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房地產市場經歷了十年黃金期,無論是2009年國際金融危機的衝擊,還是多年來政府對房地產市場的調控政策,都沒能阻止房地產價格成倍數的上漲。整個行業對地方政府的財政的創收以及GDP數值的拉動迅速確立了房地產的經濟主導地位。
房價漲了十年,房價調控了八年,從2005年開始至今的9年間,除了2009年,每年政府工作報告中,都把調控房價作為重點。今年年初兩會期間提到的房地產相關政策對於房地產調控的表述,不像過去直接指向房地產價格,語氣明顯弱於以往,主要是以保障性住房為重點的。多數房地產開發商聽完兩會工作報告,不禁長長舒了一口氣,房地產市場仍然會再火十年的理論在行業內傳播。
房地產開發企業樂觀的情緒沒有保持多久,上半年開始樓市『崩盤』論、房價將『斷崖式暴跌』等信息讓購房者的觀望情緒日益加重。市場五月份由漲轉跌,地方政府面對財政的壓力不得不調整限購政策,至今僅有北京、上海、廣州等7個城市在堅守限購陣地。其他城市全部放開政策。各地政府取消限購政策與中央調控住宅市場的思路相吻合,既在抑制投資投機性需求的同時,繼續支持自住性需求,與此同時,我國的房地產調控方式也在從限購限貸轉向房地產調控長效機制,如房地產稅等等。在這個背景下,中央允許各地政府根據本地情況制定相應的政策。
限購政策放開的利好效果僅僅體現了2周,放開限購的各省市,其房價走勢也並未如多數開發商所預期般報復性反彈。房價的開始下跌持續四個月,根據國家統計局最新發布的數據,1-8月,全國商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%。其中,住宅銷售面積57094萬平方米,同比下降10%。全國商品房銷售額41661億元,同比下降8.9%。其中,住宅銷售額34314億元,同比下降10.9%。住宅銷售面積,銷售額都在下降,這在過去十年中幾乎從未有過。房地產市場傳統意義上的金九銀十完全失去了絢麗的色彩。
按照房地產行業的傳統金九銀十將是本年度企業回籠資金的最好機會,是房企加大推盤力度、降價促銷、加速去庫存以回籠資金的好時機,預計未來資金緊張的房企將進一步『以價換量』。九月已經過去的十幾天,數據顯示,效果不理想。與此同時,房地產行業開始所謂的第二輪救市政策即將開始。
9月15日,湖北住建廳官網發文《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若乾意見》,提出加強市場分類調控,支持合理住房消費。其中特別提到在首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支持。文件顯示,對於居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執行,貸款利率的下限可擴大為基准利率的0.7倍。對於購房人來說,最大的障礙是稅費和貸款,樓市的真正回暖,仍要倚靠資金面的注水。
2008年,2009年信貸政策指向房地產行業對經濟的拉動,保持房地產行業很好的發展,而且當時信貸政策的調整對樓市回暖有很大推動作用。目前的信貸政策是抑制不合理住房需求,調整供求,打擊投資性住房引起的『房價過高』,『上漲過快』。
而在去年年底全國房貸緊字都是當頭,多數銀行取消房貸利率優惠。目前為止,雖然有的城市開始松動信貸政策,但是能否在一年時間內再次全國范圍內調整信貸政策,或者能夠像限購政策一樣,波及多數城市甚至延伸到一線城市,很難預測。而且政府今年強調的貨幣政策只能是定向寬松,全面降息的可能性不大,所以房價的波動也不會有很大的影響。