|
||||
買賣房屋、租賃房屋對普通老百姓來說不是一件輕鬆的事,買得抵不抵、賣得好不好;租價有高有低,業主得益了租客就有所損失,反之亦然……房屋買賣和租賃,涉及買賣雙方、租賃雙方以及中介方,各方利益牽扯其中,都希望實現各自的利益最大化,但又必須達至友好協商公平交易。
作爲二手樓市長期的觀察者,本報《二手樓市》版致力於二手房買賣、按揭、租賃事宜的報道以及爲廣大讀者提供住房消費的指南,雖然我們不在房屋買賣和租賃的“江湖”之中,但“江湖”中處處有我們留下的足印。
廣州市二手房市場有着數十萬套放盤盤源,可能你是一個準買家,或是一個放盤的業主,或是一個新畢業來廣州找房子的畢業生,或是一個要放租的業主……買房賣房租房,該如何選擇區域?如何簽約?如何避開一個個陷阱?放盤售房出租房屋,如何提防“假人”騙走房屋?要如何看清合同條款防範風險?廣大讀者對二手房屋買賣和租賃過程都有諸多疑問,在本專輯《二手房安全交易手冊》裏,記者將對二手房市場的購房和租房全過程進行流程梳理,介紹每一個步驟的概況,並在每一個可能出現陷阱的地方插上“小紅旗”,讓大家留心警惕,並提供有用的資訊、網址以備讀者日後查詢。
買房賣房無非求個順利安心,以往買賣雙方和租客業主都把過多精力放在價格上,希望低買高賣,租到最便宜的房子。其實價格筍不筍是見仁見智,但是過程麻煩或者惹上官司卻是人人都不願見其發生的。一旦發生糾紛則是多麼高價或者多麼筍的價格都彌補不了的。真誠希望這本《安全交易手冊》能夠給你提供有益的幫助,也希望廣大讀者繼續支持本報《二手樓市》版,繼續把你在購房、租房中遇到的難題或故事與我們分享。
本版撰文:記者李鳳荷
定金是買賣雙方或者三方在某件交易事件上達成一致,由買家交給賣家一筆費用,這筆費用交付後交易是不可改變的,即使隨後違約,定金也是不退回的。
訂金則是買賣雙方或者三方在某件交易事件上達成一致,由買家交給賣家一筆費用,這筆費用交付後買賣雙方在協議上有一條補充協議,給買方一定期限的猶豫期,這個期間買賣雙方有一方違約的訂金可退換,雙方都不負有責任。
誠意金也稱“意向金”,在買賣雙方就交易時間初步達成協議後,買家支付給賣家一部分訂金作爲誠意金,在交付誠意金後賣家再不能與其他買家促成協議。誠意金交付後,如果賣家違約,則由賣家承擔違約責任;若買家違約,則賣家是不退還誠意金的。
“誠意金如何轉爲定金”應合同約定
據廣州市房地產中介協會律師解釋,誠意金的處理不同於定金,其遵循“合同自由”原則,根據雙方的約定處理。在實踐中,按照法院判決及行業慣例,確認書中對誠意金的約定及買賣雙方議價是否成功,是誠意金能否返還的關鍵。在議價成功前,按照規定,買賣雙方均有權單方面終止對中介公司的委託,因此誠意金應當返還。不過,買賣雙方撤銷委託給中介公司造成損失的,應承擔賠償責任。議價成功以買賣雙方就買賣主要條款達成一致或定金支付爲準。一般來說,賣方收到中介公司轉付的誠意金後,買賣雙方產生定金法律關係。這意味着任何一方拒絕交易,都要按“定金罰則”處理,即賣方不賣房需雙倍返還,買方不買房不能拿回誠意金。在此,有兩點需要說明:一是誠意金的處理應當有明確的書面約定;二是中介公司應當嚴格遵從合同約定,條件未達成不能擅自把誠意金轉爲定金。
在交易過程中,爲避免因誠意金轉爲定金引起的糾紛,買賣雙方及中介公司可以在房屋買賣合同或確認書中對誠意金的用途與處理方法、誠意金轉爲定金的條件等進行詳細約定,以避免不必要的糾紛。
定金訂金誠意金?
區別
“買方承諾書”
猶如作繭自縛
買賣雙方見面,合則簽約,不合則兩散,不過在實際操作中,還存在一個買方或賣方單方與中介簽訂的協議,稱爲“買方承諾書”或“賣方承諾書”,以“買方承諾書”較常見。
買方看房很喜歡,因時間已晚未能約到業主談,更多的時候是在中介鼓動下,遊說買方支付一定的誠意金,以某個價錢承諾購買該房屋,如果達到承諾價誠意金則自動轉爲定金。但往往買家在很喜歡地看房並簽下“買方承諾書”後,回家三思後容易反悔,因此會出現誠意金退款的爭執,具體處理方法見上文。
爲此記者提醒買家,即使是非常喜歡,也沒必要單方面許下承諾,雙方見面再談條件,比“剃頭挑子一頭熱”更穩妥。