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黨的十八大以來,充分發揮市場對資源配置的決定性作用已成為房地產業界的共識,當前國內眾多城市紛紛取消行政化手段強烈的住房限購政策即是這一共識的體現。然而在利率市場化改革尚在推進、貸款利率市場化先行、存款利率市場化尚在探索之際,存貸款市場已經出現了畸形發展的癥狀,亟需在改革中糾偏。當前,房地產市場貸款特別是居民購房按揭貸款利率普遍偏高。
居民購房按揭貸款利率偏高的負面影響,已經在社會經濟各個層面顯現出來,傷老百姓、傷行業、傷企業、傷經濟,在堅持利率市場化改革方向不變、改革尚在探索推進之際,當前銀行監管部門及政府主管部門亟需對銀行偏高的按揭貸款利率進行乾預,降低銀行房貸利率特別是首套房貸款利率,減輕居民購房貸款負擔,減輕其對經濟及各個層面的負面影響。
第一,鄭州的房貸利率偏高。目前,在中部六省省會城市以及周邊的西安、石家莊、濟南等省會城市中,鄭州首套房貸利率在基准利率基礎上上浮20%,西安、太原的首套房貸款利率為基准利率,長沙、武漢個別銀行首套房貸利率也開始實行基准利率,其他各城市首套房貸款利率大多在基准利率基礎上上浮5%~10%。由此可見,鄭州的房貸利率嚴重偏高。(詳見表一)
表一:
第二,河南銀行的存貸比較低。從去年中旬,金融市場開始出現『錢緊』,銀行貸款利率不僅持續走高,而且出現無錢可貸的情形,進入2014年情況尤甚。但是,從中部六省及周邊省份來看,2011年6月底,河南銀行的存貸比指標為61.16%,不僅低於監管上限75%,也排在這些省份的倒數第二位。在銀行普遍喊『錢緊』的背景下,河南金融機構的錢並不是最緊的,無法支橕各家銀行實行偏高房貸利率的理由。(詳見表二)
表二:
第三,畸高的房貸利率嚴重增加了居民購房負擔。從中部六省及周邊省會城市來看,根據官方公布的2013年各城市城鎮居民可支配收入,九個城市中,鄭州市排在第六位,與要承擔的高房貸利率嚴重不符。測算顯示,以房價每平方米8000元、購房款80萬元、貸款年限20年,按照當前鄭州各家銀行執行的房貸政策,房貸利率上浮20%相當於房價上漲了10%以上。(詳見表三)
表三:
第四,畸高的房貸利率嚴重傷害行業。房地產行業作為當前國民經濟的重要支柱產業,相關統計顯示,房地產業可帶動建材、化工等10多個行業、40多個相關產業的發展。其中,每投入100元的住房資金可帶動相關產業170元至220元的消費需求,而每銷售100元的住宅可帶動130元至150元的其他商品的銷售和相關行業的發展。日本、美國等國家的經驗數據顯示,以投入產出計算,住宅產業每增加1個單位的生產值,可帶動其它相關產業增加1.5至2個單位的生產值。據我國的統計數據表明,住宅產業的誘發系數為1.93,即住宅建設投入1萬元,可以誘發相關產業產出1.93萬元。當前,由於河南的房貸利率偏高,在嚴重制約居民的購房消費的同時,也影響了河南房地產業的平穩健康發展。
第五,畸高的房貸利率嚴重傷害企業。當前,河南房地產企業開發貸款利率普遍在15%~20%,其他渠道融資成本在30%左右,房地產開發投資成本過高,最終都會在房價上體現。同時,由於銀行按揭貸款發放速度過緩,企業銷售回款遲遲無法到賬,根據商會的調研,截至今年6月底,部分開發企業的銷售回款只能達到70%左右,嚴重影響房地產企業資金周轉和再投資,從而對房地產企業、對商品房建設質量造成隱患。
第六,畸高的房貸利率嚴重傷害經濟。作為第一人口大省,河南新型城鎮化建設的任務繁重,實現十八大提出的城鄉居民人均收入比2010年翻一番的目標,大量的農業人口需要轉移,而2013年河南的城鎮化率僅為43.8%,不僅低於全國平均水平約10個百分點,也低於中部六省及周邊的山東、陝西、河北等省會城市。根據我省剛剛出臺的《河南新型城鎮化規劃(2014-2020)》的目標,到2020年,我省常住人口城鎮化率達到56%左右爭取新增1100萬左右農村轉移人口。當前,因為居民購房貸款利率偏高,已經嚴重制約河南的新型城鎮化推進進程。(詳見表四)
表四:
第七,河南首套房貸也需理性回歸。在當前我國經濟回穩基礎尚不穩固、房地產限購政策逐步取消的情況下,近期,部分地方的銀行房貸政策已經松動,如上海、北京、廣州、佛山、深圳、長沙等城市的部分銀行已陸續下調了首套房貸利率。為此,在當前河南房地產市場新的形勢下,建議各家銀行也應審慎決策,及時下調首套房貸款利率,回歸基准利率。(樓市氣象)