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上週我們報道了開發商因購房者未能如期辦理貸款,定金不予退還的案例,幫辦接到了不少讀者的來電,其中代女士的案例非常典型,在這裏,我們就共同來看一下代女士遇到的問題。
◆讀者求助
2014年5月份,濟南市燕山立交附近某小區承諾代女士保證能夠辦下銀行貸款。代女士特地告知樓盤銷售人員,因我名下有商業貸款,四家銀行都拒絕辦理貸款,銷售人員表示絕對能夠辦下來,還拿出一摞單子給代女士展示,並表示這些都跟代女士情況一樣,都是可以辦理貸款的,並表示辦不下來全額退款。代女士就簽訂了定金合同並交付了3萬元定金。遺憾的是代女士並沒有將銷售方的承諾以書面的方式寫下來。
銀行以不符合貸款條件爲由拒絕代女士辦理銀行貸款,爲此代女士就無法繼續履行商品房買賣合同。代女士找到該樓盤時,當時出面接待的銷售員已經聯繫不上,開發商表示按照約定,購房人未按期簽訂商品房買賣合同的,交付的定金不予退還。代女士沒有證據證明開發商當時的承諾,而當時的銷售人員更是聯繫不上。代女士眼睜睜的損失了3萬元定金卻無從說理。
◆律師分析
北京市隆安(濟南)律師事務所房地產法律事務部白金印律師對本案分析,此案例涉及三個法律問題
開發商涉嫌虛假承諾
本案是代女士在得到開發商的口頭承諾後才決定購買的,如果開發商不承諾代女士是不會考慮購買的,正是由於開發商的虛假承諾才導致代女士作出了錯誤的意思表示。遺憾的是代女士並沒有將開發商的口頭承諾寫進合同或以書面方式留存。導致後來開發商否認承諾的情況下,代女士拿不出證據來證明開發商的承諾,最終承擔不利的法律後果。
雙方沒有約定未能如期辦理銀行貸款的責任歸屬
本律師注意到本案將能否辦理銀行擔保貸款作爲一個前提條件,即如果能夠辦理下來貸款,代女士按約定購買。如果未能辦理下來貸款,代女士則因無力支付後期購房款,可能無法購買房屋。但是本案買賣雙方並沒有約定未能如期辦理銀行貸款的責任歸屬,這就給開發商毀約一個很好的藉口,也是一些不法開發商爲購房人設計陷阱的有利條件。
是否適用定金罰則?
代女士的定金合同上約定:“購買方到期不簽訂商品房買賣合同的,交付的定金不予退還。出賣方不簽訂商品房買賣合同的應雙倍返還定金”。按照約定,作爲購房人如果沒有證據證明開發商的承諾則要承擔不利的法律後果。
◆幫辦提示
開發商爲購房人設計了兩個陷阱,一是對購房人的虛假口頭承諾;二是沒有約定未能如期辦理銀行貸款的責任歸屬。而這兩個陷阱購房人在簽訂定金合同時根本考慮不到,由於開發商利用其優勢的地位,已經提前設計好了合同文本,根本不允許購房者修改,更不允許添加對其不利的內容。
鄭重提示廣大購房者,在交付定金時一定要讓開發商開具書面的承諾證明,或者讓開發商在定金合同上註明:“如未按期辦理銀行擔保貸款,則全部退還首付款和定金”。以此保證您的權益免受不法侵害。
(幫辦記者杜壯)