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今年上半年,省內房地產市場充斥着各種不安的聲音,信貸收緊、房價下跌、成交不振等唱衰樓市的消息傳得紛紛揚揚。日前廣東省統計局公佈的房地產統計數據顯示,1月-5月份,廣東省商品房銷售面積爲2893.98萬平方米,同比下降11.8%,降幅較1月-4月擴大1.3個百分點;銷售額爲2682.91億元,同比下降10.2%,降幅較1月-4月擴大2.1個百分點。
在廣東樓市延續下滑趨勢的背景下,新興縣的樓市情況如何?日前,記者走訪了新興縣翔順、恆升、筠城置業等多家房地產開發公司及業內人士獲悉,新興樓市上半年也出現整體疲軟的情況,但受一二線城市影響較小,未出現大幅下滑,新興縣房地產市場仍趨於理性。
上半年樓市略有下滑
記者從新興縣城鄉建設局獲悉,今年1月至5月份,新興縣房地產投資額爲68940萬元,同比增長12.6%;開發施工面積爲12.35萬平方米,同比增長38.2%;商品房銷售面積爲1.49萬平方米,同比下降2%;商品房銷售額爲57048萬元,同比下降4%;商品房成交量爲976套,同比下降5.3%。
新興恆暉苑房地產開發有限公司營銷策劃部經理塗秀梅表示,今年樓盤價格的確有所下降。截至6月初,該公司今年共銷售樓房23套,銷售建築面積4457.21平方米,銷售均價爲4012.18元/m2,與去年同期相比有所下滑。
塗秀梅認爲,該公司樓房出售面積和數量下降,與多方面因素有關。一方面,樓盤可供選擇的單元較少,截至去年底,恆暉苑豪庭二區就只剩下爲數不多的單元,實際上都爲尾貨,直接導致了購房者人數銳減。另一方面,在國內樓市普遍唱衰的背景下,新興縣樓市氣候也受其影響。購房者觀望情緒加重,普遍抱有買升不買跌的心態,實際認購很少。
對此,廣東翔順房地產開發有限公司總經理助理蔡韶銘坦言,上半年,該公司一季度樓盤銷售額有所下降,特別是3月-4月份比較清淡。從5月份開始,樓市有所好轉,但並未進入理想狀態,樓盤銷售均價約爲3900元/平方米,與去年同期相比略有下滑。
廣東筠城置業有限公司總經理黎少鬆則表示,1-5月份國內一線城市均出現不同程度的樓市降價潮,二三線城市也未能倖免,但新興受這一波降價潮影響甚小。黎少鬆說,該公司開發建設的百合花苑自今年“五一”開盤以來,銷售量和銷售額均達到了初步預期效果。截至6月初,百合花苑一期的銷售量已經過半,去化率達近六成。
銀根縮緊導致樓市疲軟
恆升集團一位相關負責人表示,造成目前房地產市場低迷的原因主要在於信貸收縮過緊,不僅銀行資金緊張,房貸額度也緊張,貸款利率和房貸利率明顯上升,對房地產市場產生了不利影響。事實上,從去年年底開始,新興縣大部分銀行都執行首套房基準利率,建設銀行和農業銀行首套房利率上浮5%,二套房分別上浮15%和10%以上,農商行二套房利率上浮20%。總體來看,銀行利息優惠逐步收窄,審批商品房按揭越來越謹慎。
在新興某公司上班的譚先生坦言,往年一般年初的時候信貸較爲寬鬆,辦理房貸比較容易,而今年以來,信貸政策一直處於繃緊狀態。日前,部分商業銀行還傳出收緊房地產及相關行業貸款的消息。在這種趨勢下,購房的壓力越來越大。
蔡韶銘認爲,從去年年底開始,國家上調銀行存款準備金率,銀行的信貸額度已經比較緊張。同時,嚴格的監管要求迫使銀行不得不壓縮貸款規模,再加之住房公積金貸款政策的收緊,造成了今年上半年房地產市場很大的困難。另一方面,銀根緊縮引發購房者對樓市的觀望態度持續增強。一二線城市樓價均出現不同程度的下降,這種情況加重了購房者的觀望情緒,買升不買跌的心態揮之不去,也影響着樓房銷售。
對於銀根縮緊導致樓市下滑這一觀點,黎少鬆表示贊同。黎少鬆認爲,銀根縮緊直接導致實體經濟運行中實際利率高企。實體經濟整體蕭條,樓市不可能獨善其身。樓市疲軟,在某種程度上是受到實體經濟不景氣的拖累。
黎少鬆分析,購房者觀望情緒濃,在一段時期內導致供求關係失衡,在觀望期內,消費者和商家則上演深度博弈,從而迫使商家降低價格,也就不難理解部分樓盤開發商實行以價換量的形式來回籠資金。
下半年房價:可能微降不會大跌
在論及新興下半年樓市走向時,恆升集團一位相關負責人直言,全國樓市的衝擊波對新興的影響下半年或將持續上演,但降幅不會太大。該負責人表示,新興購房者剛性需求居多,投資型的很少,樓市的泡沫成分幾乎不存在。同時,新興外來人口少,按購房者的羣體劃分,70%是從農村到縣城的購房者,20%是縣城的換房者,10%是兒女要結婚才準備購房。
蔡韶銘認爲,目前國家通過“定向降準”意在鼓勵金融機構加大對“三農”、小微企業及個人消費的信貸支持,而這一政策也會使房地產直接受益,房企融資環境將有所改善。另外,農民手中的資金寬裕了,到縣城購房的人自然就會多起來。
蔡韶銘認爲下半年新興樓市將會有所好轉,但不會出現2013年的樓市盛況,同期相比會略有下降。目前,新興樓市的庫存量較大,市場競爭愈發激烈,能否在市場上攫取一杯羹,要看各房地產商的實力。
塗秀梅分析,現有政策調控力度不會減弱,下住宅市場方面,三季度市場存量還有上漲空間,企業競爭則更加激烈,全縣住宅平均價格可能會出現微幅下降。
黎少鬆認爲,新興市場較爲理性,不存在價格虛高的現象,也不會出現大幅度的供過失衡,樓市少有泡沫成分,整個樓市都在合理的調控範圍之內。微降的可能性會存在,但不會出現大跌(記者範琛新興視窗見習記者余文軍)