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圖為正在建設中的房地產項目。於曉明本報記者韓麗平邢漢夫攝
8月16日,哈爾濱市房屋限購令全面解禁,一時間冰城樓市備受各方關注。在限購令解禁『滿月』之際,記者走訪發現,在國家限貸政策依然嚴厲的背景下,哈市限購令的松綁對購房潛力的釋放作用有限,居高不下的貸款利率依然讓購房者望而卻步。
房屋銷售量平穩樓盤未現搶購潮
12日10時,記者再次來到萬象上東售樓大廳時看到,相比於限購松綁當日的熱鬧場景,當天的現場明顯冷清了不少,只有零零星星幾個人在沙盤前詢問樓盤信息。
『我在南崗區有一處40平方米的住房,房子是上世紀80年代的,我打算將這套房賣掉,再買一套新房改善一下居住環境,聽說限購解禁了,想過來看看房價有沒有變化。』正在看房的李先生說。當記者問到是否會立即買房,李先生則坦言,他還想觀望一段時間,因為今年的房地產市場變數太大,政策做了這麼大的調整,到年底還說不定會有更利好的政策出臺。對於未來房價,李先生說,雖然限購解除了,房價也有上漲的可能,但是總覺得再等一等比較好。
該樓盤銷售人員孫女士告訴記者,現在購房者買房都是買漲不買跌,剛取消限購的第一周,來看房的顧客確實增加了一些,但是多數是來『打探』情況的,真正出手購房的一般都是剛畢業的大學生,或者畢業一兩年准備結婚的年輕人,屬於剛性需求,縱觀這一個月的整體情況,每天接待的購房者都在10—20組左右,與取消限購前並無明顯變化。
隨後,記者又采訪了位於道外區的寶宇天峰、南極國際;位於群力新區的熙郡印象;位於松北區的恆大綠洲;位於哈西的納帕英郡等多個售樓中心。銷售人員均表示,房屋限購令解禁前後,樓盤的銷售情況並沒有受太大影響。據寶宇天峰售樓處一位銷售人員介紹,他們現在每天的接待量都在十五組左右,與限購解禁前基本持平。
相對於新樓盤,記者在走訪多家二手房中介時了解到,多數市民對限購取消仍不太知情,二手房中介客戶進門量統計並未見漲,基本與平日持平,其中一些大型中介總服務臺電話諮詢客戶呈現增長態勢。
限貸持續收緊觀望情緒依舊
在限購松綁的同時,冰城限貸政策卻並未松動,購買第二套房首付仍需六成以上,購買第三套房的貸款審批則是難上加難。如今限購松綁已經一個月,房地產市場交易並沒有想象中火爆,限貸無疑成為了一個重要因素。
采訪中記者了解到,近年來,哈市各大銀行對於房地產的信貸政策持續收緊,目前各銀行首套房貸利率都在基准利率基礎上上浮5%-10%,高利率困住了購房者的腳步。
13日,記者以購房者身份諮詢了哈爾濱銀行道外區中大支行,工作人員告訴記者:『自2011年起,隨著銀行信貸規模的收緊,哈市首套房、二套房貸款利率均已開始上浮,現在首套新房的貸款利率為基准利率的基礎上上浮5%左右,但每位申請貸款的個人情況不一,收入水平、工作性質、信用狀況等都是決定最後利率水平的因素,按照差別化個人住房信貸政策規定,要具體輸入評估系統纔能得出最後的貸款利率。』該工作人員表示,從貸款人數來看限購解禁前後房貸並沒有發生太大變動,至於限貸政策是否有松動也要等待總行的文件。
在龍江銀行總行,負責信貸的工作人員也同樣告訴記者:『目前首套新房的利率是基准利率,二套首付60%,利率上浮12%左右,三套不放貸,與限購令取消前相比,房貸政策並沒有新變化,還跟過去一樣。』
『銀行收緊信貸,對房地產市場的影響是巨大的。』哈爾濱驕陽地產市場部經理關輝坦言,自哈市取消限購以來,來訪諮詢的客戶雖然增多,但因限貸政策並未調整,最終很多人不得不放棄購房。
未來走向待觀察以價換量或將出現
據了解,整個8月份,全國共有包括哈爾濱在內的太原、昆明、鄭州等20個城市限購令松綁。根據相關媒體統計,除北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個城市限購尚未解禁外,全國46個限購城市中已有36個城市不同程度地放松政策,放松城市數量佔總數的近八成。專家紛紛預測,從大趨勢看,松綁的城市會越來越多。那麼,這個曾被看做樓市『緊箍咒』的限購政策,在解禁後,會對冰城樓市產生什麼樣的影響?
針對冰城樓市的未來走勢,萬象上東銷售部經理姜薪認為:『目前買賣雙方博弈格局仍未打破,對於購房者而言,限購松綁是為需求松綁,但是銀行限貸不松,無法為需求者提供有效的購買力,市場觀望氣氛仍濃厚;對於開發商而言,哈市目前土地供應緊張,因此不太可能出現整體性的大幅度降價,也不排除個別樓盤為衝業績而做出具有較大吸引力的價格調整。』
對此,采訪中多數售樓處的銷售人員紛紛表示,隨著哈市房地產市場供應量、庫存壓力增大,一定程度的以價換量將會出現,但不能指望開發商大幅降價,因為房產是消費者『買漲不買跌』的特殊產品,降價未必能取得預期效果。此外,如果需要開發商承擔過多的銷售成本纔能帶動市場銷售量,那麼開發商更不會輕易率先打破僵局。
同時,業內也普遍認為,哈市目前已經不屬於供不應求的熱點城市,住房供應比較充足。限購令松綁並不能成為樓市興奮劑,不可能讓樓市立即反彈。雖然限購令取消初期,樓市曾經出現短暫回暖,但從長遠看哈市房地產市場整體表現平穩。未來,信貸政策的改變、開發商價格策略的調整將成為左右樓市未來走向的重要因素。□本報記者韓麗平邢漢夫