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面對限購鬆綁,從上週島城樓市情況來看,目前新房和二手房呈現出互不相同的市場表情。
新房開發商推盤熱情購房者樂觀入市
上週末,島城多家重點項目開盤加推,從高端物業到剛需樓盤,面對限購鬆綁,開發商似乎都有些憋不住了。
根據青島克而瑞提供的分析,8月9日,華潤悅府加推8號樓,推出219套房源,實際成交均價在每平方米23500元左右。房價點評網高級分析師張斌認爲,這個價格同之前價格有所下降,但同時此次推出的房源裝修標準也由原來的每平方米5000元降至現在的每平方米3000元。張斌認爲,此次推出的樓座由於正對華潤中心辦公樓和華潤悅璽公寓,因此,採光和觀景有所影響,特別是低樓層客戶認可度低。儘管位置相對不利,但由於該項目的核心區位、優質配套,以及優惠價格買到精裝房,對購房者而言還是比較划算,也因此,截止當天上午11點鐘,認購了近130套,去化率接近60%,
8月10日,市北CBD區域的民建心邸項目也首次亮相,作爲CBD區域不多的70年產權住宅,受到了不少關注。據克而瑞統計,當天共推出117套房源,銷售65套,均價接近每平方米15000元。雖然周邊區域的逐步成熟,爲項目加分不少,但是綜合體的住宅臨近商辦讓不少人猶豫,加之戶型不通透等問題,導致部分購房者放棄購買。
除此之外,上週末,李村區域多個熱銷盤也選擇了小規模加推,且銷售情況不錯。8月10日,藍光COCO蜜城加推一個單元92套房源,去化75套,單價仍然在每平方米10200元左右。另外,海爾鼎世華府也加推了176套,賣出50多套,價格在每平方米9600元左右。
從上週看,島城開發商推盤熱情明顯升溫,而購房者的情緒也較爲樂觀,各項目的諮詢量和看房量明顯提高。張斌告訴記者,目前,各項目大多采取小批量加推,選擇低價產品入市試水,取得不錯的效果。在價格方面,開發商較爲謹慎,普遍調低了預期,以保證開盤銷售效果。他預計後期伴隨購房需求復甦和信貸風向轉暖,供求活躍度會逐步提高,但是短期價格仍是敏感點,優惠力度減小已開始出現,直接漲價的行爲仍不可取。
二手房銀行限貸不鬆綁市場回暖速度慢
根據青島鏈家提供的數據表明,上週,8月4日至8月10日,青島市二手房成交464套,較上週環比下降7.39%,同比7月第一週下降3.33%。從目前的情況來看,限購鬆綁對青島二手房成交量的帶動作用尚不明顯。市場仍處於調整期,回暖速度較爲緩慢。
從成交區域看,市南區成交79套,市北區成交149套,李滄區成交58套,嶗山區成交35套。黃島區成交78套,城陽區成交64套,高新區成交1套。中心城區成交佔比69.18%,與上週相比下降了1.62個百分點。可見,剛需購房者受限於自身的資金實力,其置業區域正繼續向近郊區轉移。
對於上週成交量下降,青島鏈家市場研究部分析師孫旭認爲,雖然從成交數據上看,二手房出現微降,但新增客源量等前瞻指標卻出現小幅上升,由此可見,青島二手房市場自7月末以來的回暖趨勢仍在持續。但由於市場仍處於調整期,回暖速度較爲緩慢。
市場回暖的另一個表現是,限購鬆綁後,雖然整個市場並沒有出現呼和浩特、濟南等城市在限購鬆綁後成交量的大幅上升的情況,但目前改善型購房者對限購解禁的144平方米以上住宅的關注度明顯增加,每日帶看量顯著增長。青島鏈家市場研究部數據顯示,8月第一週新增客源增長率高於成交增長率。
信貸政策尚未鬆綁是目前制約購房者回暖的主要因素,孫旭認爲,限購鬆綁雖然使部分購房者獲得購房資格,但其購房能力仍受到限制。尤其是在現行限貸政策下,居民家庭購買第三套及以上住房無法申請到住房貸款。但隨着市場回暖,購房者觀望情緒正逐步減弱;同時受限購鬆綁影響,業主的降價意願進一步降低。