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今年5月的一場交易,令杭州樓市的格局爲之大變。融創入主綠城,大佬孫宏斌在杭州擁有了綠城、融創兩家公司。
隨着上半年的成績單出爐,綠城銷售業績依舊位列榜首,融創也闖入前五陣營,孫宏斌毫無爭議地成爲了杭州樓市的新霸主。不過,隨着下半年藍(藍城)綠(綠城)分家,杭州樓市又會有微妙的變化。
一樁震動全國的交易
改變了杭州樓市格局
2014年5月22日,註定會被寫進中國房地產業的歷史。當晚,融創中國和綠城中國先後發佈公告稱,融創中國以約62.98億港元,收購綠城中國24.313%的股份。收購完成後,融創中國與九龍倉均持有綠城中國股份524851793股,並列爲綠城第一大股東。孫宏斌與宋衛平成爲董事會聯席主席,2015年3月1日起,宋衛平將由董事會聯席主席改任董事會名譽主席,孫宏斌擔任董事會主席。
孫宏斌入主綠城,深切改變了杭州樓市的格局。他在杭州同時擁有綠城和融創兩家公司。宋衛平說,之所以將綠城交給孫宏斌,是因爲孫宏斌帶領的融創團隊戰鬥力更強。而今年上半年,融創杭州的確交出了一份還算不錯的成績單。
據統計,1~6月融創杭州公司共實現合同銷售金額約17.57億元,累計銷售金額位列杭州房企第5位,較2013年年底排名上升27個名次。在逐漸適應杭州市場後,融創開始發力,2月份排名第10,3月份排第8,4月份列第6,5月份列第5,6月份攀升至第2位,融創杭州的表現穩步上揚。
綠城上半年的表現相對不盡如人意。去年綠城大賣的熱盤今年紛紛進入尾盤階段,如以39億元登上2013年單盤銷售榜冠軍寶座的西溪誠園,今年上半年只賣了6個億,但已經是綠城在杭州的所有樓盤中成績最好的一個。即便如此,綠城依舊保住了老大的地位。杭州透明售房網數據顯示,綠城2014年上半年僅主城區的成交金額就達到35.69億元。而綠城內部的銷售數據顯示,綠城在杭州市區(包括蕭山、餘杭)的成交合同加上認購的銷售金額爲60多億元。
雖然綠城與融創在之江一號、西溪融莊等項目上有合作,不排除部分銷售金額會重複統計,但掌握了兩家公司的孫宏斌,從上半年的成績單看,毫無疑問成爲了杭州樓市江湖中的新老大。
杭州萬科與濱江
依舊殺得難解難分
去年杭州樓市銷售金額破百億的三巨頭中,萬科與濱江爲了爭奪第二名,殺得難解難分。即便是最後大杭州範圍內的網籤數據,濱江也僅僅以2.5億元的微弱優勢領先一步。
今年上半年,這兩家大牌房企依舊是宿命般的糾結。根據杭州透明售房網統計,在主城區,萬科錄得21.78億元,濱江則是20.95億元,幾乎是並駕齊驅。濱江旗下武林壹號以12.8億元摘得上半年主城區銷售金額桂冠,萬科西廬則以318套榮登主城區銷售套數榜首。
而在杭州市區(包括蕭山、餘杭),杭州萬科的網籤數據約爲33.57億元,濱江也追隨其後緊咬不放,網籤金額爲32.63億元。
濱江與萬科之間的這場馬拉松戰役,要到下半年才能決出勝負。萬科班裏除了擁有西廬、璞悅灣、錢塘府等優等生外,下半年還有未來城、蕭山及錢江新城項目,濱江除了武林壹號、萬家名城等優秀學員,也還有金色江南、西溪明珠、金色黎明三期、華家池公寓等大把籌碼。兩者之間的鬥法,也是今年杭州樓市的精彩看點之一。
本土房企
佔據半壁江山
濱江與萬科的PK,或許是本土房企與外來大鱷之爭的一個縮影。去年,外來大鱷瘋狂涌入杭州,本土房企在土地市場節節敗退,而在年終銷售榜單上,也僅僅有綠城、濱江和德信三家本土房企入圍,外來開發商佔據了7席。
進入2014年,隨着市場行情的急轉直下,那些高價拿地的外來大鱷彷彿跳進了火坑裏,度日如年。得到喘息機會的本土房企則在樓市和土地市場中均取得了機會。
以11.9億元進入上半年銷售榜前十的本土房企德信,通過北海公園的清盤銷售,以“馬年第一降”暴得大名,獲得了巨大的免費廣告效應。德信通過靈活的銷售策略,不僅快速回籠了資金,同時又接連以底價拿地,獲得了繼續生存並擴大規模的機會。
蕭山實力房企綠都取得了13.88億元的佳績,其旗下兩樓盤御景藍灣、金域蘭庭分別以610套和500套分列蕭山成交套數冠亞軍。
大家房產則找到一條合作開發的路徑,錢塘府項目與萬科合作,望江府與融創合作,前者以4.35億元在杭州萬科所有項目中排第三,後者則以7.46億元排在主城區單盤銷售第4名。而在錢江府項目上,大家則與德信合作。
入圍去年年終前十的金地、華潤新鴻基、中海、保利等外來大鱷,在今年上半年退出了前十榜單。在外來房企中,龍湖的地位依舊僅次於萬科,而孫宏斌的融創則是一匹殺出的黑馬。
多數房企恐難完成全年目標
藍綠分家值得關注
有外來開發商說,當前的杭州樓市,是全國最難做的市場之一,被派到杭州來的員工,即使是精兵強將,也很有可能灰頭土臉地回去。
如果回顧年初,實現了破百億目標的杭州萬科內部將2014年的目標定在了至少150億,濱江的全年銷售目標是130億,綠地欲在浙江實現102億元的銷售,世茂的目標在60億到70億,融創的目標也是70億。
但從上半年交出的成績單來看,絕大多數房企都難以完成全年目標。即是按各家房企的內部數據來算,如上半年萬科在杭州成交合同加上認購的銷售金額爲61億元,這與150億元目標相比仍有較大的差距。綠城的60多億元,也遠不如去年全年的177億元。融創銷售金額雖大幅提高,要實現目標依舊是一種挑戰。
濱江集團上半年的合同加認購金額爲60.2億元,目前尚未打算調整130億元的目標,實現起來亦有一定的難度。
如何打好下半年這場仗,杭州的房企大佬們可謂動足了腦筋,以價換量是通行的做法。
濱江掌門人戚金興在接受記者採訪時透露,濱江集團今年夏天要打“四大戰役”,目前千島湖的“臺兒莊戰役”、衢州“打錦州”兩戰已經告捷。
按照戚金興的說法,7月“解放天津”戰役——金色江南應該會開盤。再下個月,也就是8月份,最後一役“和平解放北京”,戚金興表示,這一戰將會推出“2010年拿的虧損地塊”,也就是濱江集團位於西溪溼地旁的純排屋——西溪明珠。超低價入市,快速去化,很可能是濱江的策略。
綠城剛剛在全國範圍推出了300億元的購房券,如果算上一些項目自行推出的購房券,則不止300億元。然而,這些購房券究竟能起到多大的作用,又有多少會被使用,要到下半年才能見成效。
其他開發商也大多表示,下半年會有大量去年拿地的新項目上市,所以以價換量,加快出貨速度,依舊是主旋律。
隨着開發商新項目的推出,下半年的杭州樓市格局很有可能會繼續產生變化。尤爲值得關注的是下週綠城半年度會議後,即將啓動的“藍綠分家”,屆時,部分綠城項目尤其是代建項目將跟着宋衛平劃到藍城名下,這也意味着原本屬於綠城的部分銷售額將劃歸藍城。分家之後的綠城,還會繼續在銷售榜上排第一嗎?