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租客尋找『筍租』盤最直接有效的方法就是委托大型正規中介公司或瀏覽大型中介公司的網站。
租房指南
租客在四出尋覓『心水盤』的同時,也要多留個心眼,提防假房東騙租金。這類騙局主要是利用一些租客貪圖便宜的心理,行騙手段多是利用明顯低於市場價進行轉租,騙取租客的租金。而作為房東,在出租房屋時也需辦理出租屋備案手續,因為這不但涉及繳稅問題,若租客在出租屋內從事非法活動,房東分分鍾也要背上『黑鍋』。
文/圖:記者王雯倩
目前,廣州住宅租金水平一直保持穩步上揚的發展態勢,若遇到遠低於市場價的租盤時,有意承租的人士一定要多留個心眼,尤其是剛接觸社會的高校畢業生,租房時最好找信譽良好的中介幫忙,避免遇到『假房東』騙租。
第一招:委托中介公司?樓較省心
滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示,租客尋找『筍租』盤最直接有效的方法就是委托大型正規中介公司或瀏覽大型中介公司的網站,越是大型的中介公司所擁有盤源越多,找到『筍租』單位的可能性較大。
合富置業專業人士介紹,專業的中介公司一般擁有龐大的盤源,對市場行情也較為了解,並有專門的程序核實物業情況,使承租人的利益得到有效的保障。另外,如進行房屋交收的時候,中介人員也可協助業主與租客結算房屋的各項雜費,如屬於連家電出租的房屋,中介人員還可提供條款清晰的家私電器清單協助業主與租客進行確認,不但為租賃雙方省去不少的重復操作,規范專業的操作還可令任何一方減少發生不必要的矛盾及避免不必要的損失。
第二招:了解市場行情莫貪小便宜
現時,不少騙租的個案為不法分子利用租客不熟悉市場行情,貪小便宜怕麻煩的心態而得手的。為此,業內人士建議租客,最好通過中介公司、媒體等多方面渠道了解該區域的市場行情與租金價格水平,切忌出現貪小便宜的心態。對於那些聲稱租金非常低、不需要中介費、不用簽合同、不用辦理租賃登記以及要求一次性給付全部或大部分租金的情況,租客需多留個心眼。為了保障自身權益,租客可與業主到房管局或中介公司簽訂正規的合同,以求在最大程度上保障各自的權益。
第三招:詳細了解物業情況核實業主身份
此外,租客在租房的時候,要仔細查驗該物業的產權情況,並核實業主的身份,要求業主一定要出示房產證以及有效身份證明,除了查驗證件的真實性、合法性與有效性之外,還可以通過陽光家緣網站等途徑查驗該物業的情況。在訂立合同時,一定要核實雙方的身份,業主也可以委托代理人簽訂合同,但代理人須當場出示有效的委托代理公證,租客與業主取得直接聯系,以便確認房屋的情況與相關租房的細節。
第四招:主動辦理租賃登記備案莫偷懶
值得反復強調的是,出租房屋應辦理房屋租賃登記備案手續,這是租賃當事人雙方保障自身生命財產安全及維護自我合法權利的有效措施。經登記備案的租賃合同,將更能保障承租人各項合法的權益——享有優先購買權、優先承租權、拆遷補償權及對抗第三人的權利(即租賃期限內房屋產權人要轉讓、抵押房屋時承租人可以按照原合同條款繼續租住)。
第五招:准時交租+感情牌更易與房東講價
而在租客續約議價方面,滿堂紅市場部研究員劉鏡棠建議,一般業主相對較為受用的理由主要包括三方面。其一,與業主保持良好的關系,做一個好租客,包括良好的溝通關系、准時交租及注意對物業及設備設施的保護等,做到以上三點能為租客議價提供較大的幫助。其二,在續約溝通時適當表達你的難處。第三點就是了解市場行情,特別是市場行情不是十分好的時候,客戶可跟業主分析物業空置期的收入損失及委托中介出租所造成實際收入減少等問題。
租房案例之租客篇
未經業主同意私下轉租房屋屬違規
梁小姐通過朋友介紹與肖先生簽訂了《租賃合同》,租約的期限為3年,租金為3500元/月。幾個月後,梁小姐發現肖先生將該物業私下轉租給A中介公司的經紀人劉先生,並簽訂《商鋪轉讓協議》,而劉先生又以肖先生的委托代理人的理由與黃先生簽訂《合作協議》,將該物業以5500元/月出租給黃先生,並收取押金11000元。梁小姐表示,肖先生未取得其同意私下轉租的行為,是違法行為;A中介公司沒有向業主如實交付收取的租金,涉嫌存在違規的行為。
案例分析:對於合同沒有明確約定承租人有權轉讓已承租的房屋時,其轉讓行為要征得出租人即業主的同意。在業主同意的情況下,承租人可以轉讓,否則承租人無權轉讓。承租人僅有房屋的使用權而沒有處分權。若因未征得業主同意而轉讓房屋,從而損害業主利益的,承租人負有賠償責任。
租房案例之房東篇
出租屋不備案
租客犯罪房東背『黑鍋』
2011年底,朱先生打算將位於天河區的自有公寓出租。朱先生委托了小區內的某中介放租,很快就找到了租客龍先生,當時朱先生並不知道需要辦理出租房屋辦理登記手續。半年多的時間裡,龍先生按時將租金轉賬給朱先生。直至2012年8月,朱先生接到公安機關通知,其房屋被犯罪分子用於儲存非法物品已被暫時查封,罪犯已逃跑,要求朱先生回去接受詢問和進行相關處理。接到通知後,朱先生前往中介公司討個說法,但中介公司大門緊閉,詢問附近居民纔得知,就在案發當天民警曾在附近了解情況,案發第二天,中介公司就沒有營業了。之後,朱先生前往房管部門投訴,並了解到該中介公司從未辦理房地產中介機構資質備案手續。
案例分析:出租方與承租方需一同前往出租屋所在的區房地產租賃管理所或其委托的街鎮出租屋管理服務中心進行租賃登記。辦理租賃登記後,若出租房屋被犯罪分子用於進行違法犯罪活動,業主可以以此作出有效對抗。出租方如因自己的疏懶而沒有及時辦理租賃備案手續從而對自身利益產生任何不利影響的,難以免責。
租客有優先購買權
房東賣房要提前通知
業主宋先生與租客王先生簽訂房屋租賃合同,約定將宋先生自有房屋租給王先生,並約定租期為兩年,租金2500元/月。出租6個月後,業主宋先生因急於用錢,遂通過某中介公司將上述房屋賣給何先生並簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同後,宋先生通知租客王先生,要與其解除租賃合同,以配合交樓給新買家何先生。
租客王先生認為業主的做法,已侵害了自己的優先購買權並擅自解除《房屋租賃合同》的行為已構成違約,遂要求宋先生選擇繼續履行租賃合同或賠償其1萬元,雙方解除租賃合同。宋先生認為當初的租賃合同中沒有約定解除條款,且自己為房屋所有權人,出售房屋不需征得王先生同意。在雙方協商無果的情況下,王先生將業主宋先生訴至法院。
在法院調解下,宋先生願意退還王先生押金,賠償王先生兩個月租金共5000元,同時解除租賃合同。
案例分析:在本案中,租賃雙方訂立的合同合法有效。能否解除合同關鍵在於此前宋王二人簽訂的《房屋租賃合同》如何約定,如無明確條款約定『如何解除租賃合同』則應根據法定。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第二十一條規定:出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。
出租方在簽訂租賃合同時,可明確訂立解除租賃的合同條款,如出租方如要終止租賃合同,需提前一個月通知承租方,並免收承租方最後一個月租金等。