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4萬元的價格能橕多久
去年年底,某調查機構發出了一份『亞奧板塊未來的保值與昇值空間的判斷』的問卷,結果調查顯示,近91%的投票者表示『絕對相信其地塊價值』。足以證明該區域對於買房人群的吸引力。
據了解,目前亞奧板塊在住宅市場已呈現出明顯分化的新舊兩大板塊。舊板塊在亞運村為中心的區域,基本都是以國企投資的老項目以及以歐陸經典、嘉銘桐城為代表的2000年左右的產品。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊,並且大多以景觀豪宅的概念出現。目前,亞奧區域更面臨著房源稀少、供不應求的局面,新入市的住宅產品正逐步走向高端化。現在該區域,僅有亞奧·金茂悅、亞奧萬和四季、福熙大道等少量項目在售。
據福熙大道銷售負責人張磊介紹,從整個亞奧區域在售項目看,均價都在50000元/平方米以上,特別是盤古大觀均價115000元/平方米,紫御華府均價81000元/平方米等價格出現時,對整個區域的房價都有明顯影響。除此之外,多數項目都在50000元?60000元/平方米之間,這一價格已經達到甚至超過四環內的新房價格,對於項目集中五環外為主的區域而言,區域價格還是整體趨高。
那麼,由招商臻園與亞奧萬和四季重塑的4萬元標杆作用能維持多久?招商臻園負責人向記者透露,三期開盤之後,未來還有九棟樓,漲到50000元/平方米問題不大,之所以選擇平價開盤,只是特定時期特定的一批房源。該負責人表示,隨著北京五環內項目供應的減少,居住項目會向五環外發展,對於老城區內需要改善的購房人,北五環是一個理想的選擇,擁有著五大公園、六大高爾夫球場、2000萬平米的城市綠肺、多商圈匯集、發達的交通系統等豐盛的國家資源配套,對於堅持置業品質與品位的購房者來說,具有極大吸引力。
區域競爭項目由友好變暗戰
北京樓市的熱點區域中,大部分的可售項目,在產品定位上都存在著相似性,要麼一窩蜂地是剛需盤聚集,要麼就全是大戶型的改善樓盤,互相之間的客戶群體也大都相同,彼此之間的競爭關系也就不難理解了。
但市場好的時候,同區域間樓盤的關系還是不錯的。『尤其是2013年,在一些新興的板塊,區域價值還沒有得到購房者認可,板塊內的開發商甚至經常坐在一起開會,研究怎麼共同引進學校資源,合作開發商業配套等問題。』一位資深業內人士回憶道。
但隨著今年樓市墜入深谷,庫存壓力的逐漸增大,以及年底的銷售壓力來臨,同區域的開發商變得不再『淡定』了,開始逐漸出現相互『拆臺』的局面。
『您可以看到,這是我們兩個項目的戶型圖對比,我們項目的廚房留出了雙開門冰箱的位置,而對方只預留了單開門的位置;我們除了觀景飄窗外,還有南向陽臺,而對方沒有;我們設有獨立的洗衣房,而對方同樣沒有……』記者在北五環某項目探盤時,發現在項目樣板間外,立起了一人多高的戶型圖對比,一邊是該項目的戶型,另一邊則是競爭對手的類似戶型,銷售人員為了搶奪客戶,會強調競爭對手的缺點,甚至惡意詆毀。
新盤『貼身肉搏』入市定價屢屢突破區域底線
如果說這還只是同區域項目之間的『暗戰』,那麼隨著競爭的加劇,更多的新盤選擇了『貼身肉搏』,尤其是一些首次開盤的項目,但凡熱銷的都是重塑了區域的價格底線。
上周,遠洋亞奧·萬和四季和通州萬達廣場均推出了兩百多套房源,也都在數小時內被一搶而光。其中,亞奧萬和四季項目位於改善型樓盤集中的來廣營區域,蓄客初期,銷售人員給出的參考價格是5.2萬元/平方米,而周邊的亞奧金茂悅項目,現房銷售均價為53000元/平方米,老項目亞奧陽光小區的售價至少也在51000元/平方米以上,但實際開盤時,萬和四季的折後均價只有4.7萬元/平方米,相比之下,價格優勢明顯。在日光的同時,也順利地將北五環沿線的價格底線拉到了五萬元以下。
無獨有偶,據記者了解,同樣熱銷的通州萬達廣場預期價格為32000元/平方米,而此次開盤價格已經降為27000/平方米,單價每平方米降約5000元。而周邊的綠城京杭廣場均價則為29000元/平方米。
類似的低價衝擊區域價格底線的項目越來越多。在亞豪機構統計的9、10月份可能入市的項目中,像大興的70萬元/套的北京密碼等,也都有重新拉低所在區域價格的可能性。
『現在幾乎每個區域的最低價樓盤都是最近開盤的那個,而這些最近低價開盤的項目又往往都是區域賣得最好的,區域的新價格體系總是被短時間內刷新,每周都可能會有轟動性的價格出現。』有業內人士稱新開樓盤跑量是熱點板塊價格重塑的導火索。
老盤不願坐以待斃差異化銷售尋出路
新開樓盤在定價時,顧忌相對較少,不必擔心老業主的鬧事。而老盤再次開盤時,定價則成為一道難題,稍有不慎,就會萬劫不復。
像高調降價的東亞·印象臺湖,就招致了老業主的維權,業主甚至自制了維權MV,躥紅網絡。前車之鑒,一些准備降價的開發商,不得不考慮會不會帶來類似的麻煩。
不過,在巨大的銷售壓力面前,降價已經成為必然,只是降得形式各有不同,一些開發商為了在降價的同時,又能『穩住』老業主,轉而低價推出和之前銷售不同的產品。
像位於房山區的世茂維拉項目,之前主推的疊拼別墅部分,單套價格超過500萬元,均價也在3萬元以上,但在7月份卻轉而加推了價格更低的洋房部分,精裝修交房的價格為19200元/平方米起。價格明顯親民了許多,也順勢獲得熱銷。雖然開發商並不承認降價,畢竟面積和產品類型差異明顯,但一位區域開發商的負責人則對此評價說,這是另一種『聰明』的降價,臨時調整銷售策略,靠差異化突圍。
類似的差異化推盤還有很多,對此,亞豪機構副總經理任啟鑫表示,『金九銀十』的成交決定著今年房企銷售任務的完成情況,而扭轉戰局的關鍵仍在於價格,對於產品同質化集中的區域,去化壓力依舊很大,未來一段時間,出現價格調整的樓盤還將增加。
大興『面包與面粉同價同售』
大興區域作為北京樓市成交最活躍的區域之一,也沒能逃脫新盤低價入市的命運。近期,大興區核心的黃村板塊再次放出純新盤,獲批的入市價格為35000元/平方米,但實際的入市價格僅為29000元/平方米,還附贈精裝修。而這樣的開盤價格在所在的黃村區域幾乎創造了新的底價。據了解,目前黃村的二手次新房價格也高達2.7萬元/平方米左右,而今年初恆大在黃村購得的土地價格就高達2.9萬元/平方米。在新盤一再刷新區域底價後,也再現了面包與面粉同價同售的故事。