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樓市低迷對房企業績的影響已然顯現。截至本週,滬深兩市已有84家房企發佈半年報或中期業績預告,從數據來看,房地產行業的盈利空間正在收窄,房地產上半年業績普遍不太理想。同花順數據顯示,截至8月20日,58家上市房企公佈2014年半年報,其中25家營業收入增長率爲負,17家公司營業收入和利潤同比雙降。
中國指數研究院華中分院市場總監李國政分析,土地、人工等成本持續升高,而房價維持平穩,導致房地產行業利潤逐步壓縮。儘管有越來越多的城市加入放鬆限購的大軍中,並帶動7月成交量環比增長,但從同比來看,樓市成交仍然處於較低水平。“大部分企業完成年度銷售目標的可能性越來越低。”中原地產分析師張大偉表示,在目前政策環境趨好但信貸環境尚未明顯好轉的前提下,以價換量、加快週轉,消化庫存仍將是主要策略。
整體平淡同花順iFinD數據顯示,目前披露中報的84家A股房企上半年實現營業收入1872.77億元,同比增長11.2%;實現歸屬於母公司股東的淨利潤201.21億元,同比下降3.7%。相比之下,去年上半年房企的業績增速曾達到30.8%。
數據顯示,在上述84家房企中,有40家房企上半年實現業績增長或扭虧,佔比不足半數,仍有16家房企上半年業績虧損。首開股份、順發恆業、萬業企業等6家房企上半年業績實現翻番。
從盈利規模看,萬科仍是已披露中報的房企中淨利潤最多的一家。公司上半年實現歸屬於母公司股東的淨利潤48.09億元,同比增長5.55%。華夏幸福則超越招商地產位居次席,公司上半年實現淨利潤23.01億元,同比增長30.06%。招商地產實現淨利潤17.85億元,同比下降30%。
除中報外,目前還有14家房企披露了三季度業績預告,其中僅有6家公司預計前三季度業績增長或扭虧。繼中報取得91%的業績增速後,中天城投預計前三季度實現淨利潤11.58億元-14.47億元,同比增長幅度爲60%-100%。天保基建也預計前三季度業績增長85.06%-117.72%。而濱江集團、金融街、南國置業則預計業績出現下滑。
信貸影響大房企因資金問題多與銀行聯繫緊密,而銀行信貸的變化,也會對房地產行業企業影響巨大。
央行數據顯示,7月份人民幣貸款增加3852億元,同比少增3145億元,創下2010年以來的新低。當月的社會融資總量也僅2731億元,創下近年以來的最低值。這個令人瞠目結舌的數據引發各界解讀。今年上半年,社會融資規模爲10.57萬億元,比去年同期多4146億元,爲歷史同期最高水平。截止到6月末,廣義貨幣(M2)餘額120.96萬億元,同比增長14.7%,增速分別比上月末和去年末高1.3%和1.1%,創一年內新高。其中,6月份貸款增量達到1.08萬億,明顯超過各界預期,也直接推高信貸餘額增速回升到14%的水平。
在信貸擴張的週期中,房地產業投資需求受到刺激,開發商負債增加,同時過剩的流動性推高了土地、庫存、在售樓盤等資產的價格,行業繁榮正向強化,溫和通脹刺激了信貸進一步擴張,放貸主體意願增強,投資需求大幅增加,開發商大舉負債,各種資產價格大幅上漲;正反饋日益強化,但受限於人才與自然資源有限,導致了所有要素資源的全面飈升,在房地產市場上表現爲資金蜂涌,地王頻出,各項成本增加,並最終導致通貨膨脹惡化;當央行爲控制通脹,收縮流動性時,信貸擴張終止並進入緊縮週期時,投資需求、消費需求下降,資產價格出現下跌,對信貸市場形成負反饋,放貸主體意願下降,房地產市場開始去槓桿化,企業進行債務清算,並在隨後進入庫存拋售階段,各種要素價格全面下跌,行業步入蕭條,同時等待另一個信貸擴張週期的到來。
可以預見,三季度的市場表現仍取決於信貸市場,而四季度,隨着“年關”來臨,二三線產能過剩的房地產,庫存拋售將見分曉。
四季度房企仍需“快跑”國家統計局近日所公佈的2014年上半年GDP初步覈算情況顯示,房地產業在整個GDP覈算中的增速處於第三產業中最低的一個行業,增長2.5%,並且也十分罕見地低於第一產業農林牧漁業3.9%的增速。而在2013年的GDP覈算中,房地產業以6.6%的增速處於第一產業和第三產業的住宿和餐飲業之上。
安信證券首席經濟學家高善文對此表示:“就全國範圍而言,房地產市場去泡沫、去庫存的過程已經開始,並將在未來3-5年內加快進行,在這種背景下,局部地區的市場崩塌和債務違約應該是難以避免的。這種變化還將迫使房地產新開工和投資活動長期處於非常低的水平,其中新開工面積也許接近零增長。這將給地方財政收入、相關產業鏈條上企業的需求和投資活動帶來嚴重影響。”
在如此環境之下,房企在四季度或將全面開啓跑量模式。
上海綠地集團公司董事長張玉良表示:“四季度市場或將逐步趨穩。中長期看來,房地產行業仍有空間,下一個10年對中國房地產企業來講仍然會是一個比較有利的發展時期,應當珍惜機遇。”
住建部政策研究中心主任泰虹也表示,房地產的成交面積、成交額,兩個指標雙雙出現了負增長,儘管如此今年的房地產市場仍然是調整,而不是崩盤或者是暴跌。