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因為9月份樓市的種種成交回暖跡象,讓業界對於市場復蘇有了些許期待,但實際上這樣的回暖還未完全綻放就提早呈現出強弩之末的趨勢。根據專業的市場研究機構亞豪機構提供的數據顯示,10月份開發商開盤的意願降至年內冰點,只有22個項目計劃入市,其中還包含一個自住房項目。而9月僅中上旬,入市的新盤就超過了20個。
『金九銀十』原本是樓市的銷售旺季,眾多房地產企業又面臨著年底衝刺業績的壓力,往往會在這個節點集中推盤,但今年的銷售季卻極有可能以一種『虎頭蛇尾』的方式收場。業內人士表示,一方面,各個項目之間的蓄客都遇到極大的困難,許多熱點區域的樓盤甚至不得不大打價格戰纔能成功突圍,這使得開發企業難以快速多次地推盤銷售。另一方面, 9月9日北京改變了原有的調控思路,原本被認為最可能松綁調控,走向市場化的高端樓市,反而被確定為嚴格調控的主戰場,這無疑打亂了很多開發商的銷售和定價計劃,讓原本打算近期入市的項目不得不推遲計劃,直接造成了10月份可能出現的樓市供應斷檔期。
調控基調突變打亂開盤節奏
10月僅22個項目計劃入市
『開盤時間並沒有最終確定,原計劃確實是今年內將要面世,但新調控思路的意外出臺,增加了太多的不確定性。能否如期開盤,還要看一下有沒有後續的相關細則出臺。』海淀區某高端項目的一位負責人在回答項目進展時做出了如上表示。而他口中的新調控思路,其實就是指9月9日北京市對於樓市調控的最新表態。
此前,北京房地產調控的總體思路是『低端有保障,中端有支持,高端有市場』。而最新的官方口徑,則變成『基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調控』尤其是最後一句改為『高端市場有調控』,並非無的放矢。
最新的調控思路,明確將繼續調控高端市場,『加大稅收、信貸調控力度,實行嚴格的限購政策』,無疑給高端樓市潑了一盆冷水。很多高端項目本來已經箭在弦上,就等預售證審批入市了,但新的調控思路確定後,明顯加大了豪宅項目的壓力,不少項目臨時決定再等等,看看市場的反應,也看看是否會有更細化的相關政策出臺。
而對於樓市具有明顯預期、指向作用的高端市場率先打起了退堂鼓,也導致不少普通住宅開發商跟進,紛紛推遲了開盤計劃。根據亞豪機構數據統計顯示,10月北京商品住宅市場預計僅有22個項目(包含1個自住房)入市銷售,其中包括中建`國際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個純新盤,以及泛海國際、常楹公元·自由派、首創·瀾茵山等10個老項目後期,在9月樓市供應和成交都階段性衝高之後,10月份,新盤項目的入市意願迅速降至年內冰點。
新盤蓄客壓力大降價出擊策略明朗
在調控政策與市場的博弈中,無論是低端的剛需項目還是高端的豪宅樓盤,都面臨著蓄客難的壓力,剛需項目要抵御自住房的衝擊,而高端項目則面臨調控加碼的威脅。在多重政策的夾擊下,房企資金趨緊的大勢不改,降價促銷已經不僅停留在趨勢層面,而是已成為制勝關鍵點。
10月預計入市項目中,有多個位於海淀區以及朝陽區的中高端項目,包括泛海國際、華潤萬橡府以及紫玉公館等,其中泛海國際宣稱價格突破10萬元/平方米,華潤萬橡府預計售價則高達65000元/平方米,在北京市調控新思路由『高端有市場』變為『高端有調控』之後,這類項目的境遇將發生天翻地覆的變化。本身高端市場的購買需求就相對平穩,加之長期限購之下其需求量更是難以激發,過高的定價必然使這類產品的銷售遇阻,不得不面臨價格調整的壓力。
除此之外,10月預計入市項目當中,也不乏通泰國際公館、住總萬科·金域華府、首開·國風美唐朗觀等這類剛需盤,對於這些項目當說,來自自住型商品房衝擊也迫使其走入降價通道。從自住型商品房入市的這幾個月情況來看,雖然尚未引發大規模市場價格波動,但也凝聚了大量購買力,使得部分客源重合的郊區剛需盤不得不通過降價爭搶客源。
另外,10月計劃入市項目中還有部分商住類產品,包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密碼等,這類產品固然有其不限購的優勢,但是隨著更多的普宅類項目紛紛調低價格,商住產品也難以獨善其身,也不得不隨行就市做出一定調整。
任啟鑫表示,在當前的市場環境下,價格是決定成交量的關鍵。如果說在旺市時期,項目還可能通過提高精裝修標准、引入成熟優質的配套設施、美化社區的園林綠化等方式增加附加值促銷。在弱市時期,項目所有的外在條件都無法成為促成購房決策的關鍵,只有依靠價格杠杆纔能推動銷售。
開發商『花式』降價
對於開發商來講,此前『降價』一直是一個麻煩的字眼。或怕引發老業主的維權,或怕引發業內對其資金狀況的猜疑。但在調控變局之下,為應對僵局,已有開發商帶頭直接出擊,主動降價了。不久前開盤每平方米直降6000元的東亞·印象臺湖和總價直降50萬元的首開常青藤就是其中的代表,但兩個項目也都因此得罪了老業主,陷入維權糾紛。
因此,更多的開發商開始變著花樣,將降價包裝得不那麼刺眼。
像萬科就和阿裡巴巴聯手,啟動:『淘萬計劃』。即淘寶買家可以使用淘寶網的購物清單,按照消費時間額度確定等級,繼而可以在購買萬科指定的樓盤項目時享受減價優惠。據稱,該計劃推出的第一天,就有130餘名淘寶網民享受到總額100萬元的優惠。雖然萬科對此從未承認降價,但起到的作用卻是相同的。
除此之外,即將在10月份推出的純新盤,北京城建·北京密碼則采用了低開的方式,實際也與降價無異。其所在的大興孫村板塊,最高樓面地價就接近一萬元/平方米,而北京密碼則以不限購的低姿態入市,40-70平方米的LOFT產品,最低70萬起,平均單層的價格甚至低於10000元/平方米,引來不少抱有『抄底』心態的購房者。
不僅如此,借『促銷工具』降價的樓盤更是花樣頻出。團購特價房為其花式之一,如首開常青藤、合生世界村等都有特價房的信息傳出。還有的樓盤明確表示尾盤降價,有的稱『不排除今後再推出特價房』。
房地產項目由『墊首付』變為『貸首付』
除了各種『花式』的降價,為了刺激交易,解決購房首付較高的問題,各個在售項目還開始另闢蹊徑,不斷有開發商和電商合作,針對想買房卻難以湊齊首付款的購房人予以首付低息貸款。
不久前,搜狐焦點就與同是搜狐旗下的搜易貸聯合發布了在線金融產品『焦點首付貸』,據了解,該產品最高可給予買房人所購樓盤總價20%的首付貸款,通過申請的購房人在買房時,最低只需10%的首付款就可以滿足購房需求。
無獨有偶,搜房、新浪樂居等房地產網站也都推出了各自的首付貸款產品,這些房地產金融產品不斷與在售項目合作,甚至開始取代曾經一度十分流行的『墊首付』的促銷方式。
『墊首付』往往需要開發商墊付一年左右的首付款,會佔用房企的現金流,而在售項目與『首付貸』這類金融產品服務後,即促進了成交,又不會佔用開發商本就緊張的現金流,因此被越來越多的在售項目采用。』搜狐焦點北京房產總經理沈斌表示,采取『焦點首付貸』同樣也是一種變相的讓利活動,購房人最低只需要准備10%的房款,就能實現購房。
按照規劃,『焦點首付貸』一年期貸款年利率僅為6.5%,6個月貸款年利率更低至5.5%,均低於商業銀行貸款利率。而在貸款額度上,『焦點首付貸』只設置了最低額1萬元而沒有設置最高額,無論購房價格多高,最高都可以提供房價的20%的貸款。
對此,業內人士表示,無論是首付貸款還是開發商『花式』的降價,實際都是市場不好時的讓利促銷手段。10月份,由於政策波動導致新盤數量銳減,但有需求的購房人仍可抓住開發商以價換量的契機,挑選合適的房源。
本版文/本報記者李桁