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翻看近一個月來的杭州樓市成交排行榜單,除了平時耳熟能詳的樓盤入榜外,還有好幾個陌生的樓盤名字出人意料地也呈現在榜單中。這些樓盤以位於蕭山的居多,餘杭也有,普遍知名度不高,無論是樓盤名還是開發商名都沒有多少人聽說過,但顯示的成交數據卻讓不少熱門樓盤也爲之咋舌。
限購放開以後,雖然市場有所回暖,但真正賣得好的,每個板塊其實只有一兩家明星樓盤,而且絕大多數都是人們所熟知的品牌開發商的項目。這些橫空出世又名不見經傳的熱銷樓盤是何來頭?緣何在當下的樓市還能有此佳績,成爲樓市中“黑馬”?帶着這樣的疑問,錢江晚報記者進行了調查。
蕭山、餘杭不知名樓盤
成交量不遜於熱門明星盤
最近,高運高莊、雲福嘉苑、嘉豐萬悅城等蕭山、餘杭區域內的不知名樓盤,佔據了區域成交排行榜甚至杭州樓市總成交排行榜前十的位置。據錢江晚報購房寶(www.house178.com)數據統計,9月8日開盤至今,高運高莊共計簽約195套房源(數據截至9月24日19點),位列蕭山區排行榜榜首,以59套的差距高於排名第二位的德信泊林春天,僅比杭州市成交量第一的樓盤少了7套;雲福嘉苑簽約64套,排在第九位;藍色嘉園雖然僅簽約24套排名16,但8月份開盤至今已有67套成交。
不僅蕭山區冷門樓盤成交有佳績,餘杭區同樣如此。早先以4999元平方米起價入市的餘杭不知名樓盤嘉豐·萬悅城,9月14日首次開盤,僅10天已簽約了110套房源,排在餘杭區第三位。就9月份的成交數據來看,杭州(含餘杭、蕭山)單盤成交破百的僅8個樓盤,高運高莊、萬悅城便佔了其中兩席,遠超某些熱門樓盤。此外,錢江晚報記者還觀察到,在這些不知名的樓盤中,西溪華東園今年以來成交了1005套,無可爭議地列第一。
冷門樓盤位置相對較偏
知名度多限於鄉鎮
說起高運高莊,有人聽到這個名字的第一反應是:“高運高莊是樓盤嗎?爲什麼一說起這個樓盤名總會聯想起高莊饅頭。”雖是笑談,但也間接反映樓盤的知名度尚未打開,有不少生活在蕭山的人也未曾聽聞這個樓盤的名字。
帶着對這些神祕樓盤的好奇心,錢江晚報記者決定實地前往一探究竟,其高成交量背後究竟有何奧祕?上週日下午,錢江晚報記者驅車從報社出發,過了慶春隧道口後再開了近半小時,纔到達高運高莊銷售展示中心,即蕭山新塘街道人流量相對較大的宏盾建材市場的臨時售展中心(注:售樓處與項目現場並非一地)。一路過來,並未看到相關的戶外廣告,直到進入商城南路與項目所在的南環路交叉口,錢江晚報記者纔看到現場有高運高莊項目的路面道旗廣告標誌。
“蕭山偏遠的樓盤一般做廣告投放的都比較少,集中在進入樓盤的主幹道,做些道旗類的戶外廣告,主要也是爲了讓區域內的人知道有這麼個樓盤。”業內人士告訴錢江晚報記者。不僅高運高莊如此,近期成交量較高的非著名樓盤中,像瓜瀝的藍色嘉園、樓塔的雲福嘉苑、餘杭近郊的萬悅城同樣如此。百度地圖顯示,從武林廣場到這些樓盤,距離少則二三十公里,多則五六十公里,甚至有些樓盤的位置已是與紹興、海寧的交界處,可見樓盤位置之偏。
隨後錢江晚報記者以購房者的身份進入高運高莊售樓處詢問,到達售樓處的第一感受便是:這售樓處有點簡陋,正中央放着一張沙盤,兩旁擺着幾張用來接待的桌子,絕無平時見到的售樓處那麼高端大氣。然而就在這個簡陋的售樓處裏,卻陸續有購房者前來。在記者以購房者身份諮詢的半個小時裏,售樓處陸陸續續來了四五組客戶,詢問樓盤情況,同一時間段案場諮詢電話至少也有三四個。
逗留的半小時內,粗略觀察了一番前來看房的購房者,基本以蕭山當地人爲主,夫妻兩人抑或一家三口,相互之間說着記者不是很聽得明白的蕭山話。
“我們項目剛開盤,但好的房源都賣得差不多了,剩餘可供選擇的不多。”高運高莊的置業顧問說道。這句話,恐怕又要讓不少知名樓盤羨慕了。
簽約均價最低4995元/m2
地緣性客戶拉動成交量
就第一印象而言,這些成交量頗高的不知名樓盤,地段並不佳,開着開着很可能就過了繞城高速,直到手機短信提醒:歡迎進入柯橋、海寧區域,才意識到原來自己不知不覺已經離開了杭州。然而爲何這些樓盤有着如此高的成交量?
記者調查得知,價格低是其吸引客戶的主要因素。從購房寶顯示的簽約均價來看,高運高莊的簽約均價不足8000元/平方米,與之相比,距離項目四公里的恆大帝景簽約均價16500元/平方米,雖說是精裝修,但價格上差了一倍。“確實有客戶看了我們的房子後再對比高運高莊的房子,覺得價格便宜又走了。”恆大帝景的置業顧問透露,隨後又補充了一句,“但是我們的產品跟他們沒有可比性,兩個產品差太多,不能光看價格。”
實地走訪後記者發現,高運高莊距離火車軌道僅百米的距離,三四條縱橫交錯的火車軌道,時不時還有載着煤和油罐的火車從此處經過。“就是因爲價格低纔買的啊,有錢誰買這?”一名買了該項目的準業主表示。
價格確實是這些樓盤能熱銷的王道。像蕭山香山四季公館,雖然距離地鐵2號線終點站仍有2公里的距離,但因爲價格低(近一兩個月來簽約均價最低僅4995元/平方米)吸引了不少當地客戶,成交量也是一路往上走。還有餘杭的萬悅城,不到5600元/平方米的均價也是低於周邊競品樓盤的價格,價格優勢明顯。去年開始一直熱賣的西溪華東園,雖不能算是商品房,但由於地處翡翠城旁,精裝9000多元/平方米的均價競爭力十足,不少購房者衝着這一價格、甚至託關係要買華東園的房子。據說只有內部人士纔有資格購房,有的人爲了買房不惜房產證掛其他人的名。
價格低是主因,另一個原因則是這些樓盤地處邊緣,周邊競品少,吸引了一大批地緣性客戶。位於蕭山區樓塔的雲福嘉苑,方圓5公里內僅有這一商品房在售。“外出打工這麼多年,好歹賺了點錢,就想着改善下父母或是兄弟姐妹的居住環境,湊足錢給他們買套房。”樓塔鎮的樓先生告訴錢江晚報記者,“村裏自己造房也麻煩,商品房是首選,但是周邊沒其他選擇。”
“瓜瀝鎮除了明華置業建過商品房外,就僅有藍色嘉園一個商品房項目。”熟悉項目的相關人士告訴錢江晚報記者,“就570多套房源,價格也就8000元/平方米左右,瓜瀝鎮內部消化都未必夠。”
“買我們項目多數都是新塘街道跟城廂鎮的購房者,也因爲價格低吸引了不少蕭山主城區的客戶。”高運高莊的置業顧問透露其熱賣的原因。
爲跑量開發商不惜虧本
低價不足以吸引主城區購房者
萬悅城均價不足5600元/平方米,高運高莊、藍色嘉園均價皆不足8000元/平方米……就價格而言,誘惑力十足。當下杭州主城區除了丁橋、大學城北的樓盤價格相對偏低,大概10000~13000元/平方米左右可以拿下外,剛需購房者考慮的萬元左右均價多數只能在勾莊、老餘杭、星橋這些距離主城區相對偏遠的區域選擇。
從均價上來看這些不知名樓盤還是符合剛需購房者對房價的要求的。不過錢江晚報記者在調查的過程中發現,選擇購買這些邊緣地區樓盤的多數都是蕭山、餘杭當地人又或者是工作在蕭山、餘杭的,幾乎很少有杭州市區的購房者。“這些樓盤的地段真的太偏了,老餘杭、勾莊雖然遠,但是一條路至少能直通武林門。”記者就這些樓盤隨機調查了幾個購房者,紛紛表示這幾個樓盤的房子價格雖低但交通及配套不便,不予考慮。
“以前之所以說蕭山市場封閉主要因爲客羣以蕭山當地人爲主,很少有杭州人會來買,現在隨着地鐵開通,來蕭山買房的杭州人比以前要多了些。”熟悉蕭山房地產市場的業內人士對錢江晚報記者說。但主城區人會來買的樓盤多數集中在熱門的、交通有優勢的區域,而這些位於偏僻鄉鎮的冷門樓盤尚沒有杭州主城區購房者關注。
記者調查中發現,這些不知名樓盤成交量雖然很亮眼,但卻未必就能賺錢。藍色嘉園項目當時拿地的樓面價在4000多元/平方米,現在在售的均價不足8000元/平方米。“目前杭州地區高層的建造成本2000~2500元/平方米左右是需要的,光地下室就佔了總成本的近三分之一左右。”土建方面的專業人士告訴記者,“加上各類的稅務成本、施工的人工費等等,8000的均價不知能不能保本。”
“不僅施工成本,我們項目還要加上兩年的財務成本,每年至少在拿地價基礎上還要加10%左右的成本,基本是虧本賣房。”藍色嘉園的相關人士告訴錢江晚報記者,“這是我們公司進入房地產的第一個項目,都是虧本跑量,估計以後都不一定會在杭州拿地做項目了。”
還有餘杭郊區的嘉豐萬悅城,拿地樓面價是1700多元/平方米,在售均價不足5600元/平方米,銷售成績雖還算可喜,但置業顧問感嘆,首開都是虧本賣房了。