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隨着市場觀望情緒的沖淡,改善型需求入市步伐加快,有望在金九銀十形成爆發之勢,部分放量稀缺區域改善型項目甚至一房難求。
改善需求進入“窗口期”
持續低迷的北京樓市終於在近期迎來了轉機,根據市住建委網站數據統計,8月,北京新房網籤量達10130套,較7月上漲六成,拋開自住房貢獻以外,新建商品住宅網籤量爲7022套,環比增長了54.6%。
值得注意的是,改善型大戶型房源成交佔比繼續上升,中介機構數據統計顯示,8月90-150平方米的中大戶型房源成交佔比明顯提高,與7月相比提高了6%,與年初相比提高了12%,而與此同時90平方米以下戶型的成交佔比則出現了明顯下降,成交佔比與年初相比下降了11個百分點。而8月第三週入市的金茂悅、京投銀泰·琨御府等改善型項目均熱銷,金茂悅以4萬元/平方米的均價入市,賣掉八成,而琨御府開盤均價達7.3萬元/平方米,仍然售出95%,成交金額達24億元。
“在自住房集中入市的重壓之下,大部分剛需盤成交低迷,目前剛需項目已到了以價換量的深水區,而自住房對改善型需求的替代性較弱,這一塊市場所受衝擊也相對較小。”業內人士分析認爲。
而隨着當前需求逐步走出觀望,同時房企在“金九銀十”的推盤力度和優惠幅度的顯著增加,9-10月期間,改善型需求將形成新的入市高潮。同策房產諮詢研究部總監張宏偉認爲,9-10月將是2014年改善型需求階段性釋放的“窗口期”。
改善型樓盤供應量增加買房人議價空間加大
在改善型需求加速入市的同時,樓盤之間也面臨着巨大的競爭壓力。“今年的金九銀十是房企衝量的重要時機,市場推盤力度將會空前,屆時市場競爭將呈白熱化。”中原地產首席分析師張大偉認爲。
近期改善型樓盤的密集入市無疑是最好的佐證。根據北京市住房和城鄉建設委員會網站數據統計顯示,8月北京樓市總計有25批次樓盤取證,包括臻園、西山藝境、華潤橡樹灣、龍湖好望山等中高端改善型樓盤項目,約佔月內新盤量的50%左右。
而進入9月,開發商推盤將更爲密集,亞豪機構預計,9月北京商品住宅市場或將有39個項目入市銷售。除大量純新盤扎堆入市之外,衆多老項目後期也將在此時段推新。如海淀金隅翡麗項目計劃在9月底推出三期升級產品藍爵堡。該項目負責人透露,目前新品正在審批之中,希望能夠搶在金九銀十入市。據瞭解,金隅翡麗藍爵堡位於海淀建材城中路,建築總體量達27萬平方米,目前一二期已售罄,在售房源爲三期產品,包括洋房和疊拼產品,主推152平方米改善型大三居戶型。
“改善型樓盤由於產品類型和麪向的客羣相對固定,其供應的增加將會使買家選擇面更廣,議價空間更大。”業內人士認爲。
部分區域改善新盤一房難求
“由於改善型樓盤供應量大幅攀升,若想在競爭中脫穎而出,項目在品牌、地段、產品及配套等方面的價值將成爲關鍵。”業內人士表示,預計新興片區的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰,而部分需求巨大、放量有限但區域價值又比較突出的項目甚至一房難求。
比較有代表性的是海淀區,由於區域人口主要由智力型人才構成,層次較高、密度大,該區域一直是改善型需求的聚集“大戶”;另一方面,區域住宅用地供應十分緊張,低密度樓盤更是稀缺,因此區域內金隅翡麗藍爵堡等低密新盤成交行情一直上漲。
據悉,金隅翡麗·藍爵堡是西三旗區域唯一的低密度項目,其容積率爲1.6,此次推出的爲一梯兩戶的洋房產品,明年在同一地塊將推出疊拼產品,同時由於三期是收官之作,社區配套已基本成型,該項目還與教委達成協議,即將引進公立幼兒園及小學。
“目前項目尚處於蓄客階段,從諮詢人羣來看,主要是區域內的地緣性需求,如中關村客戶。”金隅翡麗藍爵堡項目負責人表示。據瞭解,該項目擬定入市價在4.5萬元/平方米左右,在海淀改善型低密項目中具有較大的競爭力。
文/方博