|
||||
作爲典型的資金密集型行業,“錢”一直以來都是房地產行業跳動的心臟,尤其是市場承壓、呈現頹勢之時,資金的重要性越發凸顯。爲了補充資金,近日開發商接連出手,多渠道融資;在“限購”鬆綁後市場也將“救市”寄託在了“取消限貸”上。分析人士稱,房企融資能夠爲其提供償還債務以及加速去庫存的資金,銀行限貸鬆綁也能夠刺激部分改善型需求入市,不過在購房人長期觀望的大環境下,其效果無法在短期內顯現,市場難迎“金九銀十”。
龍頭房企帶頭“補糧”
在樓市低迷的大背景下,不少房企開始加快一手賣貨一手找錢。就在本週,雅居樂、富力等開發商先後發佈融資方案,有的企業甚至不惜折價賣股“江湖救急”。
以雅居樂爲例,本週一其發佈公告,以每股供股股份4港元的認購價發行約6.96億股供股份,藉此集資約27.85億港元,值得注意的是,供股股份的認購價與前一日的股價相比,相當於打了3折。
在雅居樂之前,碧桂園及越秀地產也發佈了通過供股方式進行融資計劃,欲分別籌得31.8億港元和37.89億港元的資金。不過,上述兩家發佈融資計劃後,卻遭到了多家投行的看空,他們認爲供股對每股盈利有負面影響,股價將出現向下的可能。
但是相比於股價的下行,開發商更加在乎手中的現金流。根據國家統計局的數據,今年前8月開發商到位資金總數雖仍然保持了同期上漲趨勢,但是增速已從今年前6月的5.7%滑落到了2.7%,其中開發商最主要資金來源——定金及預收款則出現了同比下降,下降幅度從前4月的7.8%擴大到了10.7%。
“絕大部分開發商面臨資金週轉難題,房價下跌且開發商不願賤賣,來自國內貸款資金的增速下滑,在此情況下開發商會採取多種渠道融資以保證現金流”,正如上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析,除上述幾家企業外,富力也於本週宣佈擬在中國境內發行不超過70億元中期票據融資。另外,萬科的150億元債務融資工具也獲得董事會批准。上述公司均表示,所得款項淨額將用於償還債務或作爲集團的一般運營資金。
放鬆限貸影響預期
在業內人士看來,開發商的融資行爲能夠爲行業注入活水,但是樓市能否恢復頹勢則關鍵還要看銀行對於個人以及開發商的貸款是否能夠鬆口,因此從9月22日開始發酵的限貸放鬆傳聞也爲9月樓市注入了些許信心。
據悉,自呼和浩特明文解除“限購令”以來,目前全國只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市仍在執行樓市限購政策。但是限購解禁的實際效果卻非常有限,因此,在業內人士看來,繼“解除限購”後,“解除限貸”成爲拯救樓市的最後一根稻草。
有消息稱,此次央行召集四大行,要求限貸放開,鼓勵首套房貸款,同時二套也可以恢復至基準利率。其中最受關注的消息是當前認房認貸的政策將轉爲認房不認貸,即只要有首套房貸款還清,若名下無房再貸款便可以按照首套房計算。
雖然消息未坐實,但業內普遍認爲銀行放鬆個貸並非空穴來風,無論現在是否有銀行開始執行,未來信貸政策將呈放鬆趨勢,對於市場預期仍然會造成影響。
“錢鬆”短期難見效
對於個貸放鬆,北京中原地產首席分析師張大偉認爲,從操作層面上看,後續銀行放貸政策鬆綁不可能只是看貸款存量,事實上出現房貸餘額還清都算首套房的可能性不大,因爲如果按照這一口徑鬆綁,並不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。因此,他預計,後續信貸鬆綁的主要口徑將是認房不認貸,這樣的口徑既符合目前政府對購房自住的調控思維,事實上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。
業內分析,由“認房又認貸”變爲“認房不認貸”後,名下無房但有貸款記錄的首次置業者以及“賣一換一”的改善人羣將會享受首套購房優惠,對市場影響較大。鏈家地產市場研究部張旭以北京舉例稱,目前二手房市場上改善型需求佔比約爲40%,其中至少有八成屬於賣一買一的置換需求,約佔32%。這一標準的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市。不過,在政策還未落地之前,購房人對於市場預期的改變也很難在短期內換回樓市的“金九銀十”。
對於開發商而言,通過融資換來的資金或將助力企業在“金九銀十”有資金加大營銷費用的開支,並且有資本採取以價換量的策略。嚴躍進表示,進入9月,越來越多的房企推盤入市,降價促銷跑量。除了加大供應和推盤力度,房企也不約而同地選擇了讓利促銷來爭取市場有限的份額。但是根據北京中原地產的統計,9月前21天,54個主要城市合計住宅簽約131947套,環比8月同期基本持平,“金九”已明顯成色不足,因此開發商舍價跑量能否在“銀十”見效還要看開發商是否將資金用於讓利,且讓利幅度是否到位。
北京商報記者阿茹汗/文王飛/製表
開發商資金來源統計(均爲同比增長)
資金到位國內貸款自籌資金利用外資定金及預收款個人按揭
前4月4.5% 16.5% 11.0% -28.7% -7.8% -3.1%
前5月3.6% 16.5% 9.8% -24.5% -8.4% -1.2%
前6月5.7% 8.1% 12.9% -53.9% 1.5% 0.8%
前7月3.2% 14.7% 11.6% -9.2% -10.2% -3.7%
前8月2.7% 13.8% 11.6% -0.9% -10.7% -4.5%