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毫不意外地,曾經的百億房企恆盛地產控股有限公司(00845.hk,以下稱恆盛)的業績出現了大面積的下滑。
繼去年銷售額跌破百億元之後,恆盛的銷售疲軟態勢仍在延續,上半年的合約銷售收入再現大幅滑落。
業績下滑帶來的連鎖反應,則是恆盛愈發凸顯的資金壓力,其年內到期債務總額已經超過50億元,遠遠超過集團的現金及銀行結餘。
業績4年持續下滑
根據恆盛昨日晚間發佈的截至2014年6月30日的中期業績報告,上半年其錄得綜合銷售額23.46億元,較去年同期相比下降20.6%。已交付面積由去年上半年的404453平方米下降至今年上半年的170097平方米,下降幅度達到57.9%。
同時,其上半年合約銷售額爲19.11億元,同比減少52.8%。合約銷售面積124542平方米,同比減少63.8%。股東利潤從去年同期的盈利2.25億元滑落至今年虧損2.21億元。
恆盛在2013年年報中提及,預計今年公司會有22個項目的物業推出市場,可供出售的樓面面積達到160萬平方米,以此計算,恆盛目前的去化率,仍不足1成。
將恆盛與多家已經公佈了半年業績的房企進行橫向比較,其業績下滑幅度依然名列前茅。
據中原地產市場研究部此前公佈的數據顯示,截至7月中旬,在全國30家公佈了半年銷售業績的房企當中,恆盛銷售業績52.8%的下滑幅度僅次於瑞安房地產,瑞安房地產上半年僅完成該公司年度目標的21.68%。
實際上,恆盛並不是首次出現業績下滑的情況。
人民網記者從恆盛近年來披露的財務數據瞭解到,從2010年至今,其合約銷售額整體呈現出下滑的狀態。據恆盛年報,其2010-2013年的合約銷售額分別爲126.8億元、133.2億元、109.3億元、73.11億元。已經連續4年,恆盛都未完成最初的銷售目標。
業績的逐年下滑,也倒逼恆盛嘗試做出改變,但結果顯然並未如願。
去年11月,恆盛大股東張志熔計劃以每股1.8港元的價格進行私有化。但在隨後的法庭投票環節,出席法院會議的衆多小股東卻投下反對票,最終其私有化計劃未獲通過。按規定,此次未能在法院會議上獲得通過意味着恆盛在一年內將不可重提私有化。恆盛復牌後股價當天下跌近30%。
私有化失敗後不久,恆盛即宣佈行政總裁兼執行董事劉寧及首席財務官兼副總裁姜永進離職的消息,公司方面澄清上述兩人離職與私有化計劃失敗無關,但這並沒有扭轉市場對公司前景的悲觀看法,恆盛的股價在高層人事動盪發生後一日跌去了7.4%。
業內認爲,恆盛業績的持續下滑,或在於其過於集中的項目佈局以及滯後於市場的定價策略。
“恆盛地產的管理層不願大力促銷優質項目,但又不能快速處理缺乏吸引力的項目,導致跌入慢週轉的陷阱。建築進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環。”一位瞭解恆盛的分析人士解釋。
對於業績的連續下滑,恆盛在2013年年報和2014年中期報告中均表示,集團的新推項目較少以及多個項目建築工期的延遲,是導致其銷售下滑的主要原因。
年內需償還50億
銷售業績的大幅下滑,則給恆盛帶來巨大的資金包袱。其資本負債率,已經從去年末的87.4%飆升至今年上半年的107.1%。
更大的現金流壓力,來自於恆盛今年需要償還的短期債務。根據中報,其年內到期的借款金額達到50.08億元,但其現金及銀行結餘僅爲16.67億元,比去年末的29.53億元下降43.55%。這也意味着,恆盛的現金結餘,仍不足以支付其年內需要償付的短期債務。
此外,上半年恆盛的債務總額從去年末的190.85億元增加到211.82億元,增長11%。其中就包括今年5月份與中融信託成立的信託計劃。根據合作協議,中融信託將成立信託計劃爲恆盛全資子公司上海恆申籌集不超過7億元的資金。
“恆盛的資金鍊近幾年均較爲緊張,企業在港上市成功後,贏得了投資行業認可,融得了部分資金,前期拿地較爲積極,導致大部分資金沉澱在土地上,後期項目開發資金較爲緊張。公司領導人出現事故後,企業難以贏得投資人信任,不惜採用高利貸融資,無疑推高了融資成本。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示。
中報數據顯示,恆盛今年的融資成本爲12.31億元,主要包括銀行借款利息以及2015和2018年到期的優先票據所支付的利息。
房地產分析人士嚴躍進也表示,恆盛的土地儲備比較大,所以對項目的運營資金需求比較大,從而會依賴包括短期借款在內的各類融資方式。
推高的償還金額,也讓國際評級機構對恆盛的流動性表示擔憂。
穆迪高級分析師何卓榮稱:“恆盛今年迄今爲止的合約銷售額低於穆迪的預期,反映了其流動性和再融資風險加劇。”其表示,今年上半年銷售額下降對恆盛償還債務的能力進一步形成挑戰。
穆迪在報告中稱,恆盛上半年的合約銷售業績極弱,對其具有負面信用影響。如果未來幾個月恆盛的合約銷售情況沒有顯著改善,穆迪將會重新評估恆盛Caa1的公司家族評級和Caa2的高級無抵押債務評級。這些評級的展望現在仍爲負面。
標準普爾在近期的一份報告中稱,由於執行緩慢,銷售遲滯和短期債務顯著,恆盛的財務表現可能會維持疲弱,這些因素可能會進一步削弱恆盛地產的流動性。
標準普爾認爲,由於恆盛高度依賴新的借款來償付短期債務,該公司將很容易受到信貸狀況收緊的衝擊。並表示,由於銷售不佳,債務上升和利潤率下降,恆盛地產的資本結構和現金流覆蓋率繼過去兩年的惡化後,未來一年內仍將疲弱。因此標準普爾將恆盛的財務風險評估爲“極大”。