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金九臨近,廣深樓市各項數據顯示成交併無好轉,8月第二週一手住宅成交量環比下跌10%。廣州及深圳有關房管部門稱,目前仍堅持限購政策。
不過,亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存認爲,信貸政策放鬆正逐步落實,此利好下9、10月份銷量應該能上升。不少華南地產商直言,假設銀監會支持,一線城市進行放鬆限貸的嘗試還是很受歡迎的。
克爾瑞廣州分析師李權基說,“如果廣州放鬆限貸,對房地產市場絕對提振作用。”但同時,如果預期政策微調沒有出現,那麼廣州的“金九銀十”或難言樂觀。
廣深樓市“淡”
據廣州官方房地產信息網陽光家緣的統計,繼8月首周樓市小回溫之後,廣州一手住宅市場成交量仍然出現大幅下滑,一手住宅成交量環比下跌10%。
“由於廣州周邊的佛山、東莞等城市都已經放鬆了調控政策,吸引了部分剛需客戶過去置業,因此可以說刺激了市場,也或多或少導致了廣州主體城區樓市數據的慘淡。”廣州某業內人士說。
與成交下滑相對應的是,樓價未見下跌。數據顯示,過去一週廣州全市一手網籤均價達到每平方米1.62萬元,環比此前一週的每平方米1.52萬元上漲了7%。其中海珠等中心區成交量上漲的帶動作用非常明顯。
而深圳的情況更是不容樂觀,多個周成交數據量價齊跌。8月首周深圳一手房市場成交783套,環比跌1.14%。新房成交均價每平方米22489元,環比大跌14.83%。第二週無住宅及商業項目取得預售資格。一手住宅成交481套,環比下降12.7%,成交面積爲4.6萬平方米。
陳寶存表示,信貸政策放鬆事實上正在逐步落實,但很多房地產問題不是一朝一夕就能落實和解決的,不應急功近利。“在信貸政策利好的預期下,9、10月份應該能有銷量上的上升,我認爲一線成交有恢復趨勢,但整體房價分析,短期數據不太靠譜,要看中長期的分析。”
“成交量的普遍性下滑,在一線城市如上海都會出現,同時去庫存的壓力仍然較大,房貸收緊局面並未實質改變。這就使得房企下半年銷售和經營壓力明顯增加。”同策諮詢研究總監張宏偉表示。
政策調整或成“強心針”
就在本月初,深圳市規劃國土委明確,深圳仍按照國家分類調控的要求,嚴格執行住房限購政策。據不少廣深業內人士透露,指望短期內放鬆限購已經基本“不可能”。但如果在社保年限、公積金政策、銀行信貸等各方面得到支持,樓市傳統的“金九銀十”纔算有希望。
“我已經聽到所有人都在傳,廣州購房的社保要求會從三年變爲一年,但還沒得到證實。”業內資深的房地產人士透露,如果廣州在這些政策上遲遲不肯調整,那麼買家外溢的情況會越來越嚴重。
中海地產佛山公司有關人士就介紹稱信貸因素將成關鍵。不少業內人士也直言,相比於限購等政策來說,住房信貸的鬆緊對於市場的作用會更明顯。
德信資本董事長陳義楓認爲,房地產仍然有不少利好的機會,今年最後幾個月或明年初,信貸有可能會發生鬆動。
深圳業內人士就發現,已有不少銀行的首套房貸迴歸基準利率,且審批速度加快。不過可能的原因是資金成本降低。房貸若持續鬆動,將刺激樓市年底反彈。有銀行界內部人士介紹,目前樓市不景氣導致放款少,銀行有較爲充足的存款存量來考慮迴歸基準利率。推行效仿的概率性偏大,其中廣州更樂意看到放鬆限貸。
“假設銀監會支持,一線城市進行放鬆限貸的嘗試還是很受歡迎的。如果廣州放鬆限貸,對房地產市場絕對有提振的作用。”李權基認爲,全國對房地產政策放鬆是趨勢性行爲。
但他認爲,廣州對樓市調控的政策卻越來越緊,“限購”、“公積金限貸”等讓廣州購房者、房地產行業人士對政策放鬆的呼聲越來越高,業內及購房者對於不受政府控制的銀行界放鬆限貸,廣州市民是比較樂意看到的。
-陳琳琳/文