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新盤降價攬客定價趨同地價
據記者了解,迫於競爭壓力大,大多數即將入市的項目定價策略趨向謹慎,尤其是剛需盤集中的新城區域,像房山、大興、通州等,很多即將開售的新盤價格都比預期售價一降再降。
像8月底開盤的大興核心區黃村的純新盤天同11號就采取了調低預售價的姿態入市。據北青報記者了解,該項目在申請預售時獲得政府批復的價格是35000元/平方米,而入市前銷售人員釋放的開盤價格也在3萬元以上,但實際開盤當天,該項目的起價則為29000元/平方米,在政府批復價格的基礎上足足下調了6000元/平方米。雖然項目開盤時只推出了30套房源,但都贈送4000元/平方米精裝修,折算下來,其實際入市均價僅在25000元/平方米左右。
而由於黃村開發已經比較成熟,在售項目和二手次新房的價格都還處於高位,像目前在售的大興黃村公元九裡均價就高達40000元/平方米,而二手次新房如茉莉公館、西斯萊公館等項目的二手房價格也在27000元/平方米以上。
值得注意的是,今年4月,恆大大興黃村鎮地塊樓面價都已經達到了29000元/平方米。而純新盤的定價也僅僅為29000元/平方米起,幾乎趨同於區域最高地價。
對此有業內人士認為,『當前市場競爭壓力大,新盤更是要受老盤和自住房的雙面夾擊,放低身段,低價入市成了大部分新盤入市的不二法則。』
新老項目均低價入市
不僅僅是大興黃村,北京樓市供應量大增的同時,選擇直接低價入市的樓盤也進一步增加,據統計,上周入市的亞奧萬和四季,8月份市場報價還在54000元/平方米,而在上周開盤均價為47000元/平方米,通州萬達廣場預售許可證的審批均價為32088元/平方米,而該項目以27000元/平方米的均價開盤。除了老項目降價促銷,新盤也開始降低價格預期,以標齊區域價格底部的定價開盤入市。
對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,近幾個月以來北京樓市成交持續低迷,眾多房企面臨巨大的去化壓力,對於純新盤來說,因為並沒有前期價格做參照,為獲得較高的銷量,普遍根據市場情況來定價,大多采取低開高走的銷售策略。
『當前房企衝量心情迫切,議價空間也很大,對於購房者而言,不失為一個好的入市時機。』業內人士指出,當前樓市雖然庫存量在增加,但需求量也很龐大,總體的供需關系還是緊張的。
『北京的房價下行空間很小,目前樓市部分區域價格已築底,隨著一批低價開盤項目的入市,成交正在逐漸走出周期性波動。』偉業我愛我家副總裁胡景暉則預計,金九銀十的新房市場成交將顯著回昇。
房山底價標杆降至兩萬元以內
不久前,房山區純新盤五和萬科長陽天地開盤,2小時內就售罄了116套房源,成為『金九月』第一個日光的房山項目,由於其推出的產品為4.2米高的LOFT,均價為20000元/平方米,在周邊老項目住宅產品達2.5萬元/平方米的背景下,明顯具有更高的新性價比。此外,據亞豪機構統計顯示,房山新入市項目的產品定價一路下滑,已經從2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。
房山再現『日光』項目
中秋節當天,位於房山區籬笆房站北側的五和萬科長陽天地開盤,當天2小時內便售罄了全部116套房源,成交金額1.2億,這是繼長陽半島之後,萬科在房山市場的又一個『日光』新盤,也是今年以來房山區域出現的首個日光盤。
『從8月份以來,市場上就不時傳出日光、熱銷的消息,客觀來說,確實有一些項目感受到市場的暖意』,亞豪機構市場總監郭毅指出,部分項目的熱銷是價格策略調整帶來的成交反彈,『沒有賣不出去的產品,只有賣不出去的價格。』郭毅認為,『金九』開局這幾個『日光』或熱銷樓盤,都屬於和自住型商品房正面競爭的類型,也都更具性價比。
不限購或低總價、高品質感是這幾個項目共同的特征。像五和萬科長陽天地,以2萬元/平方米的均價開盤,而主推的40-60平方米,4.2米層高的戶型,完全可以做成雙層的LOFT,而周邊的在售住宅項目則很多都在均價2.5萬元/平方米左右。因此,對於剛需、過渡型客戶來說是一個很低的置業門檻。
房山新盤底價標杆降至兩萬元以內
數據統計也顯示,房山新入市項目的產品定價正在一路下滑,從2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。區域包括首創、世界名園、首開等多個項目的報價要麼已經下降或正在准備降價。業內人士表示,隨著新房價格的走低,對剛需來說,8-9月份是入市置業的好機會。
像房山竇店的世界名園最新一期報價為13900元/平方米,而上次開盤均價15000元/平方米,每平方米降低了1100元;長陽首開熙悅·雙子座報價19000元/平方米,而上次開盤均價21900元/平方米,也直降了2900元。從近期房山成交均價及開盤定價來看,房山也開始逐步淪陷,成為降價的主力區之一。房山區的新盤不斷突破區域定價底線,已經將底價標杆降至每平方米兩萬元以內。
房企跳水搶市剛需迎抄底時機
據亞豪機構數據顯示,北京目前已有16個自住型商品房陸續開始網上申購,累計供應超過兩萬套。
隨著自住房陸續入市,進一步給在售的剛需盤造成了壓力,眼看今年的銷售旺季就剩九十兩個月了,很多房企的項目開始參考自住房定價,紛紛嘗試降價,叫板自住房,搶佔剛需客群。
業內人士表示,受降價影響最大的還是郊區和大北京區域的剛需樓盤,這是由供需關系決定的,現在房企庫存量太大,在市場不太好的前提下,必然有一部分率先降價。
本版文/本報記者李桁