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北京市房協秘書長陳志
首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池
北京萬科副總經理肖勁
亞豪機構副總經理任啟鑫
雖然全國大多數城市已經解除了限購,而北上廣深等一線大城市卻仍在嚴格執行。在北京,單價4萬元以上樓盤的限價審批解凍被眾多開發商、業內人士視作取消限購的『前奏曲』,但隨後而來政府『堅決不放松』的表態又讓樓市重回冰點。隨著幾個月來樓盤銷量下滑、土地流拍問題的加重,『高端樓盤取消限購』的呼聲重新響起。專家認為,無論市場上行還是下行時期,作為終極置業目標的高端樓盤一直處於穩定狀態,價格也未隨市場動蕩而大起大落,因此,它並不能視作是房價起伏的晴雨表,有關部門所擔心的『局部放松恐牽一發而動全身』並不會發生。在北京青年報記者調查眾多專家及業內人士後發現,贊成取消高端限購的佔了大多數,而反對者也有著他們『理由充足』的擔懮……
陳志:從改革的角度看限購的何去何從
『2011年實行的限購決策是正確的,它已經在一定程度上起到了抑制房價過快增長的作用。但是,隨著時間的推移,市場萎縮、局勢不明、投資性購買和恐慌性購買基本已不存在,GDP的壓力作用顯現,因此,在房地產業某些特定市場,比如豪宅,適當放開限購,我覺得已經到了時候。很多政策都是特定歷史時期的產物,隨著時間、市場的不同進行調整,也是改革的要求,也是十八屆三中全會所倡導的。』北京市房協秘書長陳志在接受北青報記者采訪時表示。
限購政策的目的實現了嗎
說,北京限購的出爐基於幾個方面。
首先,2011年,北京等一線城市面臨著房價快速上漲,房價嚴重超出了人們的實際購買能力。
其次,雖然房屋兼具自住性和投資性兩種屬性,但這些城市的住房投資屬性遠遠大於自住。由於供小於需,即使處於自住的目的,買房人也會把住房視作自住兼投資的產品。如果不早買,以後買不起,能多買就多買,『買一套租一套,一套房租可以還另一套的月供』是當時最流行的宣傳詞。住房被活生生地裹挾成投資品。
第三,由於北京是個特殊的城市,幾百年來就是中國的政治文化中心,本身就具備著吸金的本能,全國有實力人群心向往之的地方。因此,有限供給面對無限需求的矛盾就擺在面前,大量房產被投資性人群購買,真正想居住的人卻買不起房。加之近幾年某些生存環境的惡化以及自然資源的約束,北京已經不能無限制承載太多的需求。
第四,正因為北京對於全國的窗口效應,因此,在執行限購過程中是最堅定不移的。目前,限購已經不僅僅是北京房地產領域的事,而是已經和宏觀調控、交通擁堵、資源保護等北京健康發展需要結合在一起,屬於制度性的目標,因此,無論全國多少城市取消限購,北京都有可能是最後一個退出者。
限購對高端市場的影響有多大
2009年至2011年限購之前,北京樓市房價暴漲,在限購出臺後的四年裡,購買需求得到抑制,房價明顯得到控制。尤其今年,很多剛需樓盤價格已經回到了2009年時的狀態。但高端市場呢?看近十年來,無論房地產業處於上行還是下行階段,高端市場的波動都不是很明顯。而且在整個樓市購買人群中佔比並不大,這麼多年來每年它的購買人群幾乎被定義為常數。即使高端市場限購取消,該買的還是那部分人群,不會對整體市場造成太大影響。
即使限購再執行下去,高端市場購買者也有諸多辦法,比如拿公司名義購買、利用由於限購催生出來的『非法』行業取得資格、用假離婚這種有悖社會倫理的行為獲得房產等等,但這樣一來,社會道德的底線會摧毀,索性不如放開高端限購,用定向收取消費稅來平衡低高端市場。總之,房地產應該回歸到市場說了算的時候了,這也是改革的需要,新一屆政府明確提出的方向。
脫離了歷史時期的政策可以調整
在古代,很多保守派奉行的『祖制不可改』後來都被證實是錯誤的,時代時變時新纔符合歷史的潮流,限購政策亦是。隨著限購政策的效應逐漸減弱,有關部門過度在微觀環節上限制、乾預定價權的做法已經顯得不合時宜了。
在未來一些年內,房地產仍然會對中國經濟起著帶頭作用,適度保持平穩非常重要。如果能把不當的行政行為剝離出去,讓市場自己去調節,這纔是市場經濟的精髓所在。而決策者真正應該針對的目標是老百姓支付能力的提昇,以及居者有其屋的保障計劃有條不紊地進行。市場歸市場、保障歸保障,這纔是合理的經濟行為。文/本報記者張艦
趙秀池:放開限購不能拯救低迷樓市
除了北、上、廣、深四大一線城市外,曾經限購的城市都松綁或有條件地放開了限購政策。雖然相關部門多次表示北京暫時無意松綁限購,但樓市中關於松綁限購,『讓市場自己說話,擺脫行政手段以回歸市場機制』的論調不斷出現,似乎取消限購纔是回歸市場經濟,纔能解決目前樓市低迷的問題。對此,北京青年報《廣廈時代》采訪了首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池,她認為,簡單地取消限購政策,並不能拯救低迷的北京市場。
取消或松綁限購將使房價上昇加速
今年以來,全國大部分城市都將取消或有條件松綁限購視作解決樓市低迷的出路,這也讓飽受限購之苦的北京開發商看到了一絲曙光。不久前北五環某日光盤項目的營銷總監,就曾對北青報記者表示,『高端樓市最應該取消限購,未來北京將有更多的高端盤入市,限購政策不取消,必然導致很多購房需求被擋在門外,而這些高端改善的購房需求,並不是每個人都願意另成立公司,靠公司的名義買房,因此要激活這一部分的購買力,必然要讓調控回歸市場機制。另外,高端盤並不會影響剛需盤的價格走勢,可以限購剛需項目,松綁高價盤。』
類似的觀點也得到了很多開發商和業內專家的響應。對此,作為業內知名專家學者的趙秀池教授卻持截然不同的態度。
『北京不太可能放松限購,高端項目也不會放開限購。』趙秀池對北青報記者表示,如果放開限購,或限購有所松動,房地產市場需求必然增加,市場供不應求會加劇,會使房價上昇加速。
趙秀池認為,取消限購,就相當於給了一些人投資或投機的空間,像北京這樣的特殊城市,集中了較多的教育、醫療、金融等優質公共資源,對人口的吸引力很大。限購輕易取消,會導致投資性和投機性需求比例過大,會助推房價不斷上昇。更有可能導致房地產泡沫風險加大,而泡沫破裂的後果是大家不願看到的。日本和美國過去房地產泡沫的事實已經給我們敲響了警鍾。
政府決策層也是看到了這一點的,因此北京已經明確表示暫時不會松綁限購。另外,根據《國家新型城鎮化規劃》的要求,北京的城市規模應該是受到限制的,因此,可以預期北京不太可能輕易放松限購,高端項目也不會放開限購。
松綁限購不會推動樓市走出困境
不過,可以看到的是,目前的房地產市場,尤其是北京的高端盤市場面臨較大的下行壓力。
本周末將要開盤的亞奧萬和四季作為改善型的中高端樓盤,就不免受到限購的制約。其項目負責人對北青報記者表示,項目的蓄客中,有10%-15%的購房人都是被限購限制的買房人,他們想改善生活條件,買一套大的房子,但又不想以現在的二手房價格賣掉原有的房子,因此很多人選擇了以公司名義買房,但有更多的人卻因為限購不得不放棄改善置業的想法。
對此,趙秀池認為,限購確實抑制了一些買房需求,也直接造成了樓市成交的低迷,但需要看到的是,為當前樓市尋找出路,並不簡單是松綁限購就能辦到的。松綁限購可以增加一部分住房需求,但不是解決樓市問題的最好方式。樓市的發展重點還是要滿足自住和改善性需求的剛需購買力,限制投機性的需求。而一旦對高端項目取消了限購,那麼高端盤項目必然會更多入市,幾個甚至十幾個超過10萬元的項目,必然會抬高樓市均價,也會對市場預期產生明顯的提昇作用,那麼剛需盤也會出現價格上漲的預期。
因此,她認為樓市的健康發展還是要建立在生產適銷對路、真正符合百姓需求的產品上。這就需要政策制定者和開發商等多方面互相配合,為房地產業的發展提供健康良好的環境。文/本報記者李桁
取消高端樓盤限購如何?
肖勁:單價5萬元總價800萬元以上房產應放開
過去,市場有問題,政府就有政策出臺調控,這是過去的一個常態,現今來說,更多的要考慮未來市場的良性發展,尤其是高端市場,要依靠新常態,首先這個市場不斷的趨於理性和良性,政策未來會支持這個新的常態,『一腳剎車,一腳油門』的政策會影響市場的發展。更多的還是靠經濟規律自行發展,購買這個產品的客戶或投資,或自住,他本身是有真正的購房的需求,而不是想從整個市場漁利。所以高端市場的放開不會對大局產生太大的影響。
北京萬科副總經理肖勁在接受北青報記者采訪時表示:『不要總是以陰暗的心態去看市場。比如一項政策出臺了,有關部門說了幾句話,大家就覺得市場會有一個大的變化。我倒覺得大家可以改變一下思路,為什麼很多城市已經放松了限購,說明經濟規律還是由市場說了算,由供需結構說了算,客戶買得起買不起,這些根本的問題,如果沒有解決供需矛盾的話,放開限購也不會好到哪兒去。』
肖勁說,我們應該呼吁,北京的限購在部分情況下應該放松,尤其是一定檔次以上的項目。說得再具體一點,單價5萬塊錢以上,總價800萬以上的房產索性放開。
拿萬科的樓盤舉例,比如北河沿項目、如園項目,都屬於再改(再次或多次改善)的項目了,買房人以前一定是有房子的,嚴格意義上講是沒有資格購買的。但是他們有沒有這種需求呢?當然有!而且他們還是我們所認為的社會精英分子,在北京這樣的城市,往前發展應該更多地考慮社會精英的定位,如果通過住房限購把他們排除在外,北京怎麼發展呢?
有關部門總是希望低端產業轉移出去,高端的人纔引進來,但是實際上做的事情恰恰相反。主導推動蓋很多便宜的房子,又控制讓高端的房子不好賣,於是發生反方向的問題,所以的確應該有一個方法解決這個問題,好房子就應該放開,你有能力,有錢就買,這對市場造成不了什麼負面影響。而且好的房子還給城市面貌增光添彩,還可以推進很多新的標准,讓服務的水平更提高一些,這都是正能量的,沒有必要控制。
所以像北京這種城市,我覺得可以跟其他地區區別對待,外地全面放開,可能房價比限購前漲得更厲害,目的就是為了把庫存消化掉,或者把房價提昇起來,賣更多的土地。但是北京不一樣,北京可以更精細化地制定自己的政策,不用考慮外地,考慮北京自己的需求,這是我們應該做的事情。
過去,市場有問題,政府就有政策出臺調控,這是過去的一個常態,現今來說,更多的要考慮未來市場的良性發展,尤其是高端市場,要依靠新常態,首先這個市場不斷的趨於理性和良性,政策未來會支持這個新的常態,『一腳剎車,一腳油門』的政策會影響市場的發展。更多的還是靠經濟規律自行發展,購買這個產品的客戶或投資,或自住,他本身是有真正的購房的需求,而不是想從整個市場漁利。所以高端市場的放開不會對大局產生太大的影響。文/本報記者張艦
任啟鑫:限購由高端開始放開的可能性較大
當前北京樓市中,很多中高端項目都面臨蓄客困難的問題,像即將開盤的遠洋萬和四季,價格最終定為4.7萬元/平方米,相比開發商此前曾經給出的5.2萬元的均價下調明顯,項目自身也表示是底價開盤。不少中高端項目的營銷總也向北青報記者表示,約有15%- 20%的積累客戶都在限購范圍內,為了進一步激活市場,關於北京放松或者是有條件放松高端項目的呼聲不斷增多。對此,作為專業的房地產研究和代理機構,亞豪機構副總經理任啟鑫在接受北京青年報《廣廈時代》采訪時表示,短期內取消限購可能性不大,但限購由高端開始放開的可能性較大。
『雙向調控』的思路加大了高端市場放松限購可能性
今年來雖然二三線城市紛紛取消限購,但是對於北京這類一線大城市來說,短期內取消限購的可能性不大。任啟鑫一開場就表明了自己的觀點。
他認為,一方面,作為首都北京承載了政治、經濟、文化中心的職能,對於人口的吸附力非常強勁,但是作為千萬級特大城市,其自身資源承載能力有限,因此控制人口增長依然是其所面臨的重要問題,在此問題上,部分城市所采取的放開戶籍松綁限購的政策並不適合北京。
另一方面,從市場情況來看,近兩個月北京住宅成交均價雖然有所下調,但主要是受到低價保障房項目集中簽約的影響,在實際銷售中雖然部分區域項目已開始降價促銷,但整體市場價格並未出現強勢向下的趨勢,因此並未到達取消限購的時機。
不過,不會放松限購,並不意味著不會局部松綁。基於今年調控回歸市場化及樓市『雙向調控』的最新指導方針,以及市場歸市場、保障歸保障的調控思路,任啟鑫預言,與剛需盤關系並不緊密,且直接受限購影響的改善型高端樓市,最先放開限購的可能性比較大。
市場數據也證明了中高端項目在限購控制下,不但成交低迷,價格也不得不有所松動。據亞豪機構的統計數據顯示,8月份,北京64個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目中,僅有25個項目有所成交,還有39個在售公寓豪宅全月零成交。成交項目數量創下自4月份以來的新低。但成交套數卻不減反增,25個實現成交的項目,共售出180套房源,環比上漲了73%。造成這種奇觀現象的直接原因就是個別豪宅項目以低於預期的價格入市、集聚了大量購房需求。
據統計,位於海淀清河,於7月中旬開盤的華潤萬橡府在8月份共簽約99套,佔公寓豪宅市場總銷量的55%。對此,任啟鑫認為,由華潤萬橡府捨價保量可以看出,北京中高端購房需求仍然旺盛,只要開發商在做好產品的同時降低價格預期,就能夠成功促成熱銷。隨著『金九銀十』的到來,包括保利海德公園、遠洋萬和四季、紫御華府、金隅翡麗·藍爵堡等多個中高端項目計劃入市,這些新項目入市將引發市場競爭的進一步加劇,放低身價、捨價保量的入門級豪宅還將有所增多。
保障房、自住房的覆蓋速度
將中和高端項目松綁限購的影響
另外,任啟鑫也對奢望全面取消限購的想法潑了冷水。他認為,即便是松綁限購,但高端盤徹底放開限購的可能性並不大。而放開限購很可能帶有異常嚴格甚至苛刻的先決條件。
比如,最有可能的形式是一定程度的放松,例如設定一個面積或者價格上的門檻,140平方米以上或單價5萬元/平方米以上的產品,纔會適當放寬對購買人資格的限制。
另外,信貸政策的放開也是一種松綁的形式。高端項目由於總價較高,涉及貸款額度較大,因此信貸方面所能給予的優惠也較多。比如曾經因為房貸緊張,一度停批的『繼承貸』已經重新回歸市場。
此外,任啟鑫也提醒道,如果中高端項目松綁限購,勢必會提昇整體市場的信心,而這類項目解禁後銷量的回昇也勢必會緩解部分開發商資金鏈的緊張,對於其普宅項目的定價策略也會產生影響。而如何有效地中和這一影響,則要看保障房層面的進度,例如自住房的推出速度與覆蓋面等,如果堅持高速度大體量地推出自住房等保障性住房,解決中低收入剛需人群買房難的問題,那麼市場歸市場、保障歸保障的調控思路纔能有效實現。
文/本報記者李桁
智慧眾籌
主持人:門庭婷
上周,針對『北京放開單價5萬元以上樓盤限購會如何』的問題,我們在《廣廈時代》的官網微信『北青房產』上進行了調查,在微信網友中展開了一場『智慧眾籌』,現摘取其中部分精彩觀點:
@王鵬
我覺得不可,限購本來就是一個臨時產品,是否應該或者說是對錯,我不好說,反正國人從幾十年前就開始適應了,油票、肉票……如果以5萬為基准線,那我相信所有項目都要上5萬了(大不了,再打深折扣),所以還不如探討取消限購,更直接、真實些。
@七彩燈
放開5萬元以上樓盤,如果需求量大,5萬以下樓盤為了進入不限購區間,會迅速上漲至5萬,購房者大量進場,會拉動北京房價整體上漲;如果需求量不大,價格不會大變化,以北京來看,如放開,前者出現的可能性大。但這也需要看其他配套政策,比如信貸支持情況。
@火山
不贊成,僅放開單價5萬元以上房的限購,顯然有失公平,這不就變成了以錢來衡量是否有買房資格。目前取消限購的城市,也大都是以面積為界限。如果以單價為限,那核心區的小戶型產品會再次成為全國人民的投資品,價格更難控制。而這些小戶型原本可能是首次置業剛需要選擇的。
@飛飛
放開單價5萬元以上的房子限購沒有意義。從實際操作中,購買這個價位的房屋的人,資格並不是什麼大問題,子女、父母、公司,都可以解決。如果放開只是給全國的資本一個信號,富豪們可以趕快來北京買房了,對於房地產市場的健康發展並沒有幫助。
@錢小乖
以單價為標准放開,是件很麻煩的事情。5萬是怎麼算呢?預售證的價?實際成交的價?誰來決定什麼房子能在5萬元以上呢?這樣會不會帶來更大的尋租空間,開發商使出各種招數來讓自己的房子能批到5萬元以上。總而言之,這種局部放開,很難得到好的結果。
@邱太陽
早該放開了,支持!