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六月結束,濟南房企陸續上交各自的“年中答卷”。2014年上半年,在全國樓市一路“唱衰”的伴隨下,購房者觀望情緒愈加濃厚,濟南房企如臨大考,有的企業降價,有的改產品、拼配套,還有的改變營銷計劃,都是爲了一紙半年報的成績單。
從克爾瑞發佈的2014年上半年中國房地產企業銷售TOP榜單顯示,萬科、綠地、恆大、保利依舊領跑各大房企。對市場反應最迅速的也是這些實力雄厚的大型品牌房企,6月29日,中海國際社區以“6000元/平米”“8000萬基金限量送”的價格與優惠面世,3小時賣出540套,銷售額達4.8個億,“讓利跑量”的效果非常明顯,尾盤銷售的特價房吸引了不少購房者。
臨近年中,祥泰城、萬科·新里程等樓盤首次入市,開盤價格明顯低於預期,尤其是作爲樓盤“新星”的龍湖名景臺,預期價格8000元/平米,實際成交均價爲每平米7200元/平米,而6188元/平米起的小高層產品更是讓業界再起波瀾,讓不少圈內人直呼“都是良心價了,還不趕緊入手”。此次降價對西客站片區其他高層樓盤產生不小衝擊。而同爲西客站片區的金科城,也針對尾盤推出了5888元/平米起的超低價,採取了平銷的策略。
但是部分房企並不認同讓利跑量的營銷策略,採取了觀望態度。濟南西部某樓盤營銷經理說:“6月初的時候剛接到總部通知,淡市之下要謹慎對待,停止全部的促銷手段,現在就是依靠售樓處的自然客流。”據悉,除了部分開發商願意大幅度調低新盤價格外,大部分仍在觀望。他們普遍認爲,價格的波動很正常,如果市場很快恢復動力,現在急着降價容易吃虧。
有業內人士認爲,房企讓利跑量或與房企回籠資金有很大的聯繫,近期不少專家、地產大佬預言地產泡沫要破,各大銀行也是急着跟房地產行業劃清界限。一位銀行客戶經理稱,現在與開發商合作非常謹慎,基本上放棄了跟高風險樓盤合作,主要是爲了防止在現有經濟下行的情況下,出現違約風險以及系統性風險。
“都說房子要降價,我怎麼沒覺得要降價。”購房者王先生說,他最近想爲孩子在東邊買一套三室一廳的房子,位置最好在奧體片區的旅遊路附近,但是諮詢了幾個樓盤諮詢,感覺房價比年初時沒有下降。
面對一路下行的房價,不少開發商對房價進行微調或優惠促銷,但是也有部分房企的價格未變,而理由是配套更加完善,樓盤劃爲學區房。“周邊有樓盤每平米均價下降了100-200元,但是奧林逸城現在還不打算調價,因爲我們是準現房銷售,隨着漢峪金谷交房在即,周邊的配套也會越來越完善。”魯邦奧林逸城的營銷負責人告訴記者。
而位於唐冶片區的魯商鳳凰城開盤是均價5500元,而現在已經漲到6200元,隨着歷城二中的簽約,以及東邊體育公園的落成,樓盤每天來訪客戶未見明顯減少,“雖然有的購房者說房子要降價,但是我們還沒感覺到,因爲本身項目價格就不高,不太可能會降價。”一位置業顧問說。
作爲樓市中考的贏家中海國際社區,也是在社區配套、學區房上做足功課。位於項目北側的中海環宇城作爲一個成熟的城市綜合體,給第一批入住的老業主提供了便利,不少新客戶也是老客戶介紹來買房。近期,中海國際社區又簽約南上山街小學和濟南實驗初中,教育配套完善也是吸引購房者買房的主要原因。另外,中海天悅府簽約山東省實驗小學,三慶匯德公館簽約濟南高新區第一實驗學校。尤其是萬象新天簽約歷城二中,令其普通住宅上半年銷售面積和金額都排名第一,跟它的教育配套有很大關係。
同築研究機構總經理徐荔枝認爲,同一區域內的房企若想提高競爭力,簽約學校、打配套牌都是不錯的營銷策略。春節之後樓市一直低迷,各大房企爲了應對淡市,最大限度的完成業績目標,各出高招。主要的應對方式還有:放棄部分利潤,或打特價房暗降價格;其次,保證品質不讓價,打”優質“牌。比如華潤仰山、保利華庭、魯能領秀城等;還有的企業爲避開淡市激烈競爭,改變公司營銷戰略,放緩了推盤節奏。
(樓市記者劉亞偉)