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對物業專項維修資金,人們或許平日生活接觸不多,但事實上和每個人都息息相關。小區電梯壞了、外牆剝落、公共水管和電線壞了……當物業保修期滿之後,這些物業的共用部位或共用設施設備都得靠這筆房屋的“養老金”來維修改造。
9月10日,珠海市就《繳交物業專項維修資金通知徵求意見稿》召開座談會,該項制度的出臺有望填補長期的制度空白,這樣的進步讓人期待。
珠海特區建立30多年,一批住宅陸續進入“中老年期”,電梯等配套設施設備進入密集保養或更換期。根據2008年版的珠海市物業管理條例,珠海對物業公共部分的維修費用“一事一籌”,這也意味着,業主在收樓時不用繳納物業專項維修資金,當物業保修期滿後,出現問題需要維修時,再對需要維修部分有關的業主收取。這種臨時分攤費用的做法看似合理,但是在實際操作中,卻面臨着收費難、扯皮多等諸多問題。從制度設計的層面重新梳理珠海的物業專項維修資金,是一項事關千家萬戶的重大民生工程。
如何收好、用活這筆房屋的“養老金”,賦予這一制度更多的生命力,則是珠海物業專項維修資金制度設計的出發基點。
首先,物業專項維修資金繳交標準應科學確定。按照徵求意見稿,首期維修資金繳存標準爲不配置電梯的住宅每平方米90元,配置電梯的住宅及非住宅每平方米110元。筆者對比多個城市發現,珠海標準已經看齊一線城市。在北京,多層住宅、非住宅首期住宅專項維修資金的交存標準爲100元/平方米,高層住宅、非住宅則是200元/平方米。廣州是在2008年8月時大幅度提高首期物業專項維修資金費用,其中高層住宅收費105元/平方米,多層住宅收費77元/平方米。而杭州市物業維修資金的交納標準是帶電梯的物業65元∕平方米,不帶電梯的物業35元∕平方米。可以說,在全國各大城市中,珠海的物業維修資金繳交標準已經躋身“第一梯隊”。
這一繳費標準是如何確定的,背後有着何等考量,決策部門可以在溝通互動中給出解答,迴應老百姓的關切。廣州每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的標準爲住宅建築安裝工程每平方米造價的6%,深圳是按物業項目建築安裝工程總造價的2%確定物業維修資金繳存標準,相比之下,珠海的繳交標準是如何產生的,應給予充分說明。公衆對繳存標準的困惑,背後則更涉及物業維修資金信息公開透明的命題。
其次,如何用活這筆房屋的“養老金”,讓其對房屋的保障能夠更大程度地發揮作用,必須納入決策的視野。部分城市出現的物業維修資金使用率僅1%、絕大部分資金“睡大覺”的問題,需要引起珠海的注意。對物業專項維修資金而言,管理的安全性和使用的便利性一直面臨着兩難選擇,亟待破解。我們看到,按照規定,物業部分共有部分的維修、更新和改造需動用物業專項維修資金的,應當經該共有物業建築總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。而在一些城市的實踐中,徵得上述兩個2/3以上業主同意時間長,部分小區業主人數較多,且存在出租或未入住等情況,業主表決費時、費力,無法達到預期效果。如果珠海以“第一梯隊”標準歸集到的資金只能低效沉澱於賬戶之中,難以發揮效果,絕不是城市管理者和市民們期待的。
值得肯定的是,針對這一使用的兩難困境,珠海物業專項維修資金的應急使用留出了通道,規定屋頂外牆出現嚴重滲漏、電梯出現故障不能正常使用等10種情形,可以開啓物業維修資金的“應急模式”,只需要報告、確認、申請三步後就可劃撥資金,並且規定“市維修資金管理機構在收到書面申請後24小時內劃轉資金”。這10種應急情形,相比多數城市有所突破、有所創新,特別是針對本地實際專門規定了因颱風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞可緊急動用維修資金。這也讓人們對於未來制度落地的效果有了更多想象和期待。
目前看來,收好、用活房屋“養老金”,可以借力現代信息化手段,提高住房維修資金管理歸集、使用的透明度。我們需要加強對住房維修資金信息化管理系統的建設,逐步完善維修資金查詢系統,使每個業主都可自主查詢分賬戶中維修資金使用、增值收益和結存金額,並且增加對維修資金集中公示次數,以增強資金透明度。同時,加快小區公共事務決策信息化平臺建設,方便業主通過網絡、手機短信等方式參與小區公共事務決策,包括維修資金使用中的投票表決,確保業主意見表達的真實性。
住宅“養老金”是攸關安居幸福的重大環節。收好、用活物業維修資金,不僅是從根本上維護了廣大業主的利益,也是爲社會和諧穩定提供更有效保障的需要。
□鄭佳欣