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近來,A股上市公司中糧地產(000031)發佈了2014年中期報告,上半年公司實現營業收入23.53億元,較上年同期下降19.52%,營業收入同比下降原因主要是受結算週期影響,上半年銷售收入結算資源較少所致;利潤總額3.89億元,較上年同期增長29.17%,歸屬於上市公司股東的淨利潤1.37億元,較上年同期增長29.18%。
中報顯示,公司總資產爲437.52億元,較上年末增長7.76%;其中歸屬於上市公司股東的所有者權益53.68億元,較上年末下降0.73%;資產負債率78.38%,扣除預收賬款後的資產負債率爲59.91%,財務安全性較高,反映了公司一貫穩健的財務風格。
上半年公司住宅類項目(包含權益類項目)實現簽約面積19.71萬平米,簽約金額36.26億元;結算面積17.88萬平米;已售待結轉面積55.85萬平米,其中,合作項目廣州金域藍灣、北京中糧萬科3號地(按權益計)實現結算面積6.58萬平米,結算收入10.87億元;已售待結轉面積0.60萬平米。
隨着近期房地產的市場的有所轉暖,預計下半年公司將增加推盤數量。上半年公司在建和擬建項目共17個,佔地面積(按權益)408.73萬平米,規劃總建築面積(按權益)583.77萬平米。
儘管從數據上看公司上半年的情況較爲平穩,缺乏亮點,但是公司的股價卻創出了近期市場的新高,一方面是由於對於公司國企改革的期望,另外一方面公司的隱形價值已經開始得到了資本市場的認可。
抓住深圳舊改契機 公司已成前海隱形地王
在過去十年時間,中糧地產的住宅開發業務實現了跨越式的發展。但不可否認的是支持地產開發的首要要素是土地,如今全國的一線城市都面臨着地塊緊缺的問題。在中糧地產的大本營深圳,2013年內僅出讓三塊居住用地,總計面積約13萬平方米,通過城市更新項目拿地成爲中糧地產重新整合旗下土地資源的契機,公司在深圳市寶安區擁有物業建築約120萬平米,其中新安片區佔地約30萬平米,建築面積約50萬平米;福永片區佔地約50多萬平米,建築面積約70多萬平米。公司寶安區的項目位置靠近深圳前海,近期,前海地區屢創地王,卓越、華潤不斷刷新區域內的地價紀錄,導致地價持續攀升,公司持有的物業擁有巨大的重估價值
中糧地產也正試圖讓旗下工業物業實現改造升級。自2005年開始,中糧地產就開始關注深圳寶安25區、67區、22區、9區等舊城改造動態,加強與地方政府的溝通,爭取在舊城改造中,提升物業價值。
從經濟的角度,舊改項目也爲房地產企業提供了獲得高收益的途徑。近幾年,隨着房地產市場持續火爆,城市中心區地價不斷攀升,通過市場方式“招、拍、掛”獲得的地塊,利潤已越來越薄,地價高的無利可圖,地價低的地塊往往又比較偏僻而配套不足。而舊城改造項目往往是過去的老工業區、老城區,位於城市中心,配套設施齊備,這就給擁有舊改項目的地產商提供了一個既能獲得優質地塊,又能保障利潤的良機。當然舊改項目的缺點是資金佔用大、項目週期長、政府關係協調難度大,而這幾點又恰恰是中糧地產的優勢,所以不管從哪方面看,舊改項目對於公司都是極大的利好。
另外公司近期還表態正在積極研究養老地產未來發展模式,未來在養老地產方面也會有所延展。公司方面表示初步希望在已建成的項目中,通過物業服務增值提供一些養老服務,在時機成熟的時候再在後續項目中拿出一定面積做養老地產的嘗試。公司在發展養老地產方面有先天的優勢,其大股東在食品、物流等領域的優勢地位本身對養老地產的發展就有支持作用,隨着中國老齡化的加深,養老地產的發展將越來越壯大。
加快資產週轉效率 管理提升值得期待
以往中糧地產多以中高端物業開發爲主,公司週轉速度稍慢。近兩年,中糧地產在週轉速度上開始發生積極變化,公司通過借鑑、消化、吸收行業先進企業經驗,已經建立“七橫七縱”運營體系和全生命週期計劃體系,即全價值鏈、全生命週期計劃運營管理體系,覆蓋房地產開發7個階段及7個專業。該體系以目標管理責任書爲載體,通過系統思考,統籌策劃(定位、產品和運營策劃),明確項目定位、產品設計、目標成本及項目全生命週期、全價值鏈開發的總控計劃,強化項目全生命週期的動態管理。
所謂“全生命週期”管理,是指對產品整個建設週期的表現進行預判,並全程跟蹤,每月的項目進度甚至每週的進度如何,都會基於相關的判斷指標量化生成相關數據,企業可據此預先確定每一個節點的時間安排,提高運營銷量與質量。
公司試點的“鴻雲”項目從獲得建築施工許可證到竣工驗收備案僅用400多天,“錦雲”項目也僅用了500余天。全生命週期管理可以大大的加快公司的資產週轉率。對於房地產公司來說,資產週轉率是最重要的財務指標之一,也是公司運營能力的體現,預計中糧將把全生命週期管理的經驗推廣到全國其他項目,從而提高公司整體的項目管理效率,加快資本週轉速度。另外,公司目前產品線已經較爲豐富,將伴隨產品線擴張不斷產生規模效應,單個項目上的固定支出會逐步攤薄,因此,公司資產週轉率的提升將極大的提高資本的效率,公司的銷售利潤率將不斷提升,盈利能力將不斷增強。
目前,混合所有制改革是市場的投資熱點,中糧地產的大股東中糧集團也是首批改制的試點單位之一,公司一直以來基本面優良,隱形資產豐厚,但過去受制於體制原因並不能完全發揮其潛力,隨着改革的深入,公司未來有望充分釋放自身的價值,公司的發展值得期待。(陳霞)