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“6年前買的房,終於可以辦到房產證了!”近日,南京首批“小產權房”七彩星城小區的業主趙女士感慨道。作爲南京首批“小產權房”小區,七彩星城經歷了漫長的等待才終於“轉正”,但是南京其他近200個小產權小區的“轉正”基本已無聲無息。
周邊中介稱4萬元代辦直接更名
律師:不合規定,風險巨大
在大部分七彩星城業主迫不及待地去辦理“兩證”的時候,小區附近一些中介公司卻在找尋沒有進入“轉正”流程的房子,甚至勸說一些房主不要急着辦兩證。
在小區內的一家中介公司裏,記者發現掛牌房源中有一些標明“可直接更名”。“這房子的業主已經收到通知,可以去辦證了,但是因爲想賣房,所以沒有辦證,如果你想買,我們公司可以幫你們雙方辦直接更名。”一位姓江的經紀人介紹說,“如果已經上交了資料、去房產局備案過了就沒法更名,沒有備案的,拿着當時購房協議的原件,找開發商私下更名,可以免交大筆的稅費。”
中介透露,更名需要大約4萬元的“活動費”,並不是他們中介拿,而是“給辦事的人”。他們會以中介公司的名義,與買房人籤保證書,保證如果不能成功更名,4萬元將全部退還,“你放心,我既然敢收你這個錢,就保證能幫你辦成,我們這個星期二剛剛辦好一套!但是最好是全款,辦貸款的要你自己去想辦法。”
據瞭解,辦理私下直接更名,是因爲七彩星城雖然很早就已經開始銷售,但房產證的發放日期仍是2014年,所以賣房時不滿五年按規定須繳納營業稅。目前,七彩星城的二手房價格在13000元/平米左右,一套90平米的房子總價超過百萬,如果繳納營業稅需要近7萬元。
對此,元實律師事務所姜以平律師提醒道,通過暗箱操作,辦理“直接更名”是不符合規定的,風險很大,一旦被房管部門查出來,或者出現名字加不上去中介卻說錢已交給辦事人了收不回來,買房人的權益很難得到保護。此外,所謂直接更名是無法在銀行貸到住房貸款的,一些小中介爲了收取佣金以及找關係的花費,跟買方承諾可以貸款,但最後貸不了款,買方就會非常被動。
大批小產權房轉正無望
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已有業主拿到了“兩證”
2007年底趙女士購買了七彩星城一期一套90平米的房子,每平米單價約7000元。該項目是江蘇安居高校投資置業有限公司投資開發的小產權房小區,總建築面積20萬平方米左右。
從2006年開始該項目公開發售。當時開發商明確告知購房者,他們的項目爲小產權房,但是在“轉正”的名單上。開發商在購房合同上也明確承諾在2009年12月31日之前能夠領取房產證和土地證,如果不能領取到“兩證”的話,開發商將賠付購房者500元/平方米的費用。然而,該轉正承諾在當時並未實現。趙女士他們迎來了漫長的等待過程。
直至今年春節前後,他們才收到開發商明確通知稱,可以將原來的買房合約、收據等拿去申請更換正式的購房合同,並進行備案;7月份開始他們一期的業主又陸續接到了開發商的通知,告知已經可以去辦理兩證。“有動作快的鄰居已經將房產證和土地證拿到了手,我們這幾天也打算去領。”
開發商相關負責人證實,2007年8月他們着手辦理土地徵用手續;2010年11月申請辦理土地出讓手續;2012年年初補繳了7千萬元的土地出讓金和相關稅費,將土地性質從集體轉爲國有,又於去年取得了預售許可證。此批轉爲國有土地性質的房主大約有2100多戶,但是還有約1000戶“小產權”不能“轉正”。目前,七彩星城前期開發的1至11棟都可以開始領取房產證;後期開發的挑高小戶型“幸福裏”在申請辦證過程中;但“國學府”5棟樓不符合規定,後期也無法“轉正”。
七彩星城業主正式拿到“兩證”,並不意味着南京其他的小產權房都可以轉正。南京市國土局的相關人士介紹,南京市2003年8月在全市範圍內開展了全面清理處置小產權房的專項行動,統計數據顯示,當時棲霞、雨花臺、建鄴、浦口、六合五個涉農區,幾乎都有小產權房,共計130多萬平方米,近200個項目。同年12月出臺了《關於處置我市集體土地房地產開發遺留問題的實施意見》。
《意見》中指出,2003年8月以前的小產權房項目,符合房屋質量標準並通過規劃審查的,在落實查處責任的前提下,依法補辦建設和土地徵轉用、出讓等手續。首批獲准辦理“轉正”的有10個項目,爲興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園、七彩星城、東昇山莊。
目前,其中大多數的開發商並不從事實質性的地產行業,也沒有在合同上明確辦證權責,補繳費用、辦理手續遙遙無期。