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北京從來不是一個缺少高端住宅的城市,尤其是今年上半年,在樓市的低迷期,北京高端改善型樓盤的市場表現可謂大放異彩。近日,因一則樓盤廣告,北京房地產圈掀起一場有關頂級豪宅的討論。什麼是豪宅,頂級豪宅有哪些特質,北京哪幾個樓盤算頂級豪宅,都成爲人們熱衷探討的問題。各路豪宅則紛紛爭“頂”,欲做住宅金字塔頂端的塔尖。
“頂豪”年成交約100多套
亞豪機構數據統計顯示,7月北京別墅市場實現成交174套,環比增長32.8%,並創造了近4個月以來的成交新高。
今年前7個月北京別墅市場共有37個別墅項目入市,新增別墅產品供應2237套,這一數字相比去年全年總供應量還超出71%。
事實上,不只是7月份,北京今年上半年高端新建商品住宅的入市量及庫存量就出現了雙漲。麗茲行豪宅研究院對擬售均價在4萬元/平米以上,套均總價800萬以上的新建商品住宅調研發現,今年上半年高端新房入市量共22個,總入市量達到3385套。
以上說的是高端住宅市場,實際上在豪宅當中,也有細分市場,“頂豪”則是豪宅中最高端的部分。從最近幾年的成交數據看,這一部分的客戶數量是基本穩定的。市場數據顯示,均價8萬元/平方米以上的住宅,2010年以來單年的成交量,最高爲2011年的185套。總價超過3000萬元的豪宅,最近5年的單年成交量也多在150套徘徊。
地段因素是核心標準
在構成頂級豪宅的諸多條件中,地段成爲核心因素。
保利地產北京公司總經理李晶認爲:“所有的豪宅都有一個共性,那就是位置。以保利海德公園爲例,位於北三環薊門橋北,擁有無可替代的地段優勢,這是項目最大的賣點,也是客戶認可這個項目最主要的特點之一。”
萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶也表示,在北京所謂頂級豪宅標準,概括起來應有三點:一是要有佔據稀缺資源的“核動力”,比如首都的核心地段;二是要有價格門檻,當下北京頂豪項目均價應在10萬元/平方米以上,總價不低於3000萬元/套;三是高價背後要有獨特價值支撐,明顯區別於一般豪宅的軟硬件設備標準。
除了無可替代的升值地段,佔據不可複製的稀缺資源,也成爲頂級豪宅的重要標準。“不但要有景觀環境等方面的自然資源,還要有獨一無二的人文資源。事實上,目前北京的多數豪宅都不注重社區文化的營造和建設。”有業內人士直言。
而豪宅研究院的《北京豪宅價值標準》則提出了更爲綜合的條件,“豪宅的價值=地段價值+產品價值+服務價值+投資價值”。豪宅研究院院長朱曉紅表示,豪宅的價值標準是一個體系,包括產品、環境、空間、服務、人文等多方面,社會屬性和自然屬性都要在價值標準裏面有所體現。
預計今年7個“頂豪”入市
價高量少也是頂級豪宅的市場特徵,據亞豪機構年初時統計,今年北京入市的頂級豪宅有7個。
記者瞭解到,目前,位於二環內城市核心區的萬科北河沿甲柒拾柒號已經入市。主力戶型爲500平方米左右的三居平層,均價15萬元/平方米,總價3700萬元/套起,最高價14000萬元/套。
位於北三環薊門橋的保利海德公園也將於9月中旬開盤,戶型爲170平方米—305平方米四居和400平方米—460平方米疊拼,均價9.5萬元/平方米,目前樣板間已開放。保利海德公園所在的薊門橋區域擁有北京深厚的歷史積澱,保利海德公園還享有學院路得天獨厚的人文資源,學院路是北京乃至全國最知名的學府區。地處北三環到四環之間,連接中關村、金融街、亞運村、燕莎及國貿商圈,擁有學校、人才、文化、金融、政務、高新企業等多重資源,保利海德公園地段價值難以複製。
另一項目萬柳書院預計在年底現房入市,對於入市價格,開發商中赫置地方面一直未放出風聲,據業內預計,萬柳書院的價格將達到12萬元—15萬元/平方米。
此外,據融創中國執行董事、北京公司總經理荊宏透露,融創位於東三環農展館地塊的項目,爭取在今年九十月份亮相。至於具體開盤時間,荊宏表示要看到時取證情況。融創中國董事長孫宏斌年初時表示,該項目價格預計在15萬元/平方米以上。其中部分優質房源,如西側臨湖位置的房源售價最高可達30萬元/平方米。(記者陳靜思)