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珠海集體建設用地使用權流轉即將“破冰”。《珠海市集體建設用地使用權流轉實施辦法(試行)》將從10月1日起實施,其中明確:集體建設用地使用權可以流轉用於工業、商業、旅遊、酒店、娛樂、辦公等類用途,但不得用於商品住宅和非農村住宅建設。此外,集體建設用地使用權流轉實行最低限價制度,其中出讓地價標準不得低於相應國有建設用地使用權基準地價的70%。
根據中央和省的精神,結合珠海本地幸福村居建設等實際需求,今年初出臺的《中共珠海市委關於全面深化改革的實施意見》提出,逐步建設城鄉統一的建設用地市場,其中就包括制定《珠海市集體建設用地使用權流轉實施辦法》(下稱《辦法》),推進集體經營性建設用地資源市場化等。
市國土資源局相關負責人對南方日報記者表示,考慮到集體建設用地使用權流轉情況比較複雜,涉及環節較多,監管具有一定難度,需要選擇部分村進行試點,逐步推進,待經驗成熟後再在全市範圍內推廣。根據計劃,斗門區斗門鎮南門村、蓮洲鎮光明村以及金灣區三竈鎮魚月村、海澄村,將作爲流轉工作先行試點單位,每個村選擇一到兩宗土地開展試點,試點期限爲1年。
該負責人表示,希望通過開展流轉試點尋求盤活農村集體建設用地的有效途徑,探索集體建設用地使用權流轉的條件、形式、管理方式、程序以及土地收益分配製度,建立符合農村特點和市場經濟規律的集體建設用地使用權流轉新機制和管理模式,挖掘農村集體建設用地潛力,滿足經濟發展對土地的需求,推進節約集約用地,促進農村經濟的可持續發展。 ●南方日報記者羅文範
用途
不得用於商品住宅和非農村住宅建設
“過去,我們曾多次考慮到斗門投資農村特色休閒農業和觀光農業,但一是因爲土地較爲分散、沒有連片,難以規模化,二是因爲土地權屬不清,擔心投資遇到土地糾紛打水漂,心裏一直七上八下。這下土地確了權,政策又允許連片發展,我們就吃了定心丸了。”一位特色農業投資者說。
珠海正大力推進幸福村居建設,開展幸福村居特色產業發展工程、環境宜居提升工程、民生改善保障工程、特色文化帶動工程、社會治理建設工程、固本強基工程。其中,產業要發展離不開土地要素,社會要和諧也離不開土地權屬理順。要打破農村土地所有權、承包權、經營權關係不清,土地細碎化、資產“沉睡”的弊病,就必須推進土地制度、產權制度的改革。
《辦法》的出臺將有力解決珠海在發展中遇到的上述現實問題。根據規定,集體建設用地,是指符合土地利用總體規劃,現狀爲建設用地的農村集體所有的土地。而集體建設用地使用權流轉,是指在土地所有權不變的前提下,出讓、租賃、轉讓、出租、轉租、抵押集體建設用地使用權的行爲。
珠海市行政區域內(不含橫琴新區)的集體建設用地使用權流轉及相關管理活動,適用《辦法》。農村集體經濟組織在集體建設用地上建設公共租賃房用於出租、農村宅基地管理等事項,另行制定相關辦法。
哪些集體建設用地可以流轉呢?《辦法》指出,集體建設用地使用權流轉應當符合土地利用總體規劃、城鄉規劃且符合產業政策和土地供應政策,嚴格土地用途管制,嚴控新增集體建設用地規模。另外,所有流轉的土地還必須產權明晰,完成集體建設用地所有權和使用權權屬登記。
在流轉的方向上,集體建設用地使用權可以流轉用於工業、商業、旅遊、酒店、娛樂、辦公等類用途,但使用權不得用於商品住宅和非農村住宅建設。
另外,當集體建設用地流轉用於工業時,由鎮人民政府(街道辦事處)提前半年制定集體工業用地供應計劃,報區人民政府(經濟功能區管委會)招商引資部門審查。區人民政府(經濟功能區管委會)設立招商引資聯審小組,從是否符合區人民政府(經濟功能區管委會)對工業用地的准入產業、開發建設、經濟、環保等多項指標進行綜合評估,符合標準和規定的,集體建設用地使用權按照本辦法的規定出讓、租賃。
“農村集體經濟組織應當建立集體建設用地使用權流轉檯賬,定期報鎮人民政府(街道辦事處)集體資產管理機構備案。”《辦法》稱。
解讀
招商引資部門審查統籌,有利於產業轉型升級
爲何由區招商引資部門對工業用途的集體建設用地流轉進行審查?
市國土資源局相關負責人表示,因外界對集體建設用地使用權接受程度不高,由農村集體經濟組織自身去招商引資難度大、起點低,與珠海建設“生態文明新特區、科學發展示範市”的目標不符,不利於各區工業佈局和產業發展。由區招商引資部門對工業用途的集體建設用地統籌安排,符合產業轉型升級的方向。
年限
租賃期最長不超20年,需經“招拍掛”
對於集體建設用地使用權流轉的年限,《辦法》也進行了詳細的區分。據瞭解,集體建設用地使用權出讓的最高年限,不得超過珠海市同類用途國有建設用地使用權出讓的最高年限,且爲原土地使用年限減去已使用年限後的剩餘年限。
在出租、轉租方面,《辦法》規定,集體建設用地使用權出租、轉租的期限不得超過20年,且不得超過原土地使用年限減去已使用年限後的剩餘年限。具體而言,短期使用或用於修建臨時建築物的土地,應實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年;需要進行地上建築物、構築物建設後長期使用的土地,應實行長期租賃,但最長租賃期限不得超過20年。
集體建設用地使用權出讓、租賃,應當參照國有建設用地使用權公開交易的程序和辦法,在市公共資源交易中心通過招標、拍賣、掛牌等方式進行。“因公共利益或者城鄉規劃調整而需改變土地用途的,集體建設用地所有者和集體建設用地使用者應當服從。”
另外,集體建設用地使用權出讓、租賃合同約定的土地使用年限屆滿,集體建設用地使用權由集體建設用地所有者無償收回,其地上建築物、附着物按照集體建設用地使用權出讓、租賃合同的約定處理。而原集體建設用地使用者要求繼續使用土地的,應當在土地使用年限屆滿前6個月內與集體建設用地所有者協商,集體建設用地所有者同意繼續使用的,集體建設用地使用者續交出讓金(租金)後,按《辦法》的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。
在集體建設用地使用權抵押方面,《辦法》規定,集體建設用地所有者申請人需經農村集體經濟組織全體成員的三分之二以上表決同意,並簽名確認。而集體建設用地使用權(集體承租建設用地使用權)被作爲抵押物的,債務人不履行債務時,抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權(集體承租建設用地使用權)。
解讀
“招拍掛”防止集體資產流失
市國土局相關負責人解釋,集體建設用地使用權出讓、租賃,參照國有建設用地使用權公開交易的程序和辦法,在國有土地使用權公開交易平臺進行公開交易,是爲了防止集體資產流失,確保村集體資產保值增值;同時,保障村集體和農民的長遠利益,集體建設用地使用權出讓、租賃收益全部歸村集體合理分配。
標準
出讓地價不得低於國有土地基準價70%
根據規定,集體建設用地使用權流轉實行最低限價制度,其中出讓地價標準不得低於相應國有建設用地使用權基準地價的70%;租賃年租金標準不得低於相應集體建設用地使用權出讓地價標準/出讓年限。
出讓、租賃公開交易底價不得低於相應國有建設用地使用權基準地價的70%,由區人民政府(經濟功能區管委會)負責覈定。
流轉的收益如何分配、如何監管,備受社會關注。《辦法》指出,區人民政府(經濟功能區管委會)、鎮人民政府(街道辦事處)對轄區內集體建設用地使用權流轉收益分配進行監督管理。
另外,農村集體經濟組織應當建立集體建設用地使用權流轉收益資金專戶,資金使用情況向該集體經濟組織成員公開,並接受鎮人民政府(街道辦事處)集體資產管理機構的監督。
在分配上,《辦法》明確,農村集體經濟組織出讓、租賃集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理,並按照農村集體經濟組織成員社會保險、村內基礎設施配套建設、農村集體經濟組織成員社會福利等順序進行分配。土地收益分配辦法由市農業主管部門會同市財政主管部門另行制定。
解讀
促使集體用地與國有土地“同權同價”
對於集體建設用地使用權流轉的定價標準,市國土資源局解釋,這一標準是借鑑國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》中有關“協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%”的規定,即將實施的《辦法》規定“集體建設用地使用權出讓地價標準不得低於相應國有建設用地使用權基準地價的70%”,集體建設用地使用權出讓價格在最低限價的基礎上由市場自行決定。
“這是爲了維護村集體的合法權益,增加村集體的經濟收益,保障村集體經濟長遠發展,促使集體建設用地使用權和國有建設用地使用權‘同地、同權、同價’。”該負責人說。
新規知多點
1.閒置兩年未動工或被收回
《辦法》規定,有下列情形之一的,集體建設用地所有者報經區人民政府(經濟功能區管委會)批准,可以收回集體建設用地使用權:一是根據城鄉規劃,因該集體經濟組織公共設施和公益事業建設,需要使用土地的;二是集體建設用地使用者不按照批准的用途使用土地的;三是集體建設用地使用者因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的;四是集體建設用地使用者超過動工開發日期滿二年未動工開發土地的。
《辦法》表示,依照前款第一種情況規定收回集體建設用地使用權的,集體建設用地所有者應當按照該區域內同類集體建設用地使用權的市場價格標準,對集體建設用地使用者給予補償。
2.違反規定不予辦理規劃等許可
違反《辦法》的規定,集體建設用地使用權流轉不實行公開交易的,城鄉規劃主管部門不得爲其辦理建設用地規劃許可證,國土資源主管部門不得爲其辦理建設用地批准書,房地產登記部門不得爲其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。
《辦法》實施之前已發生的集體建設用地使用權流轉,應當依照本辦法規定辦理有關手續。珠海市行政區域內已村改居的農村集體經濟組織名下的建設用地,可以參照《辦法》流轉,具體由各區人民政府(經濟功能區管委會)確定。
記者觀察
規範土地流轉
加速農村發展
土地是農民最主要的生產資料,也是廣大農民的立命之本。過去,國內有個別農村自發地存在着集體土地使用權轉讓等行爲,缺少規範,估價過低,也存在低水平建設、缺乏科學規劃的問題,不利於土地的節約集約利用。
珠海出臺《辦法》,力求推動農村集體建設土地規範、有序、公開、高效流轉,一方面可以吸引大量的資本進入到農村,改變當地的面貌,還能爲新型城鎮化、幸福村居建設提供強大的動力;另一方面,農民通過土地出讓、租賃等獲得資本,也可加速市民化的進程。
要解決集體建設用地使用權流轉的問題,首先要“確權”。以往有的農村集體土地產權和邊界模糊,一些社會資本對其有所顧忌不敢投入。《辦法》規定,所有流轉的土地還必須產權明晰,完成集體建設用地所有權和使用權權屬登記,這一舉措爲接下來的工作打下了基礎。
其次是集體土地定價的問題。在以往的土地流轉中,有的土地所有者處於弱勢地位,不容易享受土地升值所帶來的好處。《辦法》則對定價標準予以明確,同時對土地流轉的收益監管制度進行了設計,通過建立區、鎮、村三級監管體系,既更好保證了土地所有者的利益,也可以更好維護村集體的合法權益,保障村集體經濟長遠發展。