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新華房產9月3日北京訊(記者孫夢姝)出生在上海,早期在美國工作,目前為新加坡國立大學房地產研究院院長的鄧永恆教授在9月1日『中國主要城市居住用地價格指數』發布儀式暨土地市場論壇上接受了新華網的專訪,多年各國房地產市場的研究,使得鄧永恆對房地產市場有著自己獨特的見解。
新加坡城鎮化統籌兼顧
鄧永恆在新加坡工作已有六年時間,談及新加坡的城鎮化建設時,他頗有感慨道:『新加坡政府在做城鎮化規劃時,考慮的面比較寬,不是建造樓房然後銷售這麼簡單。』前一段時間大家對城鎮化的理解不盡全面,有些人認為城鎮化就是多建造一些房子,農民工能夠進城住進房子裡;房價賣的高一些,老百姓可以通過房地產積累一些財富。這些自然是可取之處,許多國家在發展城鎮化的過程當中,百姓生活水平得到提高,資源財富等得到積累。但不可否認其中也帶來一些弊病。『比如說現在的一些大中城市,我本人出生在上海,以上海為例,上海的房價上漲很快,我們做過一項測試,如果按照目前的平均房價來講,按照一家兩口人的平均工資而言,要購買商品房還是十分困難的。』
上世紀90年代,鄧永恆在美國為聯邦政府監管房地美、房利美兩家公司時觀察到:如果每月還貸額度超過工資比例的38%,則銀行拒絕提供貸款。所以按照38%的指標來測試北京、上海的房地產市場的信貸情況,均沒能達到指標。按照中國現在的平均房價,銀行的按揭貸款額度,還貸期限為30年,那麼中國居民每月還貸比例遠遠高於38%這個指標。
城鎮化建設需注重傳統文化傳揚
中國城鎮化的發展比較迅速,但也帶來了一些弊病。鄧永恆覺得新加坡政府的城鎮化有很多可以借鑒之處。『我覺得他們做的比較好的是能夠統籌兼顧,因為城鎮化不僅僅是造房子,買房子,還要兼顧社區文化的發展、社會安定、交通治理等。舉個簡單的例子:新加坡政府的城鎮化更加一通到底,規劃、批地、造房子、買房子都是政府管理的,接近90%的新加坡居民是住在政府組屋裡的。』
新加坡政府在建造組屋的時候,已經考慮到民族融合的問題。因為新加坡是一個多民族國家,華人接近80%左右,有漢族,印度族,馬來族,歐亞族等。政府考慮到民族的和諧以及人群的比例,在項目發號的時候會按照民族所佔的比例發放,安排多種族的人們住在一起,融合在一起,習慣之後就不容易產生民族矛盾。
因此新加坡政府在制定城鎮化規劃時,不光是考慮住房問題,也考慮了很多社會問題、文化習慣問題。新加坡的小區在建設時,會有目的性的保留傳統文化。例如新加坡的小區,會有一些類似中國的『大排檔』,這些大排檔很受新加坡老年人歡迎,隨著時代的發展,開發商開始考慮在一些高檔小區引進高端飲食,但受到老年人的抵觸,因此新加坡政府會專門討論如何在傳統文化和現代文化之間進行取捨。
新加坡政府認為城鎮化的最終目的是要讓居民生活更加舒適,更加美好。如果把居民喜歡的、適應的一些文化剝奪了,這實際上就違背了城鎮化的初衷。新加坡在城鎮化建設時,是比較注重發揚文化傳統的,實際上對我國的城鎮化建設提出了比較好的指導方向。
新加坡通過市場調節豪宅價格
新加坡的房產雖然是政府建造,但卻是通過市場的手段進行調控。中國政府覺得房價太高,會通過『限購令』、『限價令』等行政手段進行調控,而通過市場手段調節比較少。通常而言這樣的調節效果並不明顯,原因在於:市場上本就存在各種不同的購房需求,『限購令』就像『一刀切』,所以效果就沒有用市場調節好。
『我們研究到中國政府從2005年開始一共有49套房地產調控政策,新加坡政府從2009年開始有8套房地產調控政策,新加坡房地產調控政策十分有的放矢,新加坡政府為了調控高端市場,一開始是增加印花稅,大約是2%,後來將幅度上調,上昇到16%,即交易價格的16%,後來又增加了買方的10%。最後由於外國人來新加坡買房,又增加了外國人的買房稅。』這實際上就控制了高端住宅價格的過高上揚,成功避免了一些人炒作豪宅的投機行為,豪宅的價格自然有所下降。