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全國房地產市場正在深調,這種趨勢一旦表現出來,其慣性超乎想象,絕非輕易就能扭轉過來。房地產近些年來已經被徹底投資化,因此任何用消費品市場的供給與需求分析方法,去分析樓市都不可能正確,所謂“城鎮化需求”、“丈母孃需求”、“學區房需求”,都是在樓市恐慌性需求出現時的一種假象,一旦遇到房價下跌就自然灰飛煙滅。
在投資品市場,價格很大程度並非取決於供求,而是取決於預期。預期決定於什麼,則是投資市場的終極哲學問題。
預期雖然不能完全肯定是由什麼決定,但卻是可以被觀察出來的。至於預期的改變,我們也不能陷入絕對主義之中,因爲預期畢竟是主觀的,並且在每個人的心裏,預期是非常複雜的東西,也許市場參與者本身都鬧不清楚自己的預期是什麼,但市場作爲一個整體,卻總是可以展現出其內在的預期,進而影響整個趨勢。
投資市場的規律是,只有那些風險較大,價格經常出現較大幅度震盪的纔會吸引人氣,而一個沒有人氣、價格不漲不跌的市場則被稱爲“豬市”。在零和博弈市場中,“豬市”比“熊市”還沒勁。
房地產的投資屬性以及政府的天然參與性,決定了這個市場的暴漲暴跌是常態,平穩運行是非常態。這並不是說樓市永無寧日,只是說在當前的市場侷限條件以及交易規則下,房地產的投資屬性太純粹,因而會大漲大跌,但如果外部的侷限條件發生改變,房地產的屬性向消費品迴歸,那麼它就有可能出現平穩運行的局面。
如今,樓市的預期已經改變,因而價格出現反轉,而這種預期何時會再次出現改變,依然是不可預測的,只能走一步看一步。太多的人執着於發現拐點的左側,事實上,能及時在拐點右側發現趨勢就已經非常了不起了。