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很多購房者以爲商品房的土地證使用年限都是70年,因此購房時往往不會對相關信息進行覈查。許多人或許沒有意識到,如果土地使用年限縮水,購房人可能面臨不小的損失。近日,四川省南部縣消費者李女士就向中國消費網四川頻道投訴反映,自己購買了該縣金禾小區的商品房,至今也未辦理土地使用證。不久前在維權過程中才發現,小區的土地使用年限到2016年3月就到期了,最初縣政府批准的土地使用年限也只有15年,在辦理商品房分戶時最終剩餘使用年限僅爲3年。
土地使用年限僅15年
2008年初,李女士以每平方米1190元的價格,在南部縣城金禾小區購買了一套104.52平方米的商品房。6年多來,煩心事不斷。約定的交房日一再推遲,直到2011年底才正式交房。2012年7月辦理了房產證,但土地使用證一直未辦理。
李女士手裏的購房合同中,有關金禾小區的土地信息基本齊全,該小區土地面積1199.625平方米,性質爲“國有土地”,批准文號NO:0018198,用途爲“商品房”。但唯一缺少的信息就是土地使用年限。合同中土地使用年限的起止時間空格內,開發商事先就“打了叉”。
5單元2樓1號的住戶李先生告訴記者,他當時就此詢問過項目經理何某,對方答覆稱辦理土地使用證時,會按照城市土地開發政策進行辦理。
2013年4月28日,開發商南部崚鷹房地產公司(以下簡稱“崚鷹房產公司”)貼出通知,要求小區業主到公司辦公室領取辦理土地使用證的信息登記表。李女士告訴記者,業主們拿到表一看,該小區的土地使用期到2016年3月20日就終止了,掐指一算,合法使用時間只剩下不到3年。“買房的很多都來自鄉下,以爲按國家有關政策,商品房的土地使用期限都是70年。而開發商售房故意隱瞞了這一重要信息。”李女士說,隨後,小區的全部64戶業主,中止辦理土地使用證,集體向南部縣政府進行了投訴。
2013年12月6日,南部縣國土資源局書面回覆稱,2001年崚鷹房產公司取得該小區土地使用權時,縣政府批准的土地使用年限就是15年,在辦理商品房分戶時已經使用了12年,剩餘使用年限爲3年。
2014年8月,針對業主的諮詢,縣國土資源局再次回覆業主稱,禾金小區土地使用年限到期後,交納出讓金後可依法申請使用年限續期。
國土部門稱合法
“土地使用權限爲什麼只有15年”,業主們一直想得到這一問題的答案。
9月9日,按照李女士提供的電話,記者致電崚鷹房產公司總經理趙修君。他告訴記者,金禾小區辦理開發手續的時候,他確實是公司總經理,目前已經退休。他向記者透露,金禾小區項目其實只是掛靠在該公司的一個私人房產項目,“我們啥子都沒管”。
開發金禾小區的地塊,在業主的購房合同上寫的是“金魚街麪粉廠地塊”。縣國土資源局去年第一次書面回覆業主寫的是,“屬南部縣人民政府於2001年批准南部縣崚鷹房地產開發公司開發的舊城改造項目”。
趙修君則這樣描述金禾小區的來歷:“土地原來屬於一家國有工廠,賣給了一個私人,中間轉了幾道手,後來還因合同糾紛打了五六年官司。”
9月10日,南部縣國土資源局地籍科科長李蘭英在接受記者採訪時則表示,金禾小區地塊屬於企業改制轉讓出的土地,最先的購買者對土地使用年限自願申請的是15年,國土部門批的也就是15年。
針對金禾小區土地使用權年限只有15年是否符合相關法規的問題,南部縣國土資源局在回覆業主時表示,根據1990年國務院頒佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,居住用地最高使用年限爲70年,並非每宗居住用地土地使用權都必須以最高年限70年進行出讓。金禾小區出讓年限爲15年,符合相關法律規定。
對開發商涉嫌欺騙售房的行爲,南部縣國土資源局建議業主通過司法途徑來維護其合法權益。
類似現象在當地常見
“後來我們調查發現,其實在南部縣老城區這種情況還比較常見。好幾個小區的土地使用年限都到期了,後來又續了期。”李蘭英告訴記者,據其瞭解,南部縣過去有很多舊城改造項目,那時候土地還沒有實行“招拍掛”出讓,土地使用年限一般都比較短,15年、20年、25年的都有,“第一次出讓大多都是15年”。另一種情況就是企業改制,一些工業用地進入房地產開發市場,當時國家對土地使用沒有最低年限規定,購買者自願申請,年限越短費用越低。
記者調查發現,南部縣土地使用年限過短問題遭到當地不少購房者的質疑。9月16日,記者在百度上搜索關鍵詞“南部縣土地使用年限”,結果顯示相關網頁達5.8萬餘個,其中不少是網友發帖,主題包括“南部縣政府該管管住宅使用年限問題了”、“新房土地使用年限爲何只有30年?”、“爲什麼南部縣商品房的土地證使用期限多半隻有15年?”等等。
記者瞭解到,針對此類問題,南部縣政府今年還專門出臺(2014)25號文件,規定“土地使用權續期,由購買商品房購房戶申請續期時基準地價補償土地出讓金後,再由國土局給予辦理”。
對於土地使用年限續期的費用,李蘭英告訴記者,有關部門反饋的信息是,城區新的基礎地價目前尚未公佈實施,將按房屋分攤土地面積及申請續期年限收取,由業主自行支付。
警惕土地年限縮水
相關法律規定,開發商銷售房屋應當公示“五證”,其中包括載明土地使用年限的“國有土地使用權證”。金禾小區多位業主告訴記者,他們當初購買時並沒有看到“五證”,如果瞭解到土地使用年限只有9年多,無論如何也不會買該小區的房。
四川省保護消費者權益委員會祕書長肖向榮認爲,土地使用年限是商品房的內在屬性之一,是衡量商品房價值的重要因素,直接關係到房屋的價格和購房者的房屋持有成本,像這樣重要的信息,開發商應該明確告知購房者並寫入購房合同。從金禾小區業主的投訴來看,開發商在售房時有故意隱瞞土地使用年限的嫌疑,違反了《消費者權益保護法》的相關規定,涉嫌欺詐消費者。
肖向榮說,土地使用年限“縮水”屬於售房陷阱,個別開發商可能會低價購買一塊即將到期的土地進行開發出售,購房者誤以爲新開發的樓盤土地使用年限爲70年,買房之後才發現土地使用年限“縮水”。四川省消委會近期將就此發佈消費警示,提醒消費者在買房時一定要注意所買房屋的土地使用年限,同時呼籲有關部門提供便捷的土地使用信息查詢,加大對開發商房屋銷售行爲的監管,切實保障消費者的合法權益。