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在現階段,新鴻基並無意加大在內地的投資比例。
香港房企巨頭新鴻基地產發展有限公司(00016.HK;以下簡稱新鴻基)在香港、內地分獲的成績單,注解了兩地樓市的『炎』與『冰』。
在日前出爐的2013/2014財年數據中,新鴻基全年合約銷售金額為277.78億港元,離280億港元銷售目標尚有小步差距。這當中,新鴻基在香港大本營的表現超出預期,205.9億港元的最終銷售成績高於190億港元的目標值,但內地銷售表現相對低迷,財年銷售71.29億港元,僅完成90億港元銷售目標的79%,同比2012/2013財年100億港元的銷售額下降近30%。
在現階段,新鴻基並無意加大在內地的投資比例。新鴻基聯席主席兼董事總經理郭炳江在業績會中指出,未來公司會否繼續在內地購地,決定於公司本身的賣樓速度。但接下來,新鴻基在內地的整體戰略如何設定,會采取何種銷售策略,會否以價換量等,截至發稿,時代周報記者未能從新鴻基方面獲得回復。
內地銷售步入『冰點』
『內地住宅市場無論是樓價還是成交量,在2013年均取得強勁增長,但在2014年初進入整固期,受銀行按揭款收緊影響,交投顯著下跌,』郭炳江用大環境的劣勢來解釋內地銷售下滑的原因,在2014年上半年,內地一線城市的住宅物業樓價抗跌力較強,但二、三線城市出現較多樓價偏軟的跡象。
具體而言,新鴻基2013/2014財年在內地的銷售業務,主要來自其全資擁有的上海陸家嘴濱江凱旋門住宅、佔70%權益的廣州峻林第一期B住宅,以及佔33.3%權益的廣州天盈廣場甲級寫字樓。
相比已增加51%至31.03億港元的內地租金收入,新鴻基在內地廣為布局的高端豪宅,在近年限購、限貸環境下並不能獨善其身脫離銷售窘境。這是郭炳江並沒有點透的話,而濱江凱旋門無疑是最好的言說者。
毗鄰上海黃浦江畔,坐落於小陸家嘴的濱江凱旋門,是新鴻基在內地住宅的巔峰之作,也是故事性最為豐富的樓盤之一。2005年6月,新鴻基以31.85億元的價格拿下上海濰坊新村地區頂級濱江地塊,成交樓面地價高達20178元/平方米,在當時創下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之後的最高出讓總價,是名符其實的地王項目。
在醞釀六七年之久後,濱江凱旋門緩緩入市,這個傳說中房價會超過湯臣一品、成為上海房價冠軍的樓盤,上市後價格卻甘居人下,當時最低單價僅為9萬元/平方米。
時代周報記者從第三方機構獲得的樓盤成交數據來看,2012年3月正式開盤至今年9月16日,在31個月時間裡,濱江凱旋門累計銷售133套房源,斬獲約34.35億元的銷售額,累計成交均價約11.8萬元/平方米。該盤銷售現呈逐年遞減態勢,其中2012年開盤後的10個月內實現銷售17.81億元,2013年全年銷售11.29億元,2014年至今的9個多月僅銷售5.25億元。此外,今年至今約10.92萬元/平方米的銷售均價,也低於2013年約12.42萬元/平方米的均價水平。
新鴻基發展(中國)有限公司董事鄧維聰在接受媒體采訪時坦言,上海高端樓盤的庫存結構整體壓力大,限購是最大問題.。
盡管新鴻基管理層對內地經濟及樓市保持信心,但在其新透露的2014/2015財年320億港元的銷售目標中,香港區域要貢獻250億港元,銷售佔比為78%,而對內地銷售的目標要求僅為70億港元。
『自今年初出現一波降價探底後,香港樓市演繹了一場精彩的絕地反攻,近幾個月,國際熱錢重回香港,香港股價再創近幾年新高,樓市亦價量齊漲,並有繼續保持的態勢,』有香港券商人士對時代周報記者說,反觀內地樓市,下行趨勢還是非常明顯,新鴻基作出這樣的安排也不足為奇。
暫無意加大內地投資
『去年斥資217億元購入上海徐家匯地塊,內地投資佔比已上昇至23%,除非未來有適合的項目,否則新鴻基在香港的投資比例會多一些,』郭炳江稱,除了規模太小的地塊,新鴻基會競投香港所有地塊。
梳理新鴻基在內地的發展脈絡,不難發現,早在上世紀90年代,新鴻基就已進入中國內地,但相比其他港資開發商,新鴻基在內地的物業開發速度與項目數量並不突出。2007年之前,新鴻基在內地土地儲備面積僅超過180萬平方米,對外界宣稱的內地及香港資產配置比例也一直是1:9。
2007年,時任新鴻基內地掌門人郭炳湘雄心勃勃地表示,公司未來會將內地投資比例提昇至30%。當年,新鴻基在內地投資額高達100億元,幾乎是過去十幾年新鴻基在內地投資的總額。
兄弟鬩牆不久後被曝光,郭炳湘在內斗中落敗,公司策略也隨之調整。2008年5月11日,新鴻基公告,以成本價轉手成都錦江項目60%的股權給恆基地產和九龍倉,三家企業共同開發該項目。此外,郭炳湘在任期間所看重的深圳市龍崗區4個舊城改造項目亦被宣布放棄。
彼時,市場認為新鴻基業務重心將重回香港,但事實上,『雖然兄弟內斗,不過新鴻基觸角向內地擴張的整體戰略,還是前後一致的。』中房信研究總監薛建雄對時代周報記者說。
時代周報記者梳理新鴻基近年財報,僅從土儲一項來看,2007-2011財年,新鴻基在內地的土地儲備分別為509萬平方米、562萬平方米、614萬平方米、914萬平方米、947萬平方米,5年累計增長率為87.99%。從規模上,新鴻基在內地規模逐漸超越九龍倉、信合、和黃等同行。
這輪投資增速從2012年起企穩,2012-2014年年中,新鴻基在內地土儲分別為931萬平方米、901萬平方米和936萬平方米,增減幅變化不大。
新鴻基執行董事董子豪稱,上海徐家匯中心地塊需要數年消化期,此外,新鴻基集中在一線城市,但一線城市的地價未有下跌跡象,公司未來會集中精力發展好現有項目,以取得更多現金回籠。從財報來看,新鴻基繼續奉行審慎的財務原則,在支付上海徐家匯中心項目全部地價後,截至2014年6月底,集團的淨債項與股東權益比率處於15.7%的健康水平。
據時代周報記者盤點,新鴻基在內地仍有不少項目還處於培育期。在上海區域,2013年9月,新鴻基擊敗九龍倉聯合體,以217億元總價競得上海徐家匯中心地塊,總建面54.8萬平方米相當於上海國際金融中心(IFC)與上海環貿廣場(ICC)的總量。據鄧維聰透露,該重量級項目徐家匯中心預計有四期,一期已進入開工階段,第一期到第四期完成需要9-10年的時間。
此外,在『奠基』3年後,上海莘莊地鐵上蓋項目在今年6月底正式動工興建,新鴻基擁有該項目35%權益,前期設計和工程由其主導。該項目總投資額預計將達150億元,預期在2022年實現整體竣工。
在最靠近香港的華南區域,新鴻基的項目絕大部分以舊改、合作開發的方式進行,包括廣州最貴豪宅天鑾、廣州林和村舊改、佛山禪城舊改項目等。以佛山禪城項目為例,新鴻基在2009年底和2010年初以80.65億元獲得了佛山瀾石改造片區全部7宗地,預計改造完畢最晚會到2022年。