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一直想靠先進的模式改變現有房地產企業的發展現狀,卻在模式創新路上不斷迷失,出現了『口號越喊越亮、規模卻越做越小』的尷尬境地。的確,中國的房企一手錢一手地的粗獷模式急需改變,但是或正如萬科高級副總裁毛大慶所言,開著車換輪子纔是正路。
萬通的痛
從戴綠帽、吃軟飯、掙硬錢到美國模式,萬通的口號越喊越亮,但是業績卻不盡如人意。
『濱海新區、美國模式、萬通價值觀和打造綠色公司』一直是萬通的發展戰略,曾經在業內引發了廣泛關注。
特別是萬通提倡的美國模式,在萬通董事長馮侖的眼中,房地產發展要轉型成為『美國模式』,即不掙下游,把房地產變成建築業;而是掙上游,使房地產企業變身為服務業、金融業。按照這一思路,萬通將業務鏈、產品和公司都做了重新的架構,開始變身成為不同於傳統意義的房地產公司,『大萬通』格局基本敲定。
『我們有意控制了傳統的高負債、高資本密集的住宅開發業務,開拓了紐約、中國臺灣市場以及工業地產和資產管理及基金方面的業務。』馮侖表示,這些業務是五年來『大萬通』體系中增長速度最快的,且尚未並入上市公司的平臺。
的確,在過去幾年中,萬通通過這種美國模式成功操作了一些項目,如中服Z3項目。
在2013年的最後一天,北京萬通地產發布公告稱,分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價,將所持有的北京金通港房地產開發有限公司35%股權中的6.8275%、6.8%、6.7313%、6.8412%、6.8%股權,分別轉讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心。
據悉,北京金通港房地產開發有限公司為北京CBD核心區中服Z3地塊的開發公司,在此次交易完成前股權結構為:萬通地產持股35%,中金佳業商業房地產投資中心持股34%,西部國際金融貿易中心有限公司持股30%,中國國際金融有限公司持股1%。
也就是說,萬通地產通過此次交易後,對於金通港房地產開發有限公司的持股比例降至1%,正奇公司持股比例為34%。而正奇公司卻是萬通與華潤信托成立的基金管理平臺,騰籠換鳥由資本平臺控制Z3的運作模式讓業內不禁眼前一亮。
守正出奇是馮侖的戰術,美國模式佔了一個奇字,但是萬通的正卻似乎沒有守住。最新公告顯示,2014年1-6月,公司營業收入為3.37億元,同比減少52.43%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為4837.23萬元,同比減少59.83%。
模式論房企淪陷
其實跟萬通一樣在模式上大費周章的企業不在少數,當然也不乏成功案例,比如當年的SOHO中國,但是近年來靠著模式成功的案例越來越少。房地產是實業不是IT業,靠口號融資發展不是正路。
『請不要叫我開發商』,去年底花樣年首席執行官潘軍的口號很響亮,的確,在那時,花樣年當年銷售額首次超過百億元,進入了一個新的發展階段,隨後花樣年定位於社區服務運營商,開始朝著輕資產方向大舉轉型。
但是現實卻是殘酷的,本來想乘勝追擊的花樣年遭遇了業績大幅下滑的考驗。今年上半年,花樣年銷售額為18億元,僅完成全年業績目標150億元的12%,成為業績最慘的一家。
『現在越來越多的企業提倡輕資產,主要是由於現在拿地成本太高了,很多開發企業不得不借力發展,這樣對於企業的發展並非是一件好事。』一位上市公司分析師向記者表示。
綠色地產是朗詩的獨特標簽,也是該企業最響亮的口號。而在壓力面前,朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產有限公司主席田明日前表示,集團不再主張承擔單一股權項目,轉為輕資產模式經營。田明介紹稱,集團除與人合作及代建項目外,會持續增加以持少量股權負責項目管理的『小股操盤』形式發展,負責項目開發管理,並收取相關開發管理費、技術系統諮詢費及品牌使用費等。
對於內地樓市,田明認為,假如政策調控變化平緩,調整需時便長,預料內房調整需三年結束。同時他相信,調整需時越長,『小股操盤』的機會便越多。
此外,今年朗詩整體銷售目標由140億元人民幣下調至約110億元人民幣。田明表示,今年整體市值比去年差,已不注重完成目標,能夠跑贏大市便好。
同樣,打著『開放式商業街區模式』在港上市的陽光100並沒有給自己帶來更多的收獲。8月4日,陽光100中國控股有限公司披露未經審核營運數據表示,7月,集團合同銷售額約3.65億元,較6月的5.57億元減少36.43%;合同銷售面積約4.68萬平方米,較6月的6.21萬平方米減少24.64%。今年前7個月,陽光100中國實現合同銷售額約27.96億元,合同銷售面積約33.26萬平方米。
在地產整合大潮中,頻繁改變模式的房企正在不斷增多,走輕資產道路的房企也越來越多,的確,資本的力量給了這些中小房企生存的機會,但是卻也讓他們離房地產行業越來越遠。
下半年樓市艱難開局
上半年獨善其身的龍頭房企卻在下半年開局折腰。
據8月5日萬科公布的銷售簡報顯示,2014年7月,萬科實現銷售面積136.7萬平方米,銷售金額133.2億元,銷售金額和銷售面積在5月和6月的持續上昇勢頭戛然而止。
環比方面,2014年6月,在加大力度進行推盤後,萬科業績實現了大幅上漲,實現銷售面積174萬平方米,銷售金額193.9億元,創下今年以來的新高,公司也順利實現了上半年千億元的銷售金額。而近日公布的數據顯示,萬科7月的銷售數據沒有再現6月的輝煌,銷售面積和金額環比分別下降了21.4%和31.3%。
今年7月,雖然各地限購令放松蔚然成風,但住宅市場成交表現仍然不盡如人意。無論是新房還是二手房市場,雖然環比數據出現小幅回昇,但仍處於今年以來月度低位,較去年成交水平更是下滑明顯。可見,限購取消對市場影響較為有限,在目前政策環境趨好但信貸環境尚未明顯好轉的前提下,以價換量消化庫存仍是市場主策略,市場築底有望加速。
從新房市場來看,北京中原地產監測的全國40個重點城市,7月新建住宅合計成交1690萬平方米,雖然環比上昇7%,但同比降幅仍達到13%。對比今年以來月度成交水平,7月成交量僅好於今年2月以及6月,而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。
從各線城市來看,一二線城市表現較差,三四線城市相對較好。一線城市7月成交量較去年月均值大幅下挫近三成;而二線城市雖然較6月成交有所起色,但較去年月均水平下挫約兩成。相對而言,三四線城市環比增幅最大,達10%,且去年月均值降幅小於一二線城市。
北京商報記者賴大臣/文宋媛媛/漫畫