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【導讀】百城房價連跌4個月,部分地方財政補貼開發商和中介。《央廣財經評論》本期觀點:政府救市要依法,預判趨勢要理性。
央廣網財經北京9月2日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,房價已經進入下行區間,最新發布的8月份“百城房價指數”顯示,全國100個城市的新建住房價格環比下跌0.59%,這已經是這一指數連續第四個月下跌。
房價下行,地方政府應聲出手救市,契稅優惠、財政補貼購房者,財政補貼房企和中介等各種政策紛紛出臺。暫且不說這些措施到底有沒有效果,部分措施本身已經顯得有點用力過猛,甚至有房地產業內人士認爲,地方政府的救市越來越無底線。
什麼樣的救市政策纔是合法合規的,救市措施又會不會起到實質作用?我們來看看浙報傳媒地產研究院院長丁建剛的看法
丁建剛:第一,現在這個階段整個市場已經發生了根本的變化,人們不能再停留在控制房價過快上漲等等那樣的思維上了,確實我們的政策都應該轉變。我們很多政策確實出的太晚了,比如說很多限購的城市鬆綁的太晚了,但是現在各地政府這些救市措施,我認爲應該用一個標準來恆量,就是法律的標準。
這些地方政府有沒有這樣的權力,如果有,那這些措施都無可厚非,如果超越了這樣的法律的權力,我認爲都屬於禁止之列。比如動用財政,動用財政是誰的權力,是不是經過地方人大通過了。我看到的有些城市出臺的是一些減免稅收,比如契稅裏有一部分是屬於地稅的,地稅的這部分可能給購房者減免掉,我認爲這就不超出法律的範疇,因爲減免稅收是任何一個國家刺激消費、提振內需常用的手段,即使是最市場經濟的國家,所以我想主要還是看這些手段是否符合法律。
第二,至於有沒有效果,任何一個市場的轉變都是多重因素的疊加,也就是說既有限購措施鬆綁補貼,不斷的釋放一些微調的措施,這樣一些措施的疊加逐漸改變人們對市場的預期和信心,很難說哪一條真正起了多少作用,很難用百分比來說,是起了23%的作用,還是起了32%的作用,很難這樣來分析。
我們認爲,政府防止房地產急速下滑對當地經濟造成不利影響,救市行爲是允許的。但政府出手救市,必須要嚴格依照法律進行。而對於樓市來說,漲跌都是正常現象,政府救市的重點,不能只看着一段時期房價的漲跌,更重要的是通過分步驟、成體系的措施,逐步改善市場情況,建立健全房地產市場的自我調節機制。
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就這個話題發表評論。
經濟之聲:百城房價指數從今年5月來時轉頭向下,到目前爲止,已經連續四個月下跌。樓市的清淡大家都看到了。但是一個不容忽視的因素是,房地產傳統的銷售旺季——金九銀十已經到來了,一些城市也在8月出現了成交量的反彈。9月和10月,我們是否會看到樓市的回暖?
楊紅旭:我認爲9月份、10月份成交量會有一個反彈,因爲部分城市7月份相比6月份已經有了一個小幅的量的反彈,8月份相比7月份可能還會有一個小幅量的反彈,北京是比較明顯的。到了9月份、10月份成交量會有一段明顯反彈,可能會環比反彈15%,甚至20%,主要是因爲開發企業推盤量會增加,很多企業資金鍊比較緊張,這時候要加大推盤力度,同時增加促銷的幅度,因爲只有第一增加推盤量,第二增加促銷的力度,才能夠促進經濟回籠。這樣就會導致整個成交有一個明顯的反彈。但是因爲是以價換量,所以9月份處在一個量升,但是價還在調整的態勢
經濟之聲:在樓市清淡的背景下,各地政府的救市舉措引起了人們的關注。減免稅費這種常規政策似乎已經無法滿足部分地方的救市衝動。根據媒體報道,海口市還開始用財政補貼中介,對於外省中介機構,銷售一套海口市的房子,當地政府將獎勵500到1000元,本市房地產企業網籤數量最多的10家,政府將每家獎勵10萬元。這種做法就讓人感覺,政府的手深得有點太長了。您覺得,這些措施到底能不能用,有是否會產生副作用?
楊紅旭:這個還是不太合適,因爲政府管理和服務市場,主要是規範市場秩序,然後對於一些比如說保障性企業,針對這樣的情況,可以用一些相關的稅費減免,包括剛需,首套房的購房比可以給予一定的減免,這是中央政府的一些政策指導,有利於惠民生的方向。但是對於中介機構、開發企業這樣的商業性機構最終商業性的行爲,政府不應該直接給商業機構以直接的補貼。可以給困難羣體、困難人民惠民生的補貼,但是不應該給一些商業機構,所以我認爲政府在整個樓市低迷之後可以有政策出來救市,但一定要分清楚哪些是應該的,哪些是不合理的,我認爲這些補貼給商業機構是不合理的。
經濟之聲:百城房價指數的回落從今年第二季度開始,與此同時,地方政府救市的姿態,也越來越急切。雖然救市是可以理解的,但是,從政府的救市措施中,我們似乎能感受到,政府害怕房價下跌影響到當地經濟發展速度,甚至影響到土地財政的可持續性。但是從這些角度來就是,都是不理性的。從完善市場機制的角度來救市,纔是更好的辦法。那麼,從完善市場的角度,現在各地政府可以合法合規地出臺哪些救市措施?
楊紅旭:應該加強保障房的建設,因爲這個還是跟惠民生有關係的,這個方面加大投資力度,包括支持力度。第二,針對首套房的剛需,第一次買房的人的這種需求,可以進行補貼和支持,因爲這是合理的,非常好的一種剛性的住房消費,可以進一步支持的。另外在保障房方面,可以不直接建新房,而是從市場上收購,通過消化存量房源來支持保障房。
政府要規範市場秩序,把市場秩序按照法規法律要求維持好。政府可以爲企業提供一些服務,比如減免開發企業、開發項目審批的流程,可以把有些不應該收的費,減免甚至免除,通過這樣的手段爲開發企業提供更好的服務,降低開發企業的成本,而不是直接給一些補貼。
所以我認爲地方政策比較着急,但是不能亂,不能慌,要在各個方面有一個條理性,這樣纔有助於市場慢慢企穩,有利於地方政府在整個樓市恢復當中獲得一些好處。不要破壞這個市場秩序。