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衆所周知,公產房是由國家、國有企事業單位等投資興建的房屋,在未出售前,國家或國有企事業單位等享有房屋的所有權,公民僅享有承租權。由於對公產房不享有所有權,故公產房不屬於遺產,承租人也不能在生前通過立遺囑或贈予等方式直接處分。但是,承租人可以通過購買公產房的產權,將原公產房依法變更登記爲私產房。如果房屋的公產房屬性不變,承租人通過房屋置換方式將公產房的承租權依法置換給其繼承人,這樣的《房屋置換協議書》是否合法有效?協議書中所約定的“置換調劑費”是否仍然需要支付?答案是肯定的,對此問題我們將從一則真實案例講起。
王奶奶與張爺爺是夫妻,育有兩女一子。一家人在一公產房居住,承租人爲張爺爺。後兩女因婚嫁遷出,長子與兒媳、孫女居住在公產房中,兩位老人在外租房生活。
2014年5月,張爺爺因病去世,王奶奶不得不遷回公產房居住。此時,王奶奶和兩個女兒才得知,張爺爺已經通過津房置換將公產房置換給長子。張爺爺與長子在津房置換籤訂有《房屋置換協議書》,約定以56萬元“置換調劑費”交易公產房的承租權。協議簽訂後,長子在未支付任何對價的情況下即將公產房的承租權變更登記到自己名下。三子女因王奶奶的贍養和公產房的“繼承”問題產生糾紛。長子主張,張爺爺是將公產房贈予他的,因此拒絕支付56萬元置換調劑費。兩女則認爲公產房應由王奶奶享有承租權。因糾紛無法解決,王奶奶一紙訴狀將其長子告上了法庭。
法院經審理查明瞭上述事實,最終認定《房屋置換協議書》合法有效,判令長子向王奶奶支付56萬元置換調劑費,依法保護了老年人的權益。根據我國《合同法》規定,具有完全民事行爲能力的當事人雙方出於真實意思表示簽訂的書面合同依法成立後,如無欺詐、脅迫、惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益以及違反法律、行政法規的強制性規定等合同無效的法定情形,則合同有效。
本案中,津房置換提供了張爺爺與長子簽訂的《房屋置換協議書》原件、王奶奶同意置換的書面聲明等證據,足以證明協議合法有效。長子在訴訟中未能提供任何證據證明張爺爺有贈予公產房的意思表示,且公產房也不得贈予,因此,長子負有履行給付置換調劑費的義務,法院據此作出了上述判決。