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『831』大限10年
進入『831』大限、即土地『招拍掛』政策實施以來的第十個年頭,房企拿地一路過來可謂跌宕起伏。尤其今年,經歷了罕見的『百日』斷供、『流拍』等現象後,北京住宅用地市場又掀『抄底拿地』的呼聲。不同以往的是,今天的開發商花起錢來更為謹慎了,絲毫不松『褲腰帶』。
拿地現場兩度出現僵局
9月4日15點30分,豐臺區南苑鄉南苑村1404-621地塊R2二類居住用地(以下簡稱南苑村居住用地)競拍如期舉行,這是被大家看好的一塊『熱地』。開拍前一個小時,北京市國土局二樓走廊上,早就聚集了數十家媒體記者和房企代表。『世茂是30號,融創是26號,萬科、永同昌和旭輝聯合體是40號,金融街天恆聯合體是10號……』房企和媒體記者相互搭訕著,核對著這一場參加拍賣的『房企名單』。最終,共有7家房企及聯合體拿到號牌參與競標。
按照北京市土地整理儲備中心的公告顯示,該地塊建築控制規模為205093平方米,掛牌出讓起始價為33.35億元,競價階梯為1500萬元整,配建61000平方米的『限價商品住房』。在拍賣之前,已有7次報價,明顯是受到青睞的熱地。
拍賣開始後,主持人首先宣布競價規則,指出該地塊競價階梯為2000萬元。借著,7家房企及聯合體代表在現場輪番舉牌競價,經過14輪競價後,金融街天恆聯合體代表舉牌,地價定格在『372000萬』,現場陷入一片寂靜之中。北京晨報記者看到,有的房企代表低頭沈思,盤算著如何出價;有的房企代表相互耳語,像是在商量下一步出價策略。場上房企代表們表現出來的沈著與冷靜,讓場外的記者們有些著急了。『這個價格是最高價。』『不見得。』『怎麼沒人出價呢?』『土地市場冷了!』幾名觀戰者紛紛議論。直到主持人宣布『2000萬的競價階梯有點高,現場競價階梯調整為1000萬元』,現場的僵局纔被打破。
競價階梯直降1000萬後,7家房企及聯合體代表的『戰役』重新燃起。保利首開聯合體代表第一個舉牌,主持人興奮地喊道,『373000萬元,感謝20號出價。』在7家房企及聯合體代表不斷舉牌中,南苑村居住用地地價持續上昇。直到舉牌突破40億元,融創、金地、城建興雲、保利首開的代表再次停止出價。
隨後,『價格大戰』圍繞在其餘三家房企及聯合體之間展開,金融街恆大聯合體代表舉牌示意『40億元』,世茂代表緊接著出價『401000萬元』,萬科、永同昌和旭輝聯合體舉牌加價1000萬元。就這樣,三家房企及聯合體死咬住價格不放,主持人幾次試圖唱價,都被下一輪房企出價打破。經過65輪競價後,金融街天恆聯合體以42.2億元拿下該地塊。整個拍賣歷時40分鍾,並未觸及合理土地上限價格,溢價率為26.5%。
晨報記者武新
房企看的多買的少
中原地產首席分析師張大偉認為,南苑村居住用地整體素質不錯,商品房住宅部分可以達到14.4萬平米,是最近兩年最大的商品房住宅地塊之一。除部分限價房外,其他全部為住宅用地,項目本身沒有需要建設的配套,開發難度非常小。該地塊商品房部分的樓面價在2.5萬元/平方米左右,與目前市場基本吻合。但記者在現場發現,房企還是來的多,買的少。
在場內房企展開奪地大戰之時,場外聚集著遠洋、首創、奧宸等多家房企代表,他們抱著不同的目的前來觀戰,其中不乏打算在下半年適時出手拿地的企業。未來北京土地市場的奪地戰局將會被改寫,也許就出自於這些企業之手。據奧宸地產相關負責人表示,奧宸地產集團本部位於深圳,在雲南開發了第一個項目,公司來到此次土地拍賣現場觀看,不僅是為了熟悉競拍流程,也表明了奧宸下一個新項目的市場定位。
『現在房子不好賣,房企的日子不好過。大家不敢提出降價,只能說促銷。我國房地產市場遇冷,必然導致土地市場轉冷。』一位觀戰的房企代表對記者說,開發商選擇在什麼時候拿地,關鍵要看自己運作產品的能力。如果開發商覺得拿一塊地,可以做出好賣的產品,獲得較好的利潤,那麼他們就會出手。現在房地產市場進入下行通道,地價有所下降,肯定會有房企反周期拿地,該公司下半年也有拿地的計劃。據了解,在同一天出讓的另一宗土地屬於文化娛樂用地,只有一家房企報價,最終被北京市天創房地產開發有限公司以底價15350萬元獲得。晨報記者武新
實習記者張鶴翔
縱深分析:樓市再現多米諾骨牌效應
進入9月,北京樓市尚未走出低迷。就像多米諾骨牌效應一樣,北京土地市場受到了連鎖影響。繼北京住宅土地市場出現罕見的『百日』斷供後,一度絕跡的土地『流拍』現象重現京城。盡管京城新地王已經崛起,但它並沒有點燃後續土地拍賣的『熱度』。業內專家在接受北京晨報記者采訪時用『降溫』、『遇冷』來形容北京土地市場的現狀。
『從9月4日南苑村居住用地拍賣現場競價激烈程度和結果,可以看出土地市場降溫了。』鏈家地產市場研究部張旭說。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至9月4日,2014年北京宅地成交量為37宗,宅地出讓金總額達到974億元,比去年同期上漲25.3%。溢價率為36.9%,比去年同期下降0.7%。鏈家地產市場研究部張旭分析說,『今年北京土地市場溢價率較去年出現微降。具體來看,今年土地市場由熱轉冷,5月以前的住宅地塊平均溢價率明顯高於5月以後。近期雖然也有個別優質地塊如西城區華嘉胡同地塊,出現高溢價率,但是土地整體市場已經不再火熱。』
『現在北京土地市場偏冷,房企拿地越來越謹慎,歸根結底還是資金的原因。』上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,今年整個信貸環境偏緊,購房者入市節奏變慢,房子不好賣了,房企的資金壓力比較大,更不願輕易花錢。
晨報記者武新
業內觀點
下半年土地市場會分化
今年北京土地市場降溫,眾多房企拿地策略發生改變,『謹慎』、『更加謹慎』成為部分房企半年報中提到的關鍵詞之一。業內專家更是一直認為,土地市場熱度會出現分化。
按照北京2014年初公布的住宅用地供應要求,北京將有40%的住宅用地用於建設保障房,而在其餘60%用於建設商品房的供地中,將有一半用來建設自住型商品房。張旭認為,從目前的佔比看,保障類住房供地還有一定的差距,若要完全實現全年供地要求,預計未來供地保障類配建比例將會提昇,配建比例的增大在一定程度上壓縮了房企的利潤空間,下半年房企拿地的謹慎態度或將持續。
在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來,未來北京土地成交將會進一步分化:『如朝陽太陽宮鄉等商業用地,由於地理位置較為優越,仍將會受到房企們較高的關注,而普通地塊以及性價比較低地塊,不排除會遭遇流拍的可能。』從部分房企公布的半年報中可以看出,『謹慎』、『更加謹慎』成為這些房企下半年拿地的主基調。嚴躍進認為,下半年北京房地產市場會有一個小幅度的回暖,這與市場需求開始逐漸放量有關,『如果房企的銷售業績能夠向好,土地市場熱度自然會有所抬昇。不過房企拿地策略也會分化,有的可能會選擇抄底入市,還有的會加大消化庫存。』
晨報記者武新/文
攝影記者王巍/攝