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7月底,也就是杭州限購鬆綁前夕,杭州市區(包含餘杭、蕭山)可售商品房源總量約13.4萬套。儘管8月杭州樓市成交量超過9000套,並創下歷史新高,然而時至今日,杭州市區可售商品房源總量卻超過13.5萬套,反而比1個月之前增加了1000多套。
一方面成交快速上漲,但另一方面庫存量不降反升,這似乎是一個悖論。
事實上由於去年以及今年前兩月出讓的大量土地,已經相繼進入“開盤期”,大大推高了市場房源的供應量。
杭州樓市後續房源供應量有多大?把這個問題解答清楚,或許更有助於把握杭州樓市的未來走勢。
去年土地可建21萬套房
2013年是杭州土地市場大獲豐收的一年。這一年,杭州市區(包含餘杭、蕭山)共吸金1326.9億元,相比2012年翻了一番,刷新歷史記錄。據統計,這一年杭州共出讓土地814.5萬平方米,可建築面積2156.7萬平方米。如果以套均100平方米來簡單估算,僅去年出讓的土地,就可建造21萬套房子。
21萬套房子,這對杭州樓市而言意味着什麼?成交總量位居最近幾年第二的2013年,杭州樓市商品房總成交量爲87015套,也就是說以去年的賣房速度,光消化去年的土地存量就需要兩年半。如果以上月9453套的月成交量來計算,也仍然需要22個月。
當然,杭州去年出讓的土地,部分項目已經開盤,實現了一定的去化量,但是所佔比重並不大。據統計,今年1-8月杭州市區商品房成交量僅爲4.2萬餘套,由於上半年的在售樓盤中,去年出讓的土地項目佔比並不大,成交量遠不及總量的一半,因此僅去年的土地項目,杭州樓市待供應的房源總量也依然接近20萬套。如果再算上歷年遺留下來的土地以及今年前兩個月出讓的土地(今年1-2月杭州土地出讓量較大),杭州樓市待供應房源總量遠在20萬套以上。
這也就是爲什麼,儘管近期市場出現了明顯回暖跡象,還是有一部分市場人士對後市有些擔憂。因爲即便是杭州樓市最爲火熱的2009年,成交總量也僅11萬套左右。限購全面取消,雖然會使得部分抑制許久的購房需求迅速釋放,但是很難達到2009年的需求總量。
申花多個樓盤扎堆上市
申花一直有着杭州“徐家彙”之稱,最近幾年更由於城西銀泰、地鐵2號線等配套陸續落地,發展速度非常快,吸引衆多房企爭相開發。
2012年上半年是申花板塊的供應高峯,紳華府、上尚庭、保利香檳國際、欣盛東方福邸、賽麗綠城慧園等將近10個樓盤齊發,最終引發申花降價潮。但隨着這一波降價潮之後,申花房價從2012年下半年之後迅速反彈,重回20000元/平方米以上。
但是申花板塊接下來的供應量,將會遠超2012年上半年。2013年,僅藍孔雀地塊就多達8宗,總建築面積61萬平方米,其中住宅43.9萬平方米,相當於4400套住宅。此外,今年1月景瑞拿下“雅戈爾申花退地”,兩宗宅地總建築面積13.5萬平方米;1月10日,方興地產拿下一宗宅地總建築面積22萬平方米。景瑞和方興的這兩個樓盤分別是申花壹號院和黃龍金茂悅,其中申花壹號院已於8月底首開,黃龍金茂悅將於9月6日首開,其他申花樓盤也將陸續開盤。
這也就意味着,申花板塊僅新入市樓盤的住宅總量,就高達7000餘套。如果再加上在售房源的存量,總量將超過1萬套。這樣的庫存量,足以讓申花板塊成爲競爭最激烈的主城區板塊之一。申花壹號院選擇以18888元/平方米的起價低開,大概是出於這一市場現狀的考慮。去年雅戈爾無奈退地,除了面臨資金的問題之外,申花板塊的市場前景,自然也是考量的因素之一。
城東房源供應持續放量
最近幾年的城東新城,一直擔當主城區土地供應大戶的角色。事實上2012年城東的土地供應量就已經大增,到了去年土地供應量進一步放大,以至於今年城東新盤持續入市。今年以來,城東先後出現多個低價樓盤。
統計數據顯示,去年城東共出讓土地11宗。比較知名的有華家池三宗地塊、安徽淮礦彭埠地塊、天陽天城地塊、招商牛田地塊、中豪彭埠地塊等。僅華家池三宗地塊,總建築體量就高達62萬平方米,而所有的土地開發總量,更是高達95萬平方米。這些地塊中,目前僅天陽天城地塊已入市,其餘項目將從本月開始陸續入市,其中招商牛田項目招商雍華府將於本月首開,建築面積7萬餘平方米。華家池三大項目,目前已陸續公示規劃,最快將於年底入市,將會成爲城東今後一段時間的豪宅主力軍。
此外,今年2月德信在城東拿下章家壩一宗宅地,總建築面積爲14萬平方米。而就在下週,城東還將有兩宗彭埠地塊掛牌出讓。這也意味着,城東的土地儲備還很豐富,如果未來不有意控制推地節奏,後續土地供應量還將非常大。
城東新城的城市面貌雖然最近幾年發生了很大的變化,交通優勢也因爲火車東站的投入使用而愈加明顯,但是持續增加的供應量,也使得這一板塊承受了非常大的競爭壓力。就比如,火車東站周邊的在售樓盤已多達10餘個,天陽尚景國際近期更是將板塊價格打到了16000元/平方米的新低,這使得城東房價重新躍上20000元/平方米,難度非常大。
當然,由於城東腹地較大,城東樓盤的售價高低落差很大。處於非核心區的樓盤,售價不到20000元/平方米,而在覈心區塊,售價可能達到30000元/平方米甚至更高。
勾莊老盤新盤交互接力
位於城北的勾莊板塊,2013年也有多宗土地出讓。當然,這一板塊的特殊之處還在於,多年以來的樓盤仍在消化中,尤其是2012年曾涌現過一波土地出讓高峯,到了今年新盤老盤交互接力,供應量可以說是源源不斷。
勾莊在售樓盤中,以2012年出讓的土地項目爲主,比如萬科北宸之光以及濱江萬家名城。前者總建築體量爲30萬平方米,目前仍有較大量的房源向市場釋放。後者總建築體量35萬平方米,目前也仍然處於銷售期。
2013年2月,融科拿下勾莊一宗總建築面積15萬平方米的商住地;2013年5月28日,勾莊一天出讓三宗土地,分別被越秀、萬通、中青創拿下。目前這幾個項目均未開盤銷售,供應高峯將會在年底涌現。
一個有意思的現象是,這一板塊的土地出讓價格落差非常大。2012年7月萬科拿地時,樓面價僅4400元/平方米,而不到一年越秀拿地樓面價卻高達9600元/平方米。這也就意味着,如果以同樣的價格銷售,有的樓盤仍有較大的盈利空間,有的樓盤卻鐵定虧本,這顯然是一場無法正面較量的戰爭。
幾乎是一路之隔的大橋西,目前的市場也並不輕,如果考慮這一因素,勾莊板塊的市場前景更不容樂觀。勾莊板塊以南,天鴻香榭裏、方正御星、寶嘉譽峯、耀翔悅尚等樓盤幾乎鱗次櫛比,也使得這一板塊的競爭壓力無法得到有效釋放。所幸的是,大橋西作爲杭州今年價格戰的源頭,目前的價格已經企穩。但是勾莊板塊巨大的供應量,還需要足夠的時間去消化。□記者蔣敏華