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武漢中央商務區、武漢中央文化區、國博新城、華僑城、武漢天地……一個個聲勢浩大的名頭之下,我們發現,一大波城市大盤正在洶涌襲來。
這些樓盤建築面積動輒超過百萬平方米,集聚住宅、商業、辦公、休閒旅遊等多種功能。它們已經越過了"樓盤"的傳統意義,成爲樓市發展的新趨勢。
與此同時,與早期的常青花園、百步亭社區等超級大盤相比,如今的大盤更注重規劃的超前性和配套的升級,拼品質成爲開發潮流。
城市升級“大盤”成風
“現在的新樓盤就像一座座小城市,商場、電影院、酒店、遊樂場、學校應有盡有,跟我們以前住的老社區完全不是一個級別!”近期正在考慮換房的“老武漢”徐老師感嘆,這幾天看了武昌一帶的武漢中央文化區、綠地國際金融城、百瑞景中央生活區幾個項目,超級大盤的概念讓人過目難忘。
的確,武漢目前正迎來舊城改造的高峯期,這對地產的直接影響就是,催生了一大波城市大盤的誕生。
與上一批地產明星明顯不同的是,這些樓盤全都佔據着某種稀缺自然資源,雄踞交通要塞或新城區中心,項目面積超過百萬平方米。
據統計,目前武漢市總建面超過100萬方的品牌大盤有17個,總開發面積約5417萬方,其中萬科、保利、綠地等國內一線大牌開發商赫然在列,也有福星惠譽、武漢城投、武漢地產等本土實力房企,還有華僑城、新世界、瑞安等港派大鱷。
豪華配套提升人居價值
對大部分購房者來說,房子不是一次性消費品,至少要居住五年以上,買房買的是“未來”,而這正是大盤最爲突出的優勢——超前開發意識,預期性更強。大盤規劃之初就在住宅品質和配套規模、檔次上詳加考慮,以保證房子建成後,幾十年甚至更長的時間內不被市場淘汰,滿足消費者不斷增長的生活需求。
鄭國慶介紹,按照城市住宅的規模,其規劃設計分爲三個等級:組團級、小區級、居住區級。大盤位列等級塔尖——居住區,一般能容納居民1000-15000戶,人口3-5萬人。
依照國家規定的設計規範,居住區級的建築配建設施的標準是最高的。比如,一般中小社區的教育配套做到幼兒園就可以了,但大盤則要保證義務教育階段的全程教育配套;中小社區一般不會規劃醫療配套,但大盤必須建設相應規模的社區醫院和急救站點;中小社區配備一定面積的底層商鋪即可,大盤卻必須有集中的商業設施和商務配套;中小社區配備一定比例的綠地、廣場即可,大盤卻必須爲兒童、老年人、殘疾人等不同細分人羣建立完善的公共活動中心。
這就意味着,大盤在建築規劃中必須拿出更多的土地,用來進行景觀綠化和配套設施建設,業主也相應能享受到更多的公共空間。
專家提醒莫“閉門造城”
“以大盤形式出現的規模化開發,是在宏觀調控下,對城市有限的資源進行最爲合理的利用。一般說來,城市大盤在規劃之初就設計了完善的生活配套,能與市政配套形成互補效應,帶動區域經濟發展,改善交通、就業等狀況。”資深地產專家鄭國慶表示,隨着武漢城中村改造進度的加快,大盤開發於城於民都大有裨益,將成爲地產開發的趨勢。
房價點評網首席分析師吳洋表示,縱觀全國,像武漢這樣在一環附近就擁有數量如此之多的大盤,實屬少見。一個城市地位的上升與影響力的擴大,在於城市核心區域功能的變革與實現,而這都與城市大盤密切相關。城市大盤對資源開發利用能力的要求高,因此開發商的准入門檻更高。以武漢目前的情況來看,城市大盤的操盤手基本都是知名品牌開發商。而他們的核心優勢就表現在產品開發能力、建造水平、資金實力和風險控制能力上。
同時,吳洋也提醒,大盤不要走進“造城”的誤區,所開發的項目不能是封閉的,要與周邊環境、街區融合;配套建設不能只是求大求全,而要貫徹“升級”理念;同時,大盤的價格位往往充當着市場價格領袖,對購房者的包容度也要大一些。