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導讀:當放松限購已經無法阻止房地產市場的低迷時,放松房貸政策似乎成了最後一根救命稻草。日前,關於銀行放松房貸政策的傳聞紛飛,如果傳言獲證實,改善型需求將能夠獲得較大實惠。業內人士認為,房貸松綁,最大限度是對二套房的界定由過去的『認房又認貸』放松為『認房不認貸』,而這將帶動樓市成交量上漲。
最新消息
多家銀行:房貸政策暫未變化
從前天開始,市場就出現四大行房貸松綁的傳聞。傳聞稱,四大行將在央行指導下,改變對首套房的認定標准,只要房貸還清,再申請就可以被認定為首套房。但是前天晚間四大行沒有任何相關消息傳出。昨天上午,傳聞又變為『浦發、興業等銀行率先將首套房認定標准由原來的認房又認貸放松為認房不認貸』,到了下午,相關銀行紛紛出來闢謠。真相究竟如何,北京青年報記者昨天繼續進行相關調查。
昨天,北青報記者從工行、農行、浦發、興業等銀行北京分行了解到,首套房貸政策目前沒有變化,還是認房又認貸。所謂認房又認貸,即認定首套房要查詢住建委房屋登記和央行征信兩個系統,客戶過往購買過的房屋即使是一次性付款,在購買第二套房申請貸款時也不能享受首套房優惠;即使客戶當前名下無房,但只要在征信系統裡有貸款記錄,再次購房也不能享受首套房待遇。
建行、農行總行昨天也表示沒有新的政策發布。工行總行相關負責人表示,工行認真貫徹國家有關房地產市場發展的政策導向,一直以來積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。工行正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整,並將及時做好相關信貸政策的銜接,不斷完善相應的金融服務。
興業銀行總行有關人士對媒體明確表示,截至目前興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶准入條件和信貸政策未進行調整。有關報道失實。
新聞追訪
房貸松綁空間:認房不認貸
雖然銀行紛紛闢謠,但市場仍然對房貸松綁充滿希望。信心的來源在於各地政府對房地產市場的解禁松綁。
前日下午,福州市政府網站發布《福州市人民政府發布促進房地產市場發展意見》,其中對首套房的認定標准作出調整。《意見》稱,『購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。金融機構在貸款首付款比例和利率方面按照政策規定的低限執行』。另外,『居民家庭擁有的住房套數只在購房所在地房屋登記機構查詢』。
不過,北青報記者注意到,業內人士普遍認為,最早傳聞的只要貸款還清再次申請就算首套房的標准不靠譜。
『如果只看貸款,那麼未來擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款,這種政策松綁是滑稽的。』中原地產首席分析師張大偉認為,這種做法與本屆政府一直以來的調控思路不吻合,不符合調整結構的市場預期。他同時認為,未來房地產購房信貸在目前過分緊張的基礎上做一些調整是必然的,唯一松綁空間是變為『認房不認貸』。
交行首席經濟學家連平也認為,限貸放松已是大勢所趨,『認房不認貸』是合理的。不過限貸放松不會大力度地一蹴而就,而會是逐步、漸次地向前推進。首先解決的是自住房(一套)限貸的放松,其次是改善型住房需求貸款的松動。
市場分析
北京成交有望重回萬套以上
雖然各家銀行到底出臺何種政策目前還無定論,但對房地產市場影響較大的就是『貸款利率的松動以及認房不認貸的二套房認定標准的變化』。
關於利率松動,根據鏈家地產市場研究部統計,在歷史成交數據中,若房貸利率收緊,市場中八五折優惠利率佔比小於40%時,成交基本維持在萬套以下。2014年以來,信貸政策一直偏緊,尤其是4月份以後,市場中的八五折優惠利率幾乎絕跡,致使北京月成交迅速跌落至8000套以下水平。
關於二套房認定標准,由『認房又認貸』變為『認房不認貸』後,名下無房但有貸款記錄的首次置業者以及『賣一換一』的改善人群將會享受首套購房優惠,對市場影響較大。目前二手房市場上改善性需求佔比約為40%,其中至少有八成屬於賣一買一的置換需求。這一標准的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市。鏈家地產預計,如果此次放松屬實,將引起未來改善性購房佔比的提昇,預計北京月成交量將能回到萬套以上的水平。
財經觀察
房貸放開樓市能否逆轉?
今年以來,全國房地產市場整體進入下行周期,包括一線城市在內的不少城市樓市萎靡,成交量縮價跌現象明顯。在此背景下,自二季度末起,政府『救市』舉措頻出,這其中包括央行及銀監局於二季度末針對首套房貸的兩次鼓勵性質的表態以及二三線城市限購政策的逐漸放松。
鏈家地產市場研究部張旭認為,若此次傳聞屬實,並且能夠順利執行,則對樓市的影響要明顯大於限購的松綁。『首套房八五折利率優惠的大規模出現對於市場從低谷中恢復具有明顯拉動作用;另一方面,從「認房認貸」到「認房不認貸」的轉變對於撬動市場需求也具有積極意義。』
張大偉指出,46個限購城市,40個已經松綁限購,但作用非常有限,從9月前21天看,54個主要城市合計住宅簽約131947套,環比8月同期基本持平。從全國范圍看,限購已經不是影響樓市的關鍵政策,信貸是否會放松,將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一關鍵因素。
財經賬本
限貸放松400萬房產首付能減半
按現在『認房又認貸』的標准,即使把原來的房子賣出,也只能適用二套房貸的利率,要在基准利率基礎上上浮10%,首付需要達到60%。今後若改成『認房不認貸』,就可以按首套房貸計算,享受基准利率,首付只要30%。
對改善型人群來說,首付的大幅降低使換大房的心願更容易實現。比如,同樣是買一處總價400萬元的房子,按首套房認定,只要交120萬元首付,可貸款280萬元,而按二套房認定,首付需要240萬元,足足多出一倍,對普通家庭來講,找錢的壓力不小。
如果都是20年貸款200萬元的話,按首套房認定,享受6.55%的基准利率,每月月供14970元,累計支付利息159.3萬元;而按二套房認定,利率為7.205%,每月月供15753元,累計支付利息大約178萬元。