人士稱,“政府對於後市發展預期的謹慎,從中可見一斑。”
空窗半年
餘杭再推住宅用地
沉寂的餘杭區住宅用地再次發力。
位於未來科技城的餘政儲出〔2014〕39號地塊,近日掛牌,結束了半年的餘杭區宅地空窗期。如果不出意外,這塊土地將於10月15日正式出讓。
上一次的住宅用地出讓還是在今年的3月,餘政儲出〔2014〕5號於3月18日掛牌,並於4月21日被江蘇新城地產拿下,出讓面積3.36萬平方米,總成交價約4億元。此外,4月11日,餘政儲出(2014)16號國有建設用地使用權也正式掛牌,但9天以後便被撤銷掛牌。
資料顯示,餘政儲出〔2014〕39號地塊爲杭州未來科技城83號出讓地塊;東至永福路,南至新橋港,西至常二路,北至海興路。出讓面積60114平方米,容積率2.0-2.2,出讓起價爲63120萬元。
此宗土地所處的未來科技城位於西溪溼地和五常溼地輻射核心區域,區域位置和生態環境都具有相當優勢,正是目前炙手可熱的板塊。
目前,該地塊周邊正在出售的項目有西溪悅居等高端項目,據錢江晚報購房寶(www.house178.com)數據,從9月16日至9月22日,富力·西溪悅居共簽約10套,成交均價爲16094元/平方米。
從2013年1月至今,未來科技城共成功出讓地塊9宗,其中只有今年1月17日成交的餘政儲出〔2013〕87號屬於住宅用地,競得人爲合景泰富,成交價格73400萬元,樓面價爲6899.34元/平方米。
開發商驚呼條件苛刻
入市需謹慎
據公告,餘政儲出〔2014〕39號地塊折算下來樓面價4773元/平方米。乍看不貴,但條件頗爲嚴格。
首先,這塊地的出讓價格爲出讓起價63120萬元,但保證金就要交31560萬元,達到起價的50%。按照合同約定,拿下這塊地的業主,如果要退地,3個多億的保證金就要被沒收。一般來說,保證金不會超過出讓底價的20%,這塊地的保證金可謂出奇的高。
其次,按照合同約定,該地塊出讓價款分兩期交納,“第一期爲一個月內交清出讓價款的95%(含保證金),第二期爲12個月內交清出讓價款的100%”。但由於地塊目前尚未達到淨地交付的標準,所以真正的土地交付時間,要等到2015年10月30日。這意味着,就算是有開發商底價收入,至少也有6個億的資金需要沉積在這個項目上。
第三,按照合同規定,“該項目地上總建築面積的10%可預售,其餘建成後可現房銷售”。
按照這樣的出讓條件,一位專業人士給錢江晚報記者粗粗算了一筆賬。假設按照底價成交,土地成本6個億,約13萬平方米的開發規模,90%須等到現房銷售。按4500元/平方米的開發成本,兩年的開發週期,15%的融資成本算,等到可正常開盤的時間節點,這個項目的成本將會達到約16億元,單價成本約爲12280元/平方米。“這還是理想的狀態,如果銷售情況不理想,銷售時間拉長,成本還會隨之增加。”
一位不願意透露姓名的開發商拿到出讓文件後,直呼:“這個條件怎麼做?房地產要的就是滾動開發,這麼高的資金要求,我們完全可以去拿別的項目。”而一位與國土局關係密切的人士告訴記者,之所以出讓文件規定得如此苛刻,主要是有兩個因素:“拿到出讓金一年才交地,是因爲政府需要用出讓金來進行後期的地塊整理工作。而只有10%可以預售,主要還是因爲對目前的市場狀況有顧慮,爲了防止後期出現爛尾現象,所以規定做到現房出售,這樣也是降低購房者的風險,對社會穩定有一定的作用。如果我沒有記錯的話,還沒有出現過條件這麼嚴格的出讓文件。”
據瞭解,由於樓市銷售不景氣,政府賣地收入也低位徘徊,因此在土地的整理進度上也多受影響。先出讓,再花幾個月整理爲淨地後再交地,這已經不是個別現象。
餘杭區國土局的有關人員告訴錢江晚報記者,每塊地的位置和規劃條件都不同,所以出讓條件也會差別比較大,不過像這塊土地的交地條件的確屬於比較罕見,“可能主要還是因爲位置比較好”。
優質的土地,苛刻的條件,市場是否買單?有沒有可能會撤銷出讓?到底會由哪家開發商收入囊中?且讓我們拭目以待。