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輝煌:十年漲十倍,黃興步行街創造了一個商業投資的神話。
陣痛:缺乏特色、同質化、網上衝擊,長沙步行街業態面臨陣痛。
破局:北辰三角洲鳳凰天街首發,嘗試特色地鐵步行街業態。
十年漲十倍,黃興步行街創造了商業地產的一個神話,而這種財富故事也廣具蝴蝶效應,引得一個個商業地產項目紛紛上馬。數據顯示,截至2014年第一季度,長沙大型集中式商業市場庫存約達191萬平方米。至2017年底,市場庫存可達約515萬平方米,長沙商業地產面臨巨大去化壓力。
供應過剩,加上電商衝擊,十年漲十倍的神話難再,但是商鋪投資機會仍在。
分析人士認為,長沙未來的商業地產投資熱點應該在成熟社區商鋪、品牌運營商商業體、特色商業街。
歷史
十年漲十倍,三湘第一街創商業地產神話
一鋪造就千萬富,無數個黃興步行街創造的財富故事在坊間流傳。
做實業的李總2003年花2000萬元買下了長沙黃興南路步行街三層鋪面,不久前,以2億元的價格賣給了某上市公司,在出讓前,每年的租金已經接近1000萬元,一個鋪面讓他賺了2億元以上,而自己開公司十幾年了,還沒賺到2個億。在李總眼裡,做一輩子生意,不如買個好鋪面。
用開發方三木集團控股子公司湖南森和置業有限公司招商營運總監劉芳的話說,黃興步行街創造了一批富豪,當年購買黃興步行街商鋪的業主,早就已經賺得盆滿缽滿了,或出國或創業,早已成就一番事業。
搜門面網CEO邵宣表示,位置最好的五一商圈南門口的一些人流量大、面積小的商鋪,其回報率可以3年翻番,10年漲10倍。數據顯示,從租金上看,10年前的300元/平方米/月,現在最高的甚至已達到3000元/平方米/月。
現狀
電商衝擊、缺乏特色,步行街面臨陣痛
說到長沙步行街,除了黃興步行街,便很難再想出其他項目,這是黃興步行街的驕傲,卻是長沙步行街業態的悲哀。
缺乏特色,同質化嚴重,成為長沙步行街業態的痼疾,在黃興步行街之後,長沙沒有開發出更多有特色又有吸引力的步行街,要麼經營不溫不火,要麼慘遭倒閉。豐盛町和悅方相繼發生商戶罷市事件,湘春路商業街至今仍不成形。
事實上,長沙整個步行街業態都處在一個陣痛期。就算是運營成功的黃興步行街,目前也面臨諸多問題。
租金上漲,使得一些知名品牌陸續撤出。數據顯示,在去年8月還擁有30家運動品牌店,到11月就只剩下24家在營業,驟減了6家。在撤離的品牌中,包括了匹克、李寧和Kappa等,其中Kappa兩家店已全部撤離。除了運動品牌,一些知名品牌店早就開始撤離步行街,如國際品牌阿瑪尼等,連一向走大眾化線路的肯德基最終也選擇了撤出。
湖南商學院經貿發展研究院院長柳思維表示,電商衝擊對整個實體店商業帶來了不可估量的衝擊,很多消費者已經習慣到品牌店去試衣服、鞋子,然後到淘寶搜,享受更高的折扣。裝飾豪華的購物商場,成為眾多電商旗艦店的『試衣間』。
民進黨長沙市委曾在建議中提出,商業街發展在規劃、定位、特色、風格上要錯位,街內店與店之間的業態、商品、服務、營銷也要錯位。要以長沙特有的歷史文化品牌吸引消費者。
行業
三年翻兩番,長沙商業地產面臨去化壓力
黃興步行街的成功,引得一個個商業步行街項目紛紛落地,導致目前市場上商業鋪面的嚴重過剩。
據高力國際公布的商業地產數據顯示,截至2014年第一季度,長沙大型集中式商業市場庫存約達191萬平方米。根據已知項目信息統計,截至2017年底,市場庫存可達約515萬平方米,在3年的時間內庫存將增長近2倍。
柳思維認為,黃興步行街的成功在於其位置優越,歷來是長沙市的商業中心區,具有強大的人口聚集能力,流動人口密集,而目前在建的很多步行街或者商業綜合體,沒有很好的人流基礎,沒有鮮明的特色,僅僅是作為一種房產銷售的賣點,是很難獲得成功的。
高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋對此表示認同,他說,長沙目前特色鮮明的商業步行街不多,有進一步發展的空間,但是,同質化的發展造成銷售困難,在短期內會存在很大程度的去化壓力。
投資
十年漲十倍難再現
15年纔能收回成本
庫存高企,樓市行情冷清,10年漲10倍的高回報率或將難以再現。但是,投資機會仍在。
據長沙市房產研究中心發布的2014長沙商業地產投資回報研究報告顯示,2014年長沙市商業地產總體投資回報率為5.12%,這個數據高於五年期定期存款利率,低於6個月至一年期貸款利率,長期來看,預計平均投資回報率將高於5.12%。
搜門面網CEO邵宣認為,商業鋪面超高回報率的時期已經過去,正在漸漸回歸理性,3%至6%的回報率屬於正常,正常情況下15年至20年收回成本,『一鋪養三代』已經成為歷史。『商鋪投資的回報相差懸殊,有的鋪一買到手就是死鋪。』邵宣說。他認為,目前長沙市商業地產的開發是完全無序的,開發商盲目開發,體量太大,很多鋪面根本賣不出去,招商困難,造成很多商街根本開不了業。他提醒投資者,現在的商鋪回報周期拉長,前面3至5年是養鋪時間,如果沒有這個准備,最好慎重考慮。
支招
成熟社區商鋪、品牌運營商商業體、特色商業街
未來的投資熱點究竟在哪呢?
『小鋪,是最受歡迎的。』邵宣表示,目前的商鋪熱點體現在三大板塊,社區、核心商圈、樓上。他建議投資者,盡量購買成熟社區門面;其次,購買品牌運營商的成熟商業體,擁有成熟運作經驗,能保障購買後的良性運作;他建議在購買商鋪時,盡量抱團購買,一方面能爭取優惠,另一方面便於購買後的統一運作管理。
除此之外,特色商業街也廣被認為是未來市場最受歡迎的商業物業之一,柳思維表示,長沙的商業步行街缺乏鮮明的特色,目前市場上開發的商業街大多都是開發商作為賣點而建,大多沒做可行性市場調查,同質化重復,所以未來的市場上,有特色的商業街一定會受歡迎。-記者肖祖華