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小區的物業管理該由誰說了算?當然由小區的主人——業主說了算。
所謂“業主說了算”,應該通過一定的法律程序形成業主們相對集中的意見,由業主大會、業主委員會等業主組織來執行,如果這些自治組織運作不好,那麼“業主說了算”就是一句空話。
據瞭解,全市共有4000餘個小區,其中成立業主大會、選舉出業主委員會的約佔20%,小區得到高效管理的則不到1%。
在我市前不久出臺的建立城市管理長效機制的意見中,也提出要加強業主的依法自治。這也是“再幹兩百天”行動中,小區長效管理的重點之一。
怎樣讓業主履職成爲常態,怎樣讓業委會規範運行,這些問題的答案,關係到城市的長效管理,更直接關係到市民的生活品質。
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亂象
業委會不規範,有的形同虛設,有的變味成“權力場”
在上一輪環境大掃除行動中,明發濱江新城成爲江北小區髒亂差的典型代表,垃圾成堆,設施損害嚴重。前段時間媒體爆出,該小區業委會成立後先後炒了兩家物業公司,迎來了新管家,可居民覺得小區管理不僅沒改善,還越來越差了。後經調查發現,業委會主任的姐姐就是新引進的物業公司的老闆,另一位業委會成員的丈母孃是物業公司股東。
黃埔路上一個小區的業主向記者吐槽,“因爲業委會成員內部有矛盾,有人‘爆料’說,現有的業委會成員根本不用交自家的物業管理費,也不用交停車費。我們這才知道,原來小區還有個業委會,在這個小區住了8年了,從沒見業委會來徵求意見。”
記者還了解到,有的小區只是在開發商交付後,隨意指定幾個較爲活躍的業主組建了所謂的“業委會”,並沒有真正行使職能,任憑小區的物業管理公司年復一年低水平運作。
謀私利,形同虛設,不負責任隨時“撂挑子”……如此種種,都讓業委會“變了味”。
據市物業管理辦公室的統計,在我市4000個小區中,有的壓根沒有“業委會”這一說,真正按照規範程序,先召開業主大會,在業主大會上選舉出業委會的只佔20%,而具有較完備的議事規則,可以定期召開業主大會,高效率表決共同管理事項的小區則不到1%。
市人大常委會環境資源城鄉建設委員會上個月進行的一項調研顯示,關於物業管理的投訴和訴訟在逐年上升。2013年,12345政府服務呼叫中心受理物業管理類投訴18704件,這一數字是2011年的3倍。在各類矛盾糾紛中,30%直接來自於業主大會、業主委員會等業主自治問題;對於物業公司服務質量的投訴中,也有相當一部分的根源問題在於業委會沒能規範運行。
探因
缺理念:部分業主不知如何“當家作主”
晚上回家沒地方停車,屋頂經常漏水,電梯壞了,小區裏的垃圾桶周邊又髒又亂……住在小區裏,總會遇到類似的煩心事。有的業主在遇到這類情況時,最直接的反應是:我今年不交物業費了。
不交物業費某種程度上成爲一種流行,長期處於虧損的物業公司愈發不“長進”,服務水準很難提高,業主就更不願意交錢了。長此以往,形成一種惡性循環。
南京理工大學經濟管理學院教授朱憲辰說:“不交物業費或者抵制物業費上漲的行爲是缺乏自治意識的典型表現,小區沒有管理好,根源在於業主自己沒有合格履職。”
“物業費要不要漲、維修基金怎麼用、怎麼樣對物業公司的財務進行監管,什麼情況要更換物業公司,這些都應由業主說了算。”市物業管理辦公室主任胡俊成說,物業管理這個概念進入中國只有短短20年的時間,而商品房的大規模發展也是2000年以來的事情,對於大多數居民而言,並不知道應該怎樣做業主,沒有參與小區管理的意識,也缺乏專業的知識。
缺指導:“一個人的物業管理科”是普遍現象
位於市中心的一個街道轄區內共有住宅小區104個,其中實施物業管理的住宅小區25個,老舊小區79個。這個典型的老城區街道除監管商品房小區的物業服務以外,還直接託管5個老舊小區,但該街道專職從事物業監管的工作人員僅有1人。
據瞭解,我市每個街道都設有物業管理科,可是目前基本處於人員、經費、專業知識都不到位的狀態,在很多街道,物業科只有一名工作人員。很多物業科的工作內容只是在物業與業主鬧矛盾時充當調解員的角色,並沒有能力有效規範和引導小區的自治管理。
我市主城一街道主任說得很無奈:“在我們街道,90%的小區是沒有物管的,以街道現有的人員配備,除了掏錢來幫小區掃掃地之外,無暇他顧。”他說,他們也很清楚這是惡性循環,今天掃乾淨了,如果明天沒掃乾淨,居民說街道不作爲。
“一個人的物業管理科”不具備指導小區自治的能力,街道的錢也沒有花對地方。朱憲辰說,“街道的錢是財政的錢,直接幫小區掃地就變味了,小區屬於全體業主的私人財產,怎能讓爲公共利益服務的錢來維護私人財產的利益。”
缺制度:
對業主履職缺少制度約束
“之所以會出現業主謀私利和撂挑子的現象,是因爲缺乏制度約束,目前並沒有相關政策法規明晰業主以及業委會的職權,不履職或者履職不規範也沒有相應的約束措施。”市住建委相關部門負責人介紹,職責不清,常常意味着人人無責,導致業委會成員對履職的態度“冷熱不均”。這樣的組織工作難以體現集體智慧,常常使業委會工作淪入“主任的英雄時代”,長此以往,這樣的自治組織容易工作渙散,也容易催生腐敗。
現行的《南京市物業管理條例》是2006年制定的,經過這些年房地產市場的高速發展,這個條例已經不能適應新的市場,其中也缺少對於業主自治理念的強化和行爲的規範。
另外,業主從事各行各業,靠“熱心腸”並不能實現自治,需要更多專業的輔導和可供業主參照的“工作手冊”。
C
破解
“曬”出規則、推動立法,規範業主自治流程
見到胡醫生時是星期六的上午,他正在小區裏協調兩個物業公司交接中出現的問題,已經退出的物業公司沒有及時把多收的物業管理費退給業主,他和其他幾位業委會成員忙活着安撫鄰居們的情緒,同時趕緊跟舊的物業公司溝通,讓他們抓緊退款。
“你看,有很多意外事件發生,我們隨時都要來協調,我是醫生,原先對這些事兒也不懂,邊學邊幹。本來這樣的週末,我應該在家拖地的。”胡先生是口腔醫院的醫生,作爲業主代表,他主動參加了這個小區業委會成員選拔的公開演講。他很贊同業主是管理小區的主角的觀點, “說白了,如果我想謀私利,那麼就是希望能管理好小區,等賣二手房時價格能高點。”
胡醫生所在的陽光聚寶山莊是我市第一批嘗試規範的業主大會制度的小區。今年2月份,在物業管理部門和專家的專業指導下,他們首先在樓幢、單元或樓層成立“業主小組”,作爲最小的業主治理單位。業主小組通過推選本單位負責人——“業主代表”,對整個小區的共同管理事務決策,發表意見。如果想進入業委會,需要在業主代表大會上發表競職演講,說說自己能爲小區業主做些什麼,由全體業主投票選舉產生業委會主任、副主任。
我市去年底出臺了《南京市業主大會和業主委員會指導規則》,主要任務就是細化“業主代表大會”和“業主小組”制度,對業主小組的設立、業主代表的產生、業主代表大會議事和決策的程序給出了流程性指導。其中,還建議引進專家或者第三方專業機構進行輔導,在業委會中設立專職祕書等舉措,讓業主的自治流程更加專業和規範。據瞭解,目前在仁恆翠竹園、江南文樞院、大邦紫雲閣、千秋情緣等小區,已經有了業主自治管理的有益嘗試。
僅有指導性規則還不夠,市物業辦主任胡俊成最近在忙一件事——與市人大充分溝通,以推動修訂《南京市物業管理條例》,目前這一條例已經列入人大的立法計劃。其中將明確業主大會、業主代表大會和業委會的職責和相關制度。
管理權限下移,壯大街道“物業科”
前不久,我市住建部門在合肥市考察時發現,合肥對物業管理的一個重要經驗是加強基層工作隊伍建設,區房管局從事物業管理的工作人員不少於3人,街道不少於2人,社區需明確1人。
這樣的管理經驗也給我市以啓發,有物業管理專家建議,希望能進一步明確區、街道專門從事物業管理工作的機構、崗位和編制,建立健全專業的物業科,並明確相關財政保障。
壯大了“物業科”之後,有很多事情要做。比如,組織業主委員會成員“上崗”前培訓,由街道組織輔導專家開展政策、業務培訓,要對物業管理、業主自治的基本政策、操作實務有一個相對全面的瞭解,做到知曉政策、依法自治;再比如,由街道牽頭,業委會、物業、有關部門、社區參加,共同協商解決小區管理難題等等。
在我市前不久出臺的城市管理長效機制的意見中,也提出要將物業管理權限下移,提升區街物業監管的職能,加強業主的依法自治。
探索新制度,可嘗試讓業主代表大會具有法人地位
“物業管理是個經濟問題,要將物業管理推向正常發展軌道,得用經濟學的思維來應對。”朱憲辰教授說:“在喚醒業主自治意識之後,還有長效運作的問題,這就需要業主代表組織的法人化。”
業主管理小區的合理形式應該是業主代表大會,業主代表大會相當於一個公司,這個“公司”是業主自治的機構,每個業主都是股東,業委會就相當於這個公司的常設祕書處,而物業管理公司是“乙方”,由業主代表大會決定與什麼樣的物業公司籤合同。
據瞭解,賦予業主組織實體化地位是不少發達國家的通行做法,北京和廣州等城市也已經對業主大會登記制度進行了探索和試行。業主大會登記以後,可以獨立設立賬戶、可以獨立充當原告和被告、可以登記共有財產,對於業主的履職行爲自然也有了明晰的約束。目前對於業主代表大會法律定位還需等待上位法的明確。
後記
學習做業主
人們每天都在忙忙碌碌,可是回到一個舒心的小區是大家的共同心願。可是,有多少人認真想過:我要參與,我要主動來管理小區。抱怨物業公司,這是不少人在小區遇到問題時的反應。
學會做業主需要一個過程。首先要明白,物業管理如果不能進入良性發展軌道,最終的受害人不是物業公司,而是業主,所以推動物業管理上正軌最有動力的應該是小區業主,最直接的方式就是參加業主代表大會,如果精力允許,甚至可以進入業委會。
學會做業主還要有強烈的社會責任感,因爲無論業主代表大會還是業委會,即使按法人化運營,也是沒有“工資”的,是爲大家的利益當志願者。所以,也有專家提倡業委會主任輪值的制度,以減輕對業主時間和精力的佔用。
學會當業主不止是進入業委會這一種方法,也可以爲管理好小區充分發揮專業知識,比如律師業主審合同,有審計知識的業主審物業公司的賬務等。更重要的在於,在需要表達個人意願的時候,主動參與,主動投票,充分表達。