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“越是房地產蕭條的時候,地產論壇越紅火。”在博鰲房地產論壇的休息間隙,河北省某房地產開發企業總經理王宏偉(化名)忙着與同行溝通,向專家取經。在聊過一陣後,他轉而向北京商報記者表示:“你看,大家還都很認同我的觀點的,市場越不好就越要靠自己,其實我們這些小開發商根本沒有喊過要救市。”
王宏偉所執掌的企業是一家2006年註冊成立的小型房地產開發企業,而他在來到河北之前,曾經在浙江、海南等多地從事過房地產開發。他介紹,與一二線城市相比,三四線城市從年初明顯感覺到銷售乏力,沒有資金回籠,日子就開始難過了。
在王宏偉看來,房地產市場出現分化時考驗小型開發商的就是資金來源,而開發貸款不好貸、民間融資不敢碰,成爲他們普遍的心聲。“開發貸款對於企業的資質是有嚴格要求的,以四大行爲例必須要保證資質在二級以上,對於註冊資金、財務報表甚至對於項目的業態都有要求,再加上今年以來銀行對於房地產行業的放款規模有所減少,貸款難度再度加大。”
即便如此,開發商對於民間融資的依賴也在減少。“據我瞭解,民間融資沒有低於兩分利息的,這個利息就意味着貸款三年翻一番,在房地產行業暴利逐漸消失的時候,誰也不敢去碰民間借貸了。而活命的最有效辦法就是降價”,王宏偉如是說。
在小型開發商看來,降價就意味着有活錢可以用。王宏偉介紹:“以長沙的一個項目爲例,將售價從原來的4000元/平方米以上降到2999元/平方米,成交量是以前的3倍。”但是降價不等於無底線降價:“開發商一定要想清楚回款的用途和資金使用量,據此計算降價幅度,也絕不能低於整個地區的平均成本。當然,溫水煮青蛙似的降價是沒有效果的,要降就要立竿見影。”
樓市進入蕭條時期,小型開發商薄弱的抗風險能力率先暴露。但這並不意味着迫於生存壓力,小型開發商就會向政府索要求助。王宏偉表示:“政府鬆綁在一定程度上可以釋放一些購買力,但是對於房地產行業來說,一個縣城就有上百家開發企業,過剩已是不爭的事實,我希望這輪洗牌可以徹底將一些不能適存的企業洗掉,爲真正有能力的企業留下健康的生存空間。而作爲一個地方企業,我們雖然難過,但更加希望政府能將行業留給市場,實現真正的優勝劣汰。”
北京商報記者阿茹汗