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素有『產品主義』美譽的綠城·青竹園,一直是長沙別墅市場典范。
在地圖上搜索,盡管郡原美村還標識在時代陽光大道邊,但鮮少有人知道,這個以產品為核心競爭力的項目,近日已傳出更名為『中航美村』的消息。
業內對此有一種惋惜:這是產品主義退出資本市場的一個縮影。
2014年的長沙樓市有一股可怕的資本力量,比以往更明顯地拍到『慢工出細活』的產品身上。然而,真金難免經歷火煉的陣痛,值得長沙樓市振奮的是,房價疲軟的2014年,以產品為王的綠城·青竹園、運達中央廣場等高端項目,依然受到識貨者力挺。-記者劉婞
產品主義退場了嗎
5月,綠城教父宋衛平退場,這一次,聲援的人明顯比圍觀的人多。尤其是在消息剛剛發布的那會兒,地產同行、媒體、綠城業主們紛紛通過自媒體表現出心痛的姿態,這一段產品教父帶來的低潮,幾乎演變成了對房地產產品主義的集體哀悼會。
長沙似乎也染上了這股子哀傷。
上半年,有小道消息稱,郡原內部人士表示『不會在長沙繼續拿地』,於是,當素有『小綠城』美譽的郡原低調撤場的消息傳出,惋惜之餘,業界更多的反應則是見怪不怪。
『這是一種畸形的市場現象。』一名在長沙地產界浸潤多年的媒體人說,房產作為長期使用的大宗消費品,消費者和投資者更應該關注產品本身的質素,在他看來,城市板塊會變遷,時尚潮流有周期,品牌溢價有沈浮,唯有產品,纔是一個項目的核心競爭力。
事實上,在房地產告別了十年的黃金時代後,『理性消費』已得到越來越多人的認同,有前瞻眼光的開發企業也把『產品品質』提到了空前的高度。
產品競爭力後期收益明顯
一個明顯的事實是,市場逐漸形成一斗細密的產品篩子,逐步淘汰妄想繼續搭乘牛市便車的開發項目。
『購買房產已經從過去牛市的逢買必值,變成理性市場的買好纔值。』在湘江雅頌居策劃主管張仲看來,購房者的根本需求還是回歸產品,產品做得越好,後期使用者越能評估出產品的價值。
在住宅市場,『容不下產品瑕疵』的運達中央廣場,以2014年上半年銷售冠軍的成績向市場證明了精耕產品的重要意義;在專業市場,華創國際廣場和楷林國際在品牌實力並不算驚人的背景下,一經推出就逾億元的成交金額,恰好釋放了產品本身的魅力所在。
『綠城·桂花城是住宅市場一個很好的例子。』在長沙中介市場工作多年的劉恆告訴三湘都市報記者,2006年,位於長沙大道的綠城·桂花城定價逾3000元/,堪比同期在售的五一大道核心段商業物業,當時大多數購房者都覺得不劃算,如今再看,綠城·桂花城二手房源售價已經是當初的三倍。
更難能可貴的是,過去幾年長沙因產品本身而昇值溢價的物業屈指可數,產品過硬,也是綠城·桂花城的二手房源一直深受消費者喜愛,至今仍然一房難求的重要原因之一。
觀察
產品主義者為細節折騰
築造千裡之堤,需要強大的資本支持,但不可否認,決定成敗仍然是小如蟻穴的細節。
房地產開發是一個非常龐大而復雜的系統,對於執著產品的開發企業來說,總會有那麼成百上千個細節,需要來回『折騰』,纔能修成正果。
譬如運達中央廣場,為了保持園內上百米的水系流動而不滲漏,水系下的地面是需要做抬高的;停車場要整潔靚麗,那看似光滑的地面,還需要鋪七層樹脂漆做防滲防滑;還有入戶的家居智能系統,要室內外光源足夠互補,那麼在設置智能系統時,窗簾和燈光是需要互相配合的。
關於產品的嚴苛標准,在嘉裡建設也有一套。記者曾了解過一個細節,在嘉裡建設有一個部門叫做『質量管理中心』,房子交付前,該中心會對每一戶進行質量排查,即便是企業戰略采購的系統窗,安裝以後質量管理中心都會逐一用高壓水槍直接進行淋水試驗,用以測試每一扇窗戶的密水性能。
林林總總,患有細節強迫癥的開發企業,大至園林、建築,小至門牌號、牛奶箱,不用處女座的要求折騰項目,都不好意思說自己『產品主義』。
觀點
看起來沒有性價比≠不耐漲
在不動產性價比的認知上,不少購房者有個誤區——只比較地段。同一區域內,價格更低的產品往往更具銷售競爭力。
『事實上,這仍然是剛需客戶佔主流,從而導致的消費認知問題。』張仲認為,價格便宜不等於性價比高。好比一個本身值一千塊的東西,賣八百或一千,這纔是性價比高,若是降低產品成本來成全價格,意味著產品本身具備的是『剛需競爭力』,而不是性價比。
回顧過去十年,因為產品本身過硬而昇值的物業並不算多。業內對此有一種定調:2014年產品主義者退場的消息,或者更將刺激消費者追逐產品品質,而非價格。
需要提醒購房者的是,除了品牌的溢價之外,許多樓盤售價略高於同地段、同業態的樓盤,不少是遵照『一分錢一分貨』的成本來定的。
為『郡原』品牌惋惜之餘,中航地產會不會繼續為長沙帶來以『產品為王』的新鮮貨,未來也並非不可期待。