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7月1日起,未來兩年,北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點。山東雖未被列入此次試點範圍,但濟南部分銀行幾年前就開始試水“以房養老”,但記者採訪發現,要想全面推廣,還需邁過幾道“坎”。
□本報記者牛遠飛
養老成本越來越高
每天下午兩點鐘,在槐蔭區一家養老院的活動中心裏,幾個老友都準點到場玩麻將,剛搬進養老院住的李大爺是新加入到這一隊伍中的成員。提起養老院,李大爺說:“來這兒就是圖個便宜,此外飯有人做、衣服有人洗就成了。”
長期居住在此的胡奶奶有不同看法,她說:“和我關係很好的一位老姐妹剛從這裏搬走了,就是因爲又漲了二三百元,老姐妹承受不起。”該養老院的負責人告訴記者:“現在物價和房租都在不斷上漲,所以每年我們都要調整價格,如果老人手裏沒幾個錢,兒女再不管,許多老年人根本無力在養老院常住。”
這些老年人面臨的養老難題折射出,在生活成本越來越高的今天,人們對晚年生活壓力的困惑。一方面是老年人對晚年生活質量的要求,另一方面又受困於養老資金的緊張而無法實現。爲了化解這一矛盾,“以房養老”的出現爲老年人養老提供了一個新的選擇。
記者瞭解到,中信銀行濟南分行早在2011年,曾推出“養老按揭”業務,年滿55週歲的中老年人可以以房產抵押,向銀行申請貸款用於養老。此項業務最高養老金每月可達2萬元。興業銀行濟南分行也有類似理財產品,其工作人員介紹說:“銀行有類似‘以房養老’消費貸款的相關服務方案,這項貸款是‘安愉人生’產品升級的一小部分。目前,銀行允許超過50歲的客戶或其成年子女申請這項貸款,額度最高不超過30萬元,期限最長爲3年。”據記者瞭解,因爲問津者寥寥,目前銀行這項業務基本處於停滯狀態。
以房養老只適合小衆
“以房養老”也被稱爲“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。
“如果房價下跌,貸款額大於房價,金融機構面臨的風險很大。”人保濟南公司的工作人員表示,“這項業務之所以遇冷,主要是對未來房價的不確定性。對金融機構來說,‘倒按揭’時間越長風險越大。銀行面臨借款人無法如約歸還貸款的情況時,就需要處置房產用於償還貸款。但如果房價出現下行,就有可能出現變賣房產所得資金不能補上欠款缺口的問題。”
中信銀行推出這項業務時規定申請“養老按揭”的借款人爲養老人本人或法定贍養人,養老人須年滿55歲;法定贍養人須年滿18歲。不過,中信銀行要求老年人或法定贍養人有多套房屋。“如果只有一套房子,當貸款出現不良時銀行不好處置。銀行不是慈善機構,我們做這項業務在規避風險的基礎上也要盈利。”該行一位負責人指出,“我們面對的是老年人中的中高端客戶。說得更通俗一點,養老按揭不是爲了活着,而是爲了活得更好。所以,它只適合小衆。”
有律師表示,2007年出臺的《物權法》規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。但這並不意味着無償續期,未來如何對到期房產進行產權續期是擺在市場上的巨大問號。另外,目前我國房子的產權類型太多,有小產權、房改房、農村集體宅基地等,這些房子如何進行“反抵押”都需要有明確的政策。
障礙待破除
聽上去很美好的“以房養老”,在推行的過程中還有許多坎要邁。
中國人傳統的養老觀念就是一大障礙。針對“以房養老”模式,國內一家專業機構曾在上海做過一項網絡調查,結果顯示,84%的老年人不能接受。“如果真的要以房養老,自己會有一種挫敗感,兒女在外也會感覺到沒有顏面。”一位接受採訪的老人說。記者採訪瞭解到,考慮“以房養老”政策的多數是孤寡老人,而有子女的老人多數沒有此類打算。“一套房子價值不菲,老人不想把房子押給別人,孩子也想繼承房子。”有市民這樣說。
房屋產權70年,則被金融界認爲是“以房養老”的最大障礙。省城一家大型銀行個貸部負責人稱,70年產權到期後,抵押房屋要有償續期,那麼續期費用將是一個巨大的未知風險,這也是國內大多數銀行對“以房養老”市場遲遲不敢下手的原因。
山東大學社會學教授王忠武認爲,在養老問題日漸嚴重的情況下,“以房養老”這個政策提供了一種新的解決方式,用房產的固定價值換取晚年安逸生活,應該予以肯定。王忠武建議,在完善操作細節的前提下,對這一政策立法,使政策參與者有法可依。