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全面取消限購政策的兩步走措施,已初步完成了對樓市調控政策的首輪鬆綁,而市場也以高漲的成交熱情響應了政策的變化與調整。現在大家最關心的就是這股壓抑已久被瞬間激發的樓市激情能持續多久,杭州樓市的未來又是什麼走向?對此,幾位極爲資深的業內大佬們大膽提出了自己的判斷和猜想。
可以有期望,但不可以有奢望
最近樓市政策紛紛調整,限購取消限貸放鬆,這雖然是預期之內的事情,但是它的到來比預期來得要早一些。政策效應已經在市場上得到了充分顯現,這是毋庸置疑的。8月杭州市區新建商品房超過9000套,創下歷史新高,不可否認杭州樓市的市場信心已得到大幅提振。
市場已經被激活,但我並不認爲接下來的樓市會迎來反轉。其一,當前國內經濟形勢並沒有根本性好轉,未來仍存在諸多不確定因素,房地產業很難獨善其身;其二,杭州樓市庫存壓力巨大,政策調整並不能在短期內改變供求關係,階段性的供大於求仍將維持一段時間;其三,房貸政策雖然有所放鬆,但是銀行首套房貸利率優惠政策執行仍然不到位。客觀上說,金融機構並不會主動放棄高額利潤,它對樓市的影響巨大。
杭州樓市不會立刻反轉,但確實已經到了底部區域,我認爲這是一種較爲理性的判斷。最近我們濱江房產旗下的幾個豪宅樓盤,比如武林壹號和城市之星,賣得都很不錯,不能說杭州樓市已經到了最低點,但可以說接近最低點,至少深度下滑的可能性也不大。未來杭州樓市板塊分化的可能性更大一些,比如庫存量相對較小的主城區,就有可能會率先企穩。庫存壓力較大的板塊,房價還有下探的可能性。也就是說,不能一概而論,不同的板塊走勢會有很大不同。
基於這樣的一種市場判斷,建議開發商抓住這樣一個難得的銷售“窗口期”。政策尚未調整之前,樓盤即便降價也沒人買,但在政策調整之後,低價樓盤往往都取得了不錯的銷售業績。因此要繼續“以價換量”,不能因爲政策調整了就漲價。對於購房者而言,如果是自住,如果有合適的板塊、合適的價格,完全可以出手。
由於政策調整的因素,今年的“金九銀十”會有一個較好的市場表現。其實最近幾年“金九銀十”已經越來越淡化,如果沒有政策因素,今年的“金九銀十”也完全不值一提。接下去的杭州樓市,可以有期望,但不可以有奢望。
朱立東(濱江房產集團副總經理)
樓市長期走勢,取決於經濟的發展
今天的政策,雖然遲到,但不管怎麼樣,總算是給市場一些信心。這個信號會使一些猶豫徘徊的自住型購房者進入市場,市場的活躍度將會有所提高。但是在市場信心極度低迷的現階段,鬆綁限購這樣的單一措施很難改變市場的走向。所以現在根本不需要擔心引發房價上漲。甚至,不排除的可能是,市場仍然得不到恢復,後續還要繼續追加救市措施。
拖延了三個多月的時間,失去了市場信心恢復的最好時機。現在不得已,加碼救市措施。地方政府部門很尷尬,很被動,但是無可奈何。正如剛剛過去的一個月一樣,這些措施,不會立刻逆轉整個市場走勢。
開發商會繼續以價換量。直至換來持續較高的成交量,才能判定市場基本企穩。
雖然目前數據顯示有所回暖,但並不能真實全面地反映解禁後的市場走勢。不過,市場信心有了比較明顯的恢復,而今年銷售的窗口期也已經打開。
在多重因素的影響下,杭州市場成交量逐步復甦,價格逐步着底的可能性較大。不過,這一過程將會是較漫長的過程。市場也將呈現苦樂不均的分化。中國房地產市場的長期走勢,並不取決於房地產市場的本身,而取決於中國政治、經濟、社會的平穩健康的發展。
丁建剛(浙報傳媒地產研究院院長)
底部特徵明顯,樓市有望迎來“新常態”
政策利好的累積效應有利於提振積弱已久的市場。7月29日限購政策的局部鬆綁已經恢復了市場的部分信心,全面解禁限購和限貸政策的跟進調整,有利於市場信心的進一步整固。但從根本上說,目前市場最缺的不是購買資格,而是購買信心。
在未來很長一段時間內,杭州樓市依然會是買方市場。未來的市場會在政策的變化下逐步企穩,但是相對供過於求的情況會繼續存在。對於購房者來說,依然可以精挑細選,依然可以從容購房。
藉着連續的政策利好刺激,8月杭州樓市終於迎來底部量能反彈,以杭州市區成交9453套的月度佳績,就此形成一道市場分水嶺。現在最爲關鍵的問題是,接下來市場能否繼續保持這樣的成交量,如果答案是肯定的話,那麼階段性的市場底部毫無疑問就此確立。
自從上半年以來,我們一直被巨大的庫存量所威懾,總是在計算一道算術題:按照當時每月5000來套的去化率,市區13萬套的庫存需要消化多少多少個月,於是市場悲觀者甚至想到了崩潰論。
但是,這樣的計算方式是相對的,因爲月度成交數據也是在變動的。如果以8月份9453套的去化速度來計算的話,目前的庫存就只要14個月的銷售期了。根據住建部的指標,去化週期在6個月以下是嚴重供不應求,8~12個月的週期是供求合理區間。那麼,如果接下來杭州樓市能夠維持在8月份的成交水平線,那麼我們的市場就會迴歸到一個健康平穩的市場。
當然,8月杭州樓市的量能堆積,與政策變化後購房者“恐漲心理”有關,在這種心理的刺激下他們會選擇匆忙入市。所以,接下來的問題是,當“恐漲”性的購房需求釋放之後,正常的市場需求能否繼續支撐起樓市。
但是,無論如何,我們認爲,即便接下來的幾個月裏成交量有所衝高回落,也不至於回落到上半年的低迷狀態了。最大的可能是,杭州樓市就此進入一個“新常態”:成交量回升,房價基本平穩,高性價比產品變得更好賣,不好的產品依然受冷落。也就是說,不會有雞犬升天的狂躁,也不再會有萬馬齊喑的悲哀。
方張接(透明售房市場研究院院長)
反彈爲時尚早,“以價換量”仍是市場主流
杭州全面放開限貸,可以有效擴大市場需求,但如果仔細來分析的話,其效果並沒有想像中那麼大。儘管最近一個月的成交數據非常好看,但是並不能以此得出杭州樓市全面反彈的依據。
上個月杭州商品房成交超過9000套,這是政策直接刺激的成果,也包括很多線下合同轉籤而來。近期很多樓盤的來電量、訪客量也明顯上升,限購放開對降低購房者的猶豫度,作用確實非常大。但是從整個市場層面而言,有購房需求的人數總量並沒有增加,像8月份這樣成交量超9000套的局面,未必可以在接下去幾個月中持續。
從杭州樓市的庫存量來看,反彈還爲時尚早。一個顯而易見的事實是,成交量雖然大幅增長,但是庫存量並未下降。目前杭州市區可售商品房總量超過13.6萬套,即便以8月份的成交量來計算,也依然需要15個月左右的去化週期。一般而言,如果樓市庫存量降到月成交量的5-6倍,那就屬於“供不應求”,會推動樓市快速上漲。
而從銷售結構來看,杭州樓市全面上漲的條件也還不具備。就比如市場熱銷的8月,樓盤兩極分化十分嚴重,前20樓盤佔了總銷量的45%。據我觀察,前20樓盤中無一例外不是“以價換量”的樓盤。杭州樓市還遠沒有到達“無房可賣”的時候,作爲購房者完全沒有必要恐慌。
政策層面而言,年內釋放新的“利好”,這樣的可能性不大。近期有傳言餘杭將對購房者進行契稅補貼,3萬元最高限額,這一政策並不能左右購房者的購房決策,我認爲這是一個比較糟糕的政策,對市場影響有限而且還會留下後遺症。目前二套房貸首付比例已降至6成,這是央行的政策底線,地方政策已沒有進一步突破的可能。鑑於當前各地樓市成交出現了不同程度的回暖趨勢,央行降低二套房貸首付比例的可能性不大,這也會對樓市的走勢產生不小的影響。
未來一段時間,“以價換量”將會是市場主流。即便限購已全面放開,但如果價格沒有足夠競爭力,依然還會滯銷。□記者餘麗蔣敏