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從樓盤現場的客流量來看,近期廣州樓市略有回暖跡象
8月份的樓市如同天氣,表面平靜,內裡洶湧澎湃
風頭躉
文/圖羊城晚報記者梁棟賢
往年從8月中旬開始,已有不少樓盤開始搶跑『黃金月』,但今年已經進入8月下旬,市場依然偏於淡靜。陽光家緣數據顯示,8月12日至8月19日,廣州一手住宅的新增供應量僅為375套,是今年周均新貨的第二低量;而去年同期的新增貨量為2846套,是當年自6月底以來的新高,今年的新貨量只有去年同期的13%。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,其實,開發商手中的新貨並不少,只是因為看不清楚市場,對新貨選擇『忍而不發』,暫時不申請預售證。開發商如此『百忍』,國慶黃金月還能『收金』嗎?
區域:借勢利好,南沙搶閘
8月中旬,醞釀兩年有餘的《廣州南沙新區條例》正式發布,明確南沙新區的戰略定位首要是建設粵港澳優質生活圈,並賦予南沙新區在金融、保險等9大重點領域與港澳地區展開合作的權限。
借此利好,南沙各樓盤加緊推貨,紛紛加大促銷力度。廣州·星河·山海灣計劃明天開盤,上周六提前舉辦暖場活動。碧桂園·天璽灣近期采用內部認購的方式推出樓盤最後一批單位,在樓價上有一定的讓利,這周加推聯排別墅。南沙珠江灣推出一批新單位,買房送奧迪A3或直接抵扣20萬元房款。就連最快10月份纔開盤的南沙金茂灣,也在上周五提前亮相,先行熱身。
積極的促銷帶動了銷售,搜房網的統計數據顯示,上周南沙區成交一手住宅97套,比前一周的76套上漲了26%。
然而,除了南沙以外,廣州其他區域的樓盤暫時未見集中推貨跡象,中心城區固然『水靜河飛』,連曾經風頭甚勁的番禺、新黃埔,也還沒有大動靜。
產品:換件馬甲,推大戶型
從最近各房企發出的促銷信息來看,8月份廣州新增的一手住宅供應以大戶型居多。然而,根據各大中介的研究數據,從各項目新產品的施工進度和產品結構來看,中小戶型產品仍佔國慶『黃金月』新增總貨量的七至八成。
黎文江笑言:『目前廣州一手住宅庫存量接近900萬平方米,套均面積約為136平方米,這些大戶型產品總要賣啊,借著黃金月的機會,換個包裝便重新面市。』記者觀察近期推出的不少大戶型資料,和前期產品沒有差別,有的只是換了一個組團名。
大戶型成交不暢,有樓盤想盡辦法推出小戶型。最近,番禺一個斷貨多年的樓盤重現江湖,推出中小戶型的公寓住宅。這批產品過去幾年被開發商持有、出租獲利,如今也拿來出售。
原因:商家觀望,暫緩推新
新貨太少?中原地產項目部總經理黃韜認為:『太心急啦!哪有這麼快?!估計8月份最後一周或者9月初,應該就有很多新貨推出。其實,如今的一手住宅新貨不算少,推盤前的暖場活動更多,據我所知,從這個周末開始,會有很多樓盤陸續推貨,南沙區和花都區都有不少。』
黎文江認為8月份開發商推貨的確不夠積極,市場看起來很平靜。『但如今的樓市也和天氣一樣,即使出門時晴空萬裡,也隨時會下一場不期而遇的太陽雨。8月份的廣州樓市,表面平靜,內裡洶湧澎湃。』
『大多數開發商現在都保持正常的施工速度,很多樓盤的新貨其實早已經達到申請預售的進度,卻遲遲不拿預售證,因為開發商正在觀望,等著接下來是否有利好政策出臺。』黎文江說,『如今大多數區域的庫存量都不算少,如果沒有看到市場好轉的信號,又一下子申請了大量的預售貨量,豈不是讓供需比的數據更難看?!估計開發商的這一輪觀望會持續到9月中旬,因為7月份的銷售數據不好看,很多開發商都希望,數據的不好看會帶來利好政策出臺。』
預測:
優惠幅度,整體偏穩
成交不暢,黃金月樓價的降幅會繼續擴大嗎?
黎文江認為『很難說』。『因為有兩個不確定的因素存在:一個是政策會否放松;另一個是房貸會否持續緊張。如果到9月份這兩個因素都沒有改變、成交也沒有回昇的話,價格就會降下來,但我認為出現這種情況的機會不大。我預計9月份的成交不但會比7月份、8月份好,甚至比階段性小高潮的6月份都要好。當然,9月份離年底更近,如果業績不好,開發商完成年底任務的心態會更迫切,以價換量的情況就更有可能發生。現在10%-15%的讓利幅度不過是對衝了銀行貸款所增加的成本,消費者本身其實沒有減負,如果9月份業績不好,開發商可能會把讓利幅度加大至20%。』
黃韜則認為,黃金月的優惠幅度(以今年年初的樓價為基數計算)可能會縮小,會從之前的15%縮小至10%。『我感覺現在到樓盤看樓的人比以前多了,我們公司代理的幾個樓盤,新貨的報價都比前期略有上昇,而且目前的收籌量還不錯。』
對於黃金月是否會繼續降價,很多房企心態微妙,一方面自己不想降價;另一方面又擔心對手樓盤降價,影響銷售而不得不跟風降價。某知名房企如今仍對『競爭對手』今年6月份推出的那一波降價『心有戚戚焉』,幾乎每周都派出『臥底』刺探對手樓盤的報價情況,『他們上次的降價讓我們措手不及』。目前,從各大房企預告的黃金月銷售信息來看,大多數樓盤的促銷幅度偏穩,只有少量以大戶型為主或者銷售不佳的樓盤的優惠幅度略有擴大。