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鄭佳欣
即使物業維修資金要尋求一定的渠道保值增值,也應該是在政府的有效監督下,在法律制度的框架下,交由專業機構打理運作。從目前來看,無論是業主大會還是業委會、物管公司,在未形成有效、公信、廉潔的自治模式時,在未建立暢通的公共議事機制時,貿然把鉅額維修資金交到其手上,難以避免盜用或挪用狀況的出現。
近日,北京、上海、廣東、河南等多個地區的不少小區,都有業主代表向代管部門申請查詢資金賬戶情況。據瞭解,廣州目前約130億物業維修資金,僅僅使用了1億多一點,這筆房屋“養老金”的使用率約爲1%,物業維修資金“睡大覺”的狀況備受爭議。
廣州市商品住宅建設高峯期就是最近十幾年的時間,絕大部分樓盤較新,尚未進入需要密集維修的階段,維修資金的使用尚屬於起步階段,使用量較少。目前,在我國大多數城市,如北京、天津、成都等地的維修資金使用率也多在1%到2%之間,有的還不足1%。房屋建築時間較長,維修就比較頻繁,維修資金使用量就高起來,有數據顯示,2010-2012年廣州當年維修資金使用金額分別爲1214萬元、1727萬元、2630萬元,均呈現逐年大幅度上升的趨勢。可以預見的是,隨着房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化,維修資金的使用率將會逐年提高。
作爲房屋的“養老金”,物業維修資金的安全性首先應該得到保障,我們應該樹立這樣的“底線思維”。住房、養老、社保基金都是“保命錢”,考量資金的使用率、保值率時絕不能拋棄安全性這個基本底線。如果沒有足夠能力、沒有合適渠道的情況下,拿着鉅額的物業維修資金盲目投資,這纔是對房屋“養老金”不負責任的態度。
另一方面,即使物業維修資金要尋求一定的渠道保值增值,也應該是在政府的有效監督下,在法律制度的框架下,交由專業機構打理運作。從目前來看,無論是業主大會還是業委會、物管公司,在未形成有效、公信、廉潔的自治模式時,在未建立暢通的公共議事機制時,貿然把鉅額維修資金交到其手上,難以避免盜用或挪用狀況的出現。
立足於資金的安全性,在全面深化改革的背景下,物業維修資金要更好地發揮作用,可以借鑑一下互聯網思維,來做好三件事情。
第一件事情是學會“做減法”。小米手機的雷軍喜歡做減法,在功能完備的情況下化繁爲簡,做到極致、快。物業維修資金有必要立足於資金使用的安全,不斷簡化辦事程序、提高辦事效率,優化爲民服務措施。在現實操作中,動用維修基金有着嚴格的程序和規範,要有業主申請、小區三分之二業主同意、房產行政管理部門審覈、現場查勘、驗收、上報明細等一系列手續,很多維修項目往往難以堅持到最後,而且耗時可達數月甚至一拖數年,特別是很多小區物業維修資金的使用往往卡在“三分之二業主同意”這一環節。比如,很多非頂層的業主不同意爲頂層業主進行防水維護,如果不是自己所住單元的電梯損壞,一些業主也不同意維修,導致湊夠三分之二異常艱難。對於程序繁瑣的問題,簡化流程勢在必行。
第二件事情是學會搭平臺。小米新手機一推售,無數“米粉”涌到小米網站上“秒殺”,物業維修資金的動用能否讓業主們只在網上輕點鼠標就完成申請、投票等程序?事實上,“三分之二業主同意”的窘迫並非物業維修資金所獨有,小區業委會成立、舊樓加裝電梯等小區事務,其實都經常卡在這裏。這樣導致了使用物業維修資金的“用戶體驗”難以到達人們預期的效果。我們可以把物業專項維修資金的使用作爲突破改革、提升“用戶體驗”的試點,搭建起信息化管理平臺,利用微信、網站等平臺在網上進行動用物業維修資金的業主投票。
第三件事情是學會透明開放。所謂互聯網思維,便是重視客戶體驗與個性化互動及分享,能通過透明的數據管理改善經營,對於物業維修資金的運作亦如是。近期媒體對物業維修資金的質疑,很大程度上也是因爲資金運作信息的不夠公開。要提升老百姓對於物業維修資金的信任度、滿意度,主管部門及業主委員會每年應向業主公示住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存情況,將“賬本”置於陽光下。資金結餘了多少,使用了多少,總計多少,每一個小區、樓棟多少,這些都可以曬出來。“足夠多的眼睛,將使所有的錯誤都無所遁形”,透明公開將聚合同行評議和公衆監督的威力,這樣更能堵塞權力尋租的空間,更能讓人們信服。
(作者爲南方日報記者)