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曾經專注於住宅的萬科,去年在商業地產上有了大動作,今年上半年僅北京地區1/3的銷售貢獻就來自於包括商業、寫字樓在內的非住宅板塊;去年的地產界黑馬泰禾集團位於北京的首個商業綜合體也即將面世,並且宣布未來五年將在全國布局20座泰禾廣場。在樓市進入下行通道之時,越來越多的開發商將雞蛋分開放在了不同的籃子裡,其中商業地產成為了另一重頭戲。但是,商業地產過剩及風險加大的言論。業內人士認為商業地產更加考驗開發商對於市場的判斷、資金的實力以及營運的能力,或許只有不到一成的開發商能夠跨界成功。
消化力不足的風險
『除了北京、上海等一線城市要擴大規模以外,其他城市我還是比較慎重進入的。尤其是在三四線城市,那些商場、寫字樓,除了養老鼠還能做什麼?』在剛剛閉幕的博鰲房地產論壇上,恆隆地產董事長陳啟宗的這句疑問,引起了眾多業內人士的討論。他們出奇一致地認為,房地產企業在不斷進入商業地產的同時,必須意識到諸多不確定因素或導致的經營風險,其中城市消化力不足以及產能過剩的問題已經凸顯。
『目前,部分二線城市商業確實已出現趨於飽和的態勢。』德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平舉例稱,沈陽目前就有18個新建的購物中心,至少有30%的過剩,而在杭州,去年包括萬達、華潤、綠地等多家企業均集中購入純商業用地,『如此大規模集中興建,這個城市真的用的著嗎』?
除數量上的過剩以外,讓業內感到更加擔懮的是,商業地產的同質化也加大了開發商商業物業運營的難度。一位開發商感嘆:『現在很多購物中心都在強調體驗式,從而增加餐飲比例,但好的體驗不等於提高餐飲,我們需要那麼大的餐飲比例嗎?』
在業內人士看來,一個城市究竟需要多大量的商業體、需要何種商業模式,其實很難科學測算,但是要與當地的經濟發展水平、相關產業的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配,不同地區商業地產的布局和結構都值得寄希望於商業地產的開發商認真研究。
資金考驗轉型率
在福晟集團有限公司董事、常務副總裁何建華看來,越來越多的開發商進入商業地產無非就是為了追求利潤。『與住宅相比,商業地產周期長、風險高,但是利潤也很高,尤其是在比較好的地段拿地時,不做商業地產實在太可惜了。』
當然,其中也不乏多元化、多業態潮流的盲目跟風者。雖然早有涉足商業地產,但對於首創集團而言,商業地產的轉型路走得不算順暢。首創董事長劉曉光在博鰲房地產論壇上向北京商報記者表示:『一個房山奧特萊斯投資就花了七八億元,後期運營也需要3億元,而且開業前幾年一直是不賺錢的,我們經歷了很痛苦的階段。』
在劉曉光看來,對於中小型開發商來說,拿出10億元僅深耕一個商業地產項目是可望而不可即的。『商業地產資金佔有率高、回收周期長,還必須有充足的資金維持一些商業地產項目的滾動式開發。僅這一項就是很多開發商沒有辦法做到的,因此從住宅跨界商業地產,我認為成功轉型率連1/10都到不了』,劉曉光如是說。
因此,住建部政策研究中心主任秦虹指出,商業地產經營特征和現狀,將倒逼資產證券化的發展。『資產證券化可以保證物業經營權的完整性,有利於提高經營水平和最大化提昇商業價值,同時也能分散商業地產的風險。』
商業地產的互聯網時代
業內人士普遍認為,商業地產過剩與集中興建有關,更離不開電商對零售業態的衝擊影響,直接動搖著投資者和消費者對商業地產的信心。這也為轉型中的商業地產開發企業提出了新的要求。
『中國的房地產市場,特別是商業地產是一個被互聯網影響的市場,如果商業地產不跟互聯網結合,可以說基本上是沒有聲音或者是沒有前途的。』金地商置集團執行總裁徐家俊表示,為了順應新形勢,目前金地的傳統商業在發生改變,也開始嘗試觸網以及跟新媒體、新技術融合。
劉曉光也介紹,在對國外16種商業地產形態和模式完成考察後,首創也將在未來商業地產板塊中加入更多互聯網元素,旗下客戶俱樂部網站目前已經上線。
但也有開發商表達出了迷惑:『人人都在講商業地產的互聯網化,但是至今都是小打小鬧,沒有可參考的成功案例,就連行業老大萬達的電商平臺也還在十字路口徘徊,我們更不知如何下手了。』而另一位不願具名的開發商也表示:『互聯網是個燒錢的行業,國內又有哪家開發商能像萬達一樣首期投資就能拿出50億元呢?』
除了形態模糊、資金缺乏以外,隨著O2O越來越多地被運用,商業地產開發投資又將面臨新的問題。中國社科院財經院副院長荊林波就曾提出:『現在90%的企業根本沒有實力和大的互聯網公司去做對接,因為一旦對接,你所有的長項會全部成為你的短板,你的客戶資源是最寶貴的,但對接互聯網,客戶資源就很容易流失掉。』
北京商報記者賴大臣阿茹汗/文張笑嫣/攝
記者手記
開發商為何做不了商業地產
簡單地把商業地產的不成功歸罪於過剩的供應顯然並不全面,的確,按照通常慣例人均商業面積在1.2平方米較為合理,但是目前上海的人均商業面積已達2.5平方米,而東京、紐約這一數值更高。
從中國目前的市場來看,真正關注於商業地產的企業並不多,而更多的是房地產開發企業逼不得已而為之的項目,拿地配備的商業地塊比例越來越高,又不讓建商住項目,不做商業地產做什麼?趕鴨子上架的結果就是門外漢的產品越來越多,這樣能成功纔怪。
不久前一篇《開發商做不了互聯網》的文章引起了筆者關注,不妨套用一下,為何開發商做不了商業地產。首先,先天本質決定了開發商不適合做這一產業。需要先認識什麼是開發商,房地產開發一般指房地產開發企業(即開發商),以盈利為目的投資開發房地產項目,從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設,到銷售等一系列經營行為。其核心就是出售,而商業地產是不能出售的,要持有,要靠運營來獲得價值,而在過去的數年中開發商已經習慣了賺快錢,這樣急功近利的思維是做不了商業地產的,SOHO中國就是典型例子。
其次,運作模式與商業地產不合拍,我們知道住宅開發的資金一般全是短期的貸款,3-5年為一個周期,決定了開發商必須以出售來償還貸款,而一個成功的商業項目需要的資金投入周期要比這個長得多,因此在資金層面上缺乏支橕,那麼開發商就照貓畫虎的美其名曰采取輕資產的模式來運作,這顯然就是一個變通的方式,借助資本的錢纔渡過養商期,而最終成功案例能有幾個呢?除了萬科這樣的企業具有這樣的號召力,其他企業又能如何呢?
最後,商業地產大舉發展的時機尚未來臨,我們正處於城鎮化快速發展期,許多小區還空空如也,你又怎能期望動輒幾萬平方米的購物中心人潮如織呢?