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2014年9月1日起,《河北省物業服務收費管理實施辦法》將正式實施,同時已經執行了10年的2004版《河北省物業服務收費管理實施辦法》廢止。此次出臺新政與2004版舊規相比,有哪些變化?新政將會對物業服務行業產生哪些影響?有業內人士稱,新政擊中了物業潛規則的要害,那麼新政落地古城又將面臨哪些問題?燕趙都市報冀中版本期樓市專刊特邀請保定市住建局物安處和市物業管理協會相關負責人對新政進行解讀。
新政變化:停車費將實行政府指導價取消裝修押金
9月1日起正式實施的《河北省物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)對物業費、停車費、二次加壓費、裝修押金等都作出了明確規定。
新《辦法》進一步明確了物業服務收費項目。其中供水企業已接管物業服務區域內供水設施的,二次加壓運行費用不得計入成本。物業服務企業可以向業主收取裝修垃圾和渣土清運費,但不得向業主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。
新政規定,停車服務費和規劃的停車場地佔用費實行政府指導價,車輛特約保管服務費實行市場調節價。已購買或租賃車位場地使用權的,合同約定使用期限內不再收取場地佔用費,業主共有的道路或者其他場地上的停車場地佔用費需依法經業主共同決定。
針對小區出入卡管理,新《辦法》中增加了“業主或業主委員會委託實行小區出(入)卡管理的,物業服務企業可按製作成本收取工本費。未經多數業主或業主委員會委託實行小區出入證(卡)管理的,不得收取出入證(卡)費。
而在廣告經營收入上,新政規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
保定市住建局物業管理協會祕書長田軍認爲,此次新政與2004年舊規相比,最大亮點就在於物業服務費根據社會平均成本變動情況適時調整,可建立與當地社會平均工資水平聯動機制。“新政出臺後,河北省各地市可以根據當地社會平均成本、工資水平調整物業服務費,將有利於物業企業的正常運營發展。”田軍說道。
實施難點:物業經營成本或成新政推行最大挑戰
儘管業內評價新政權責更加明確,收費更加明瞭,但執行起來依舊面臨很多問題。保定市住建局物業管理協會祕書長田軍向記者講述了物業管理中存在的困難。
首先,保定市物業收費率只達六七成。田軍告訴都市報記者,物業管理協會曾做過行業生存現狀調研,結果顯示保定市物業服務收費率只能達到60%-70%。業主對物業提供的服務不滿意,拒交物業費。而物業企業收不上錢,只能降低服務標準,長此以往只能形成惡性循環。
其次,物業承擔了很多額外工作。“國家《物業管理條例》規定,小區的供水、供電、通氣、通訊、有線電視等有關部門應向最終用戶收費,並負責維修維護。而保定,這些工作目前基本都由物業公司來承擔。”以水費爲例,田軍說保定多數小區都由物業代收,供水公司是按小區用水總量進行收費,由於管網老化造成的漏水損失最終都需要物業來承擔,無形中增加了物業運營成本。“以秀蘭物業公司爲例,管理的13個小區,每年跑冒滴漏費用就能達到一二百萬。”田軍告訴記者。此外,對於此次新政中物業不得收取裝修保證金的規定,田軍坦言,初期會使物業管理很被動。“裝修保證金的作用就是制約業主在裝修過程中的違規行爲。如果業主違規了,一方面可以用經濟手段制裁,另一方面,裝修押金也可用來後期修繕。物業沒有執法權,現在裝修押金取消了,物業少了一個制約業主不合理行爲的手段。”
政策落地:物業服務等級及定價細則正在籌備中
田軍告訴都市報記者,河北省自2004年出臺了《河北省物業服務收費管理實施辦法》後,各地市十年來都在力爭出臺新的實施辦法,但始終沒有結果,此次新政加快了河北省各地市級出臺物業服務等級和基準價收費辦法的步伐和速度。
“從9月1號起,我們一定積極、義不容辭的堅決執行和落實《辦法》,同時通過正常渠道反映實施過程中存在的困難和問題。”田軍寄希望於保定市物價部門和住建部門,希望儘快出臺保定市質價相符的物業服務等級和基準價。住建局物安處處長樑慧方表示,目前正與保定市物價部門溝通協調,物業服務等級及定價細則也正在積極籌備中。