|
||||
房企利潤不斷下滑已經成爲不可逆轉的趨勢。
8月25日,保利房地產(集團)股份有限公司(600048.SH)發佈2014年半年業績。今年1-6月,保利地產實現營業收入339.99億元,淨利潤爲38.22億元,同比增幅12.19%,淨利潤率僅爲11.2%。此前,保利地產2013年年報顯示的淨利潤增幅,雖然比去年上半年已有下降,但也超過了25%。
此前,金地(集團)股份有限公司(600383.SH)公告稱,2014年上半年,淨利潤1.58億元,同比下降49.91%,淨利潤率僅1.7%;銷售金額170億元,僅完成其全年銷售目標的28%。
目前,在已公佈中期業績的50家上市房企中,半數企業淨利潤下滑甚至虧損,同時,房企完成2014年全年銷售目標也頗具難度。業內人士分析,爲盡力完成銷售目標,下半年,房企降價跑量是大勢所趨。
金地上半年淨利潤率1.7%
根據保利地產2014年半年報,其營業收入達到339.99億元,歸屬上市公司股東的淨利潤爲38.22億元,同比分別增長11.31%和12.19%。淨利潤增幅明顯不敵去年同期的35.7%。
在去年上半年的基礎上,保利地產2013年全年,利潤同比增幅爲27.4%。一系列數據顯示,保利地產的淨利潤增長正不斷收窄。
不止保利地產一家,房地產企業利潤走低已經成爲一種常態。
金地集團公告,今年1-6月,實現營業收入90.84億元,淨利潤1.58億元,同比分別上升3.29%和下降49.91%。這也意味着其上半年淨利潤率僅1.7%。
Wind最新數據顯示,已有27家A股房地產上市公司發佈半年報。計入業績預告,在滬深兩市及港股發佈中期業績的房企已有50家,其中,有一半企業出現淨利潤下滑或虧損。
其中,與去年上半年相比,嘉凱城集團股份有限公司(000918.SZ)中期虧損1.27億元,淨利潤大幅下滑716%,降幅暫在行業內居首。此外,受杭州等地成交量和成交價縮水影響,杭州濱江房產集團股份有限公司(002244.SZ)淨利潤下降51.67%,宋都基業投資股份有限公司(600077.SH)淨利潤下降46.53%。今年上半年,綠城中國控股有限公司(03900.HK)的淨利潤爲6億多元,同比下降12億元。
朗詩集團總裁田明多番表示,高昂的土地價格,居高不下的稅收和建安成本,導致房企業的利潤空間越來越小。
“下半年重在降價跑量”
保利地產半年報顯示,1-6月,實現簽約面積501.22萬平方米,同比減少10.82%;實現簽約金額651.39億元,同比增長2.35%。
此前,保利地產曾公佈2014年銷售目標較2013年要實現20%增長,達1500億元,以此計算,其上半年完成率不足一半。
2014年上半年,金地集團銷售面積131萬平方米,銷售金額170億元,分別較上年同期下降13%和14%。按金地集團今年600億元銷售目標計算,其上半年僅完成全年銷售目標的28%。
有開發商營銷負責人表示,受到中報業績壓力,不少企業都選擇在6月份放量促銷,如果沒有這輪促銷,上半年業績會更難看。
而爲加速銷售回款,萬科企業股份有限公司(萬科A,000002.SZ;萬科企業,02202.HK)在杭州、北京等多個城市的項目都出現了降價銷售情況。此外,保利地產也曾推出零首付等“颶風行動”。
進入7月以來,各地放鬆限購政策,但是企業的銷售情況並未得到明顯好轉。
中原地產研究部統計數據顯示:截至目前,28家房企公佈了2014年前7個月的銷售業績,7月單月銷售額合計爲843.57億元,相比6月份的1298.24億元下降35%,也低於5月份的978.63億元。28家企業,前7月同比業績,依然有11家下降。大部分企業完成2014年度銷售目標的可能性都越來越低。
以佳兆業集團控股有限公司(01638.HK)爲例,2014年上半年,佳兆業集團合約銷售金額約112億元,同比增長1.3%,實現全年目標的37%,前7個月合約銷售約130億元,目標完成率爲43%。根據佳兆業集團全年的供貨量來看,2013年存量貨源價值180億元,2014年上半年和下半年新推貨源分別價值99億元和284億元,可以看出佳兆業集團上半年主要以消化存量房源爲主,下半年的推案量大幅增加。
上述開發商負責人稱,集中推盤勢必會引發價格的鬆動,促銷將會是下半年的一大看點。
據上海搜房數據監控中心統計,8月,上海有多達139個樓盤進行打折促銷;9月,上海市外環外的剛需項目佔據全部推盤量的75%。隨着“金九銀十”即將到來,一些房企在價格方面將更爲親民。
房企轉型正當時
集中推盤和促銷只是房地產開發企業應對調控期的一種被動方式,從長期看,已有不少企業正積極擺脫拿地-銷售的傳統盈利模式,尋求長期的經營收入。
以萬科爲例,不斷加大投資收益,即通過股權轉讓方式實現項目合作或商業資產處置而實現收益,隨着“輕資產、重運營”模式的推廣,這類收益將成爲一種常態。2014年上半年,萬科實現投資收益13.1億元,同比大幅增長237.8%。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,隨着利潤和銷售量的雙重下滑,房企不能再拘泥於傳統的營收模式。目前,恆大集團新建公司進軍乳業,陽光城集團股份有限公司(000671.SZ)、泰禾集團股份有限公司(000732.SZ)等投資醫療教育,有些則進軍現代農園、科技園區。
“房地產企業不再是單純的造房子的企業,而是城鎮化戰略的載體,擔任起城市配套商的角色,除房地產銷售收入之外,營收模式中,持久的經營性收入佔比應不斷提升。”陳晟說。