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7月份樓市成交曾出現大爆發,達到540套,可到了8月份卻出現了大跌,減少了近80套。在剛剛過去的兩個多月裏,中山市北部樓市的交易跌宕起伏,異於尋常。而在此期間,佛山正式解除限購,這也被不少人認爲是8月北部樓市大跌的主因。
記者連日走訪瞭解到,對中山北部樓市造成衝擊的最大因素,還是南沙區域樓盤的大幅降價。目前中山北部片區樓市庫存並不高,南沙一旦有新的利好消息發佈,中山北部樓市還將會持續走好,跟着受惠。
三角鎮8月成交暴跌近68%
在剛剛過去的兩個多月裏,對中山北部鎮區樓市成交而言,猶如坐了一趟“過山車”。7月份,在三角鎮通大旭日系列項目的爆發下,包括三角、南頭、民衆、阜沙、黃圃五個鎮區在內的中山北部樓市,成交達到540套。三角鎮更是在當月問鼎中山銷售之冠。然而好景不長,步入8月份中山北部成交僅458套,相比7月減少了82套,跌幅達15%。其中,三角鎮的成交跌幅達到68%。
與北部鎮區成交形成強烈對比的,是佛山南海片區的成交。8月7日佛山正式解除限購,在此之後的近一個月,成交出現驚人的暴漲。
據合富輝煌集團對全國重點城市的監測數據顯示,佛山在8月的前四周商品房成交面積爲113.3萬平方米,同比環比均有六成以上升幅。而在8月份的最後一週,佛山更是持續發力,成交面積達到44.5萬平方米,環比再升32%。據不少佛山的房地產業內人士表示,在火紅的8月,佛山尤其是南海等鄰近廣州的區域,很多項目成交量翻番,甚至翻幾番。
由於靠近廣、佛,加上樓價上的落差,近年來北部鎮區民衆、三角等樓盤,大力拓客番禺、南海,目前不少北部鎮區樓盤廣州客佔到七成甚至九成,產品則以中小戶型爲主。正因如此,佛山正式解除限購被不少人當做北部樓市8月大跌的主因。
“畢竟三角和佛山還隔着黃圃鎮,佛山人過來自住的話比較麻煩。”通大地產在三角有旭日領域、旭日盛薈等多個項目,其項目負責人接受記者採訪時表示,對於廣州客戶來說,佛山解限主要是心理上的影響,廣州客戶可能考慮佛山都放開了,番禺是否會受影響,房價是否會有變化,從而產生一定觀望情緒。
南沙多樓盤降價或是主因
那麼北部鎮區樓市的大幅下跌,是否皆因佛山解除限購所引起?記者走訪了業內人士,絕大多數卻給出了否定的看法。
據合富輝煌(中國)中山公司監測數據,中山北部(三角、南頭、民衆、阜沙、黃圃)今年上半年的月平均銷量爲440套,消化率7%,14至15個月可以消化完成,對於全中山來說,屬於不高也不低的消化率。
合富輝煌(中國)中山公司表示,由於7月份三角鎮通大旭日系列項目集中籤約,以至於三角鎮在7月份一度問鼎中山銷售之冠,而整個中山北部一下子成交躍升達到540套。8月中山北部成交458套,屬於迴歸正常水平。
合富輝煌(中國)中山公司市場研究部經理謝仲娟分析,中山北部的外溢客主要是來自廣州的南沙和市橋兩個區域,且基本以自住爲主。
廣州客在中山北部置業安家主要有幾個因素。首先,中山北部組團吸引南沙和市橋的客戶主要是價格,南沙樓盤均價在1萬多元/平方米,佛山的爲8字頭,而中山北部才4字頭。由此看來,南沙的房價是中山的3倍,佛山是中山的2倍,價格窪地的優勢吸引廣州外溢客戶的入市。
其次是交通優勢,從三角鎮到南沙20分鐘車程就可以。相對動輒上班就要1個多小時的廣州來說,這個距離還是可以接受的。其三是地緣文化的接近,廣州南沙和中山北部地理位置相差不遠,而廣州和中山文化的相容度還是比較高,因此爲南沙生活的人在中山置業安家提供人文基礎。
“對中山來說,影響外溢客戶成交的最主要因素並不是佛山的限購鬆綁,而是番禺南沙區域樓盤的大幅降價。我們中山的房價已經接近成本價了,可降的空間不大,而其他區域的可降空間還是有,所以在6月開始的南沙降價潮影響下,中山北部沒有辦法再降價來吸引客戶,因此造成客戶觀望。畢竟如果可以在廣州置業的話,客戶還是不會來中山。”謝仲娟分析道。
中山地產界資深人士張林峯也認爲,到佛山置業和到中山置業的廣州人羣是不一樣的,需求不一樣、買房的承受能力不一樣、所在的區域也不一樣,不能一概而論就說因爲佛山鬆綁限購,對中山北部的成交造成很大的衝擊。
北部樓市目前庫存僅6564套
但佛山解除限購的影響,仍在持續發酵中。
記者所採訪的幾個北部鎮區項目負責人,均表示他們也在觀望中。因爲目前佛山解限僅一個月左右,未來北部鎮區的價格策略,還會依據佛山、廣州的房價走勢來定。
科爾瑪地產營銷總監馮瑞卿認爲,雖然目前番禺南沙的樓盤降價需要重視,但畢竟之前兩地房價差距太大,即使降15%—20%,中山北部鎮區樓盤在價格上仍有優勢。
“廣州客更看中品牌、規模和配套,只要做好這些方面,還是能吸引到廣州客。像三角科爾瑪城項目就配套有五星級酒店,客戶會覺得在自住基礎上還有升值潛力,畢竟客戶的遠期規劃還是期望回到廣州居住,中山的房子買了三五年再賣出去時價值能否高一些,也是客戶會考慮的因素。”馮瑞卿說。
謝仲娟認爲,對於中山北部來說,要呈現出佛山一樣的外溢效應,最關鍵是南沙的利好因素的推進。近段時間,南沙的利好因素沒有之前旺盛,再加上下行的市場環境,南沙的多個樓盤在降價促銷,而直接波及中山北部的成交。如果未來南沙有新的利好消息發佈,成交持續走好,那麼中山北部也會跟着受惠,繼續憑藉絕對的價格優勢吸引大批外溢客戶入市。
“從目前的成交數據來說,中山北部正處於勻速去化階段。據合富輝煌中山公司數據監測,截至8月底,整個中山北部的庫存爲6564套,而其他區域的存庫都上萬套,中山北部的房地產市場還算比較健康。而在全國成交一片向好的影響下,再加上金九銀十的惠及,預計中山北部的成交將會逐步走好。”謝仲娟預測道。
南方日報記者遊玉華