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□趙卓文
廣州市國土房管局昨天公布的數據顯示,8月份全市一手商品住宅成交均價15369元/平方米,環比7月價格下跌1%,這是廣州平均樓價連續第二個月的環比下跌。
成交量持續下跌,必然引發樓價調整。這是房地產市場發展的必然規律。2014年,全國樓市迎來了多年來罕見的成交量萎縮。1-8月全國商品房銷售面積同比下降8.3%,廣東商品房銷售面積同比下降11.8%。廣州市十區新建商品房成交面積同比下降13.32%。
2014-2015年廣州房地產市場面臨階段性調整,樓市的『新常態』將形成。
第一,廣州樓市供應結構不合理,將面臨痛苦的市場自我調整。低成交量將成為『常態』。近年廣州十區土地價格、樓價急昇,令發展商產品定位越來越高,廣州大戶型、高價格的豪宅佔比越來越大。當前廣州在售一手商品住宅戶均面積接近133平方米,戶均面積144平方米以上大戶型所佔套數比例已超過供應量的28%,面積佔比近五成。一方面是市中心區樓盤高價格、高門檻,需求旺盛但供應不足,購買力也不足;另一方面,郊區盤『天量』供應,相對低價、低門檻但需求不旺。目前廣州這種樓市供應結構的失衡,令樓市成交量難以放大。廣州房地產市場2013年成交總金額僅為1555億元,廣州樓市客觀上已是『小市場』。
第二,地價、房價增長放緩,行業盈利水平下降。低增長將成為新常態。前幾年,地價以年均20%-30%的速度上昇,房價以年均10%-15%的速度增長。這樣的增長速度將成為過去。但值得關注的是,在這一輪樓市調整中,廣州中心區樓價依然堅挺,在全市成交均價微跌的背景下,8月樓價環比上昇的行政區仍有7個。廣州原十區一手住宅網簽價達到17117元/平方米,同比上漲6.7%。廣州十區成交量達到41.30萬平方米,環比上昇為5.3%。從數據分析可知,廣州原十區仍然處於『量價齊昇』階段。
第三,『供不應求』讓位於階段性的『供過於求』,促銷將成新常態。未來幾年廣州樓市將一改『單邊上昇』的態勢,代以波動的形態為主。
『新常態』下,各方應調低對房地產市場的預期。對政府而言,首先應調低對地價的預期。廣州地價在2013和2014年第一季度創出了歷史新高。廣鋼新城超過2萬元/平方米,南洲路3.4萬元/平方米,金融城接近2萬元/平方米等『地王』的出現,令土地市場透支了未來幾年的潛力。這種高地價沒有持續性。
其次,應調低對政策的預期。當前,業界對廣州取消限購或松動限購的呼聲很高。廣州確實也到了考慮差別性限購的時候了。然而,政策調整會造成對樓價和供應結構的重大影響,政府應立足於長效機制的構建,避免短期行為。
作為發展商,則應調低對樓價和利潤的預期。通過合理的價格調整和年末促銷,或可拉昇廣州樓市的成交量,避免樓市走出『量縮價穩,以價換量,量價齊跌』的三部曲。
(作者是知名房產專家)